Les bureaux résistent, avec des rendements toujours intéressants

Contrairement aux craintes, le marché suisse des surfaces de bureau résiste bien. Les rendements ont été au rendez-vous en 2025 et ils devraient persister en 2026, voisins de 3,5%, grâce au recul du télétravail et la poursuite d'une maigre croissance de l'emploi. Alors certes, avec une moyenne de 8%, le taux de vacance du secteur est élevé, mais il est, en Suisse, deux fois moindre que la moyenne mondiale. À plus long terme, la généralisation de l'IA devrait peser sur les rendements des bureaux.

Le verre à moitié vide, c'est que pour la première fois depuis 2016, le nombre d'employés de bureau, en équivalents temps plein, a diminué, de 0,2% en 2025 par rapport à 2024, selon une étude que vient de publier UBS. C'est même pire en ville de Zurich, principal marché de bureaux de la Suisse, où le recul a été de -0,8%. Avec, essentiellement touchés, le secteur de l'information et de la communication ainsi que le secteur bancaire. Des baisses compensées par la croissance des activités de bureau dans l'administration publique, ainsi que dans les secteurs de la santé et les affaires sociales, expliquent Matthias Holzhey et Thomas Rieder, les auteurs de l'étude UBS.

Faible augmentation de l'offre de bureau

Le verre à moitié plein, c'est que malgré cette baisse, le secteur des bureaux en Suisse a bien résisté. Avec un taux de vacance certes élevé, d'environ 8% de moyenne, mais qui demeure nettement inférieur à la moyenne mondiale, où les espaces de bureau inoccupés avoisinent 17%.

Plus intéressant encore: si l'on se concentre sur les bureaux modernes bien situés, dans le centre des grandes villes suisses, on constate que la demande est restée élevée, avec des loyers qui ont augmenté de plus de 10% au total au cours des trois dernières années (alors qu'ils ont stagné dans le reste du pays).

Comment l'expliquer alors que, comme on l'a dit, le nombre d'employés de bureau est en baisse? D'une part, par des demandes supplémentaires, entre autres des prestataires de bureaux flexibles qui sont à la recherche de surfaces très bien placées, modernes, dans les centres-villes. De l'autre, par la faible augmentation de l'offre. Comme le relèvent les économistes d'UBS, le volume des nouvelles constructions ayant obtenu des permis de construire au cours des trois dernières années était inférieur de 21% à la moyenne des 15 dernières années, les promoteurs lançant moins de projets d'envergure.

Risque de vacance modéré dans les grands centres urbains

Tout ceci pour dire que l'immobilier de bureau, si la sélection est stricte, reste intéressant pour les investisseurs, avec des risques de vacance modérés dans les grands centres urbains où, sur le long terme, les emplois de bureau progressent plus vite que dans les centres de taille moyenne.

Par contre, assurent les économistes d'UBS, dans les périphéries, la commercialisation des surfaces de bureau reste plus problématique. Une solution serait de convertir les surfaces de bureau vacantes en logements.

UBS prend l'exemple de Bâle où, en 2024, un peu moins de 300 nouveaux logements ont été créés par la réaffectation de bureaux, ce qui a réduit de 10% le taux de vacance sur le marché local des bureaux.

Mais évidemment, comme le sait n'importe quel promoteur, les obstacles réglementaires pour la reconversion sont importants, tout comme les investissements nécessaires. Il n'empêche, au vu du nombre de bureaux vacants et du besoin de nouveaux logements, ce type de reconversion devrait devenir de plus en plus fréquent à l'avenir, estime UBS.

Le rendement des investissements dans les bureaux devrait rester stable en 2026

En parlant d'avenir, les économistes d'UBS s'attendent à un recul de la demande globale des surfaces de bureau en 2026, avec une croissance de l'emploi qui devrait être faible ces prochains mois. Avec comme conséquence, même si les nouveaux projets sont rares, une probable hausse des taux de vacance ces prochaines années. Selon UBS, le taux de l'offre devrait progresser à 6% contre environ 5,5% actuellement. Sans surprise, les immeubles de bureau situés à des emplacements mal desservis seront les plus touchés.

En outre, pour les investisseurs, dans le contexte actuel de marché, il n'y a pas de marge de manœuvre pour des hausses de loyer, y compris dans les endroits les mieux situés. Pour UBS, il est d'ailleurs possible que les loyers diminuent légèrement ces prochains mois. Malgré ces bémols, la situation des bureaux reste solide et la banque s'attend à ce que le rendement des investissement dans ce segment continue d'avoisiner 3,5% en 2026.

Attention à l'impact de l'IA sur les besoins en bureaux

Évidemment, à plus long terme, c'est une autre histoire. En effet, les économistes craignent l'impact de l'IA sur les besoins en bureaux à long terme qui, si les prédictions se concrétisent, devrait entraîner une diminution des besoins futurs en personnel. Et comme les entreprises anticipent ces bouleversements, elles revoient d’ores et déjà à la baisse leurs besoins en bureaux et demandent des baux plus courts.

Ceci dit, l'IA devrait également doper la création de places de travail très productives, ce qui bénéficierait aux pays les plus compétitifs, dont la Suisse, stimulant la demande de surfaces de bureaux prime.

Il n'empêche qu'au final, selon les économistes d'UBS, les risques de l’IA sont plus importants que les opportunités, ce qui devrait peser sensiblement sur le marché du travail et donc sur le besoin en bureaux des entreprises, du moins à court terme. 

Bref, les investisseurs vont devoir redoubler d'efforts pour maintenir leur rendement.

La Rédaction