L’immobilier résidentiel suisse demeure une classe d’actifs fiable

En Suisse, l’immobilier est traditionnellement considéré comme une classe d’actifs stable et bénéficie d’une forte popularité dans un environnement durablement marqué par des taux d’intérêt bas. Son caractère de valeur réelle constitue une protection contre l’inflation, les revenus locatifs réguliers génèrent des flux de trésorerie fiables et la faible volatilité offre une grande visibilité, des caractéristiques qui en font un instrument particulièrement adapté à la prévoyance vieillesse.

Toutefois, l’investissement direct classique, par exemple sous la forme d’un immeuble locatif, n’est pas adapté à tous les investisseurs privés. Les fonds immobiliers suisses cotés constituent une alternative attractive: ils sont gérés de manière professionnelle et bénéficient d’une large diversification, tant en ce qui concerne la localisation géographique, l’âge et l’état des immeubles que la structure des contrats de location. Leur liquidité élevée et la granularité des parts en font des composantes idéales pour une structure patrimoniale flexible et une planification successorale efficace.

Un marché en croissance au profil conservateur

Le segment des fonds immobiliers cotés s’est imposé comme un pilier central du marché immobilier suisse. Avec une capitalisation totale d’environ CHF 80 milliards, les investisseurs disposent aujourd’hui d’un large éventail de véhicules d’investissement et de stratégies. La majorité des fonds suivent des stratégies Core conservatrices et investissent principalement dans des immeubles existants bien situés, générant des revenus locatifs stables et présentant de faibles taux de vacance. Le spectre d’investissement s’étend des immeubles résidentiels et commerciaux aux surfaces logistiques et de commerce de détail, ainsi qu’à des affectations spécialisées.

Le taux d’endettement maximal de 33% imposé par la loi aux fonds immobiliers souligne le caractère conservateur de cette forme d’investissement et se situe nettement en dessous du niveau d’endettement généralement observé dans les investissements immobiliers directs. Les investisseurs peuvent sélectionner de manière ciblée des fonds individuels ou participer de manière largement diversifiée à l’ensemble du segment via des fonds indiciels cotés (ETF).

Avantages fiscaux: La propriété immobilière directe est rentable

Un aspect souvent sous-estimé concerne le traitement fiscal. La distinction entre les fonds immobiliers détenant des biens immobiliers en propriété directe et ceux disposant d’une détention en propriété indirecte est déterminante. Les fonds possédant directement leurs biens immobiliers dans leur portefeuille offrent une structure fiscale particulièrement attractive: les revenus sont imposés uniquement au niveau du fonds et sont, en principe, exonérés d’impôt lors de leur distribution pour les personnes physiques domiciliées en Suisse. En outre, l’impôt sur la fortune est plus faible, la détention immobilière directe bénéficiant d’un traitement fiscal privilégié.

À l’inverse, les fonds immobiliers détenant leurs immeubles de manière indirecte, par exemple via des sociétés filiales, sont soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’à l’impôt sur la fortune, ce qui réduit leur rendement après impôts.

Un rendement dans le désert des taux d'intérêt négatifs

Malgré la hausse des cours et les primes parfois élevées résultant de la persistance de taux d’intérêt très bas, les fonds immobiliers cotés continuent d’offrir des opportunités de rendement attrayantes. Le rendement moyen de distribution s’élève actuellement à environ 2,2%. Avec un taux marginal d’imposition de 30% et un impôt sur la fortune de 0,1%, cela correspond à un équivalent de rendement ajusté fiscalement d’environ 3,2%.

Dans un environnement marqué par la menace d’un retour des taux négatifs, un tel rendement apparaît pour de nombreux investisseurs comme une véritable manne dans le désert.

Apports en nature: Transférer stratégiquement des actifs immobiliers

Une possibilité encore peu connue dans le cadre des fonds immobiliers est l’apport d’immeubles de rendement en nature par des particuliers. Dans ce cas, l’immeuble est apporté au fonds et le propriétaire reçoit en contrepartie des parts du fonds.

Cette forme de transfert patrimonial est particulièrement pertinente pour les propriétaires qui ne souhaitent plus assurer eux-mêmes la gestion de leurs immeubles, par exemple dans le cadre d’un départ à la retraite ou d’une planification successorale.

Les propriétaires privés représentent toujours l’un des groupes d’investisseurs les plus importants dans le segment des immeubles de rendement, avec une part de marché estimée à environ 40%. Les avantages d’un apport en nature sont multiples: gestion professionnelle, réduction des risques de concentration grâce à la diversification, facilité de transfert, possibilité de division entre plusieurs héritiers et avantages fiscaux dans le cas des fonds détenant directement leurs biens immobiliers. Dans le scénario idéal, le rendement après impôts est supérieur à celui d’un investissement direct, tout en offrant une flexibilité nettement accrue.

Conclusion: Emplacement, emplacement, et structure

L’immobilier demeure un pilier central de la planification patrimoniale à long terme et constitue un instrument important de la prévoyance privée. Les fonds immobiliers cotés détenant directement leurs immeubles offrent des avantages fiscaux substantiels. L’apport d’immeubles de rendement en nature permet de transformer efficacement un patrimoine opérationnel en patrimoine stratégique.

Pour les investisseurs qui considèrent l’immobilier comme un élément central de leur stratégie de prévoyance et de transmission patrimoniale, il est judicieux d’examiner suffisamment tôt ces solutions d’investissement structurées. Car, en définitive, le succès ne dépend pas uniquement de l’emplacement, mais également de la structure du fonds.

Alfonso Tedeschi, Portfolio Manager Helvetia (CH) Swiss Property Fund et membre de la direction, et Nena Winkler, Product Specialist Real Estate & Mortgages, Helvetia Asset Management AG