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Tendances
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Par Rédaction
Le savoir intuitivement, c'est bien; le calculer précisément, c'est mieux: l'impact des nouvelles dessertes en transports publics sur le prix des loyers et de l'immobilier, s’il est assez faible dans les régions touristiques et périphériques, devient important dans les grandes villes et leurs banlieues. Avec par exemple à Genève, une hausse supplémentaire des loyers de l'offre de 7% avec la mise en place du projet du Léman Express. Sans compter une accélération de la construction. Des effets qui se constatent dès l'annonce des nouveaux projets, explique une étude de Wüest Partner, qui a chiffré l’impact de trois projets en Suisse.
On le sait, une nouvelle route ou un nouveau tram entraînent le développement d'un quartier et la hausse des prix immobiliers, la qualité de la desserte en transports publics constituant un facteur clé pour les ménages. Mais dans quelle mesure? Wüest Partner vient de publier une étude sur le sujet, qui lui permet de chiffrer l'impact de ces investissements dans les infrastructures sur le marché immobilier, à Zurich, à Genève et entre Montreux et Interlaken.
Tous les projets d'infrastructure ne sont pas égaux
La conclusion de cette étude est claire: une amélioration de la desserte en transports publics stimule l'activité de construction résidentielle et favorise la densification, ce qui améliore la qualité de l'offre. Avec comme conséquence, des ménages qui acceptent de payer plus et une augmentation du nombre de logements neufs, ce qui va entraîner une hausse des loyers de l'offre et du prix des logements.
Rien de nouveau sous le soleil. Tous les promoteurs immobiliers le savaient déjà. L'intérêt de l'étude de Wüest Partner est ailleurs: elle chiffre cet impact sur le niveau des loyers, le prix des PPE et la croissance du parc immobilier. Elle conclut aussi que tous les projets d'infrastructure ne sont pas égaux, avec, sans surprise, pour l'immobilier, un impact plus important dans les zones urbaines très recherchées, et moindre dans les régions périphériques et touristiques.
Plusieurs centaines de projets de transports planifiés en Suisse
Une récente étude d'UBS montrait que les investisseurs institutionnels avaient tendance à délaisser le centre des grandes villes pour s'intéresser de plus en plus à leurs banlieues. Un pari probablement gagnant à terme, puisque comme le résume Wüest Partner, les projets de mobilité pour améliorer l'accessibilité entre ces banlieues et leurs centres se multiplient dans toute la Suisse: plus de 350 projets concernant la construction ou l'extension d'infrastructures routières, et plus de 600 projets portant sur les transports publics, essentiellement des extensions ou des créations de lignes de bus. Avec, pour l'ensemble du pays, un volume total d'investissement prévu de 112 milliards de francs. Dont 51 milliards pour les transports publics proprement dits (essentiellement pour les infrastructures ferroviaires, très coûteuses).
À Zurich, un effet notable mais mesuré sur les loyers et la construction
Sans surprise non plus, c'est dans les grandes villes et leurs banlieues que l'impact de l'arrivée de nouveaux transports publics sur les prix de l'immobilier est le plus important. Wüest Partner a pris l'exemple du Limmattalbahn, un projet de 600 millions de francs pour une ligne de tramway de 14 km et 27 arrêts. Avec, comme impact sur l'immobilier, des loyers de l'offre supérieurs d'environ 2,5 à 3,6% à ce qu'ils auraient été sans l'arrivée du tramway.
La hausse n'est pas gigantesque. On le constate aussi dans le prix des PPE, supérieur de seulement 0,6 à 3,2%.
Selon Wüest Partner, la pénurie de logements dans le grand Zurich et la hausse généralisée des loyers observée depuis 2022 ont finalement atténué l'effet de l'arrivée du tram. Elle a cependant stimulé l'activité de la construction, avec une croissance annuelle du parc de logements supérieure de 0,5 point de pourcentage dans les communes desservies.
Forte hausse des loyers et du prix des appartements en PPE à Genève
La situation a été différente à Genève avec le Léman Express, un projet au coût total de 2 milliards de francs qui relie 45 gares sur 230 km de rails. Ici, l'impact du tram sur l'immobilier est clairement important, puisque les loyers dans les communes desservies dépassent de plus de 7% ceux du groupe de contrôle, selon les calculs de Wüest Partner. L'impact est aussi important sur le prix des appartements en PPE, proche de +7%.
Comme à Zurich, les communes desservies par le Léman Express enregistrent une activité de construction résidentielle plus soutenue (+0,5 point de pourcentage), ce qui accroît la part de logements neufs dans l'offre et explique, en partie, la hausse des loyers de l’offre. Il est intéressant de noter qu'à Genève comme à Zurich, l'évolution différenciée des loyers a commencé plusieurs années avant la mise en service des tramways, dès l'annonce de la mise à l'étude du projet, les promoteurs et les ménages anticipant la hausse d'attractivité des communes concernées.
Moins d'impact sur l'immobilier dans les régions périphériques et touristiques
Le troisième exemple retenu par Wüest Partner est celui du GoldenPass Express, qui relie Montreux à Interlaken. Un projet essentiellement à dominante touristique, d'une centaine de millions de francs, servant surtout à fluidifier un trajet déjà existant (en évitant la rupture de charge à Zweisimmen) pour un train historique qui roule, pour sa partie la plus ancienne, depuis le tout début du 20e siècle.
Sur le parcours du train, la hausse des loyers est moins marquée qu'à Genève, entre 2,8 et 3,9%. Et aucun effet n'a été observé sur les prix des appartements en PPE ni sur l'activité de construction dans le périmètre étudié, du moins pour les résidences principales.
Autrement dit, en ce qui concerne l'immobilier, l'impact de ces projets d'infrastructures est moins important dans les régions périphériques que dans les grands centres urbains. Une nouvelle fois, pas de surprise. Ce qui ne veut pas pour autant dire qu'il faut les négliger, explique Wüest Partner, au risque de créer une Suisse à deux vitesses.
La Rédaction • Immoday.ch
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