Schweizer Wohnimmobilien bleiben eine verlässliche Anlageklasse

Immobilien gelten in der Schweiz traditionell als stabile Anlageklasse und erfreuen sich im anhaltenden Tiefzinsumfeld grosser Beliebtheit. Ihr Sachwertcharakter schützt vor Inflation, die laufenden Mieterträge sorgen für verlässliche Einkünfte und die geringe Volatilität bietet Planbarkeit – Eigenschaften, die sie besonders für die Altersvorsorge qualifizieren.

Doch die klassische Direktanlage, etwa in Form eines Mehrfamilienhauses, ist nicht für jeden Privatanleger geeignet. Eine attraktive Alternative bieten kotierte Schweizer Immobilienfonds: Sie werden professionell verwaltet und sind breit diversifiziert – sowohl hinsichtlich der geografischen Lage, des Baualters und Zustands der Immobilien als auch der Mietvertragsstrukturen. Ihre hohe Liquidität und feine Stückelung machen sie zu idealen Bausteinen für eine flexible Vermögensstruktur und eine effiziente Nachlassplanung.

Ein wachsender Markt mit konservativem Profil

Das Segment der kotierten Immobilienfonds hat sich zu einem zentralen Pfeiler des Immobilienmarkts entwickelt. Mit einer Gesamtkapitalisierung von rund CHF 80 Milliarden steht Anlegerinnen und Anlegern eine breite Auswahl an Vehikeln und Strategien zur Verfügung. Die meisten Fonds verfolgen konservative Core-Strategien und investieren in Bestandsliegenschaften mit guter Lage, stabilen Mieterträgen und geringer Leerstandsquote. Das Spektrum reicht von Wohn- und Geschäftsimmobilien über Logistik- und Detailhandelsflächen bis hin zu Spezialnutzungen.

Die gesetzlich verankerte maximale Belehnung von 33% bei Immobilienfonds unterstreicht den konservativen Charakter dieser Anlageform und liegt deutlich unter dem Niveau typischer Direktinvestitionen. Anlegerinnen und Anleger können gezielt Einzeltitel auswählen oder über börsengehandelte Indexfonds (ETFs) breit diversifiziert am Gesamtsegment partizipieren.

Steuerliche Vorteile: Direkter Grundbesitz zahlt sich aus

Ein oft unterschätzter Aspekt ist die steuerliche Behandlung. Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen Immobilienfonds mit direktem und indirektem Grundbesitz. Fonds mit direktem Immobilienbesitz, welche die Immobilien direkt im Portfolio halten, bieten eine besonders attraktive Steuerstruktur: Die Erträge werden nur auf Fondsebene besteuert und sind bei Ausschüttung für inländische Privatpersonen grundsätzlich steuerfrei. Zudem fällt die Vermögenssteuer tiefer aus, da direkter Grundbesitz steuerlich privilegiert ist.

Demgegenüber unterliegen Fonds mit indirektem Grundbesitz – etwa über Tochtergesellschaften gehaltene Immobilien – der Einkommenssteuer und der Vermögenssteuer, was deren Nachsteuerrendite schmälert.

Rendite in der Wüste der Negativzinsen

Trotz gestiegener Kurse und hohen Aufpreisen infolge des anhaltend tiefen Zinsniveaus bieten kotierte Immobilienfonds mit einer durchschnittlichen Ausschüttungsrendite von rund 2.2% weiterhin attraktive Ertragschancen. Bei einem Grenzsteuersatz von 30% und einer Vermögenssteuer von 0.1% entspricht dies einem steuerbereinigten Äquivalent von etwa 3.2%. In einem Umfeld drohender Negativzinsen wirkt diese Rendite wie Manna in der Wüste.

Sacheinlagen: Immobilien strategisch überführen

Eine wenig bekannte Möglichkeit im Rahmen von Immobilienfonds ist die Einbringung von Renditeliegenschaften als Sacheinlage durch Privatpersonen. Dabei wird die Immobilie in den Fonds eingebracht, und der Eigentümer erhält im Gegenzug Fondsanteile.

Diese Form der Vermögensübertragung ist besonders relevant für Eigentümer, die ihre Liegenschaften nicht mehr selbst bewirtschaften möchten – etwa im Zuge der Pensionierung oder zur Regelung der Nachfolge.

Private Eigentümer stellen mit einem geschätzten Marktanteil von rund 40 Prozent weiterhin eine der grössten Eigentümergruppen im Segment der Renditeliegenschaften dar. Die Vorteile einer Sacheinlage sind vielfältig: Professionelle Verwaltung, reduzierte Klumpenrisiken durch Diversifikation, einfache Übertragbarkeit, Teilbarkeit auf verschiedene Nachkommen und steuerliche Privilegien bei Fonds mit direktem Grundbesitz. Im Idealfall ist die Nachsteuerrendite höher als bei der Direktanlage – kombiniert mit deutlich mehr Flexibilität.

Fazit: Lage, Lage – und Struktur

Immobilien bleiben ein zentraler Baustein der langfristigen Vermögensplanung und eignen sich als Instrument der privaten Vorsorge. Kotierte Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz bieten substanzielle steuerliche Vorteile. Die Einbringung von Renditeliegenschaften als Sacheinlage ermöglicht eine effiziente Umwandlung von operativem Besitz in strategisches Vermögen. Für Anlegerinnen und Anleger, die Immobilien als integralen Bestandteil ihrer Vorsorge- und Nachfolgeplanung betrachten, lohnt sich eine frühzeitige Auseinandersetzung mit diesen strukturierten Anlagelösungen. Denn letztlich entscheidet nicht allein die Lage über den Erfolg – sondern auch die Fondsstruktur.

Alfonso Tedeschi, Portfolio Manager Helvetia (CH) Swiss Property Fund und Mitglied der Geschäftsleitung, und Nena Winkler, Product Specialist Real Estate & Mortgages, Helvetia Asset Management AG