La fin du télétravail? Pas en Suisse et cela a des conséquences pour l'immobilier de bureau

Le télétravail a eu un gros impact sur l'immobilier de bureau, on le sait, mais aujourd'hui, la situation se stabilise, avec une moyenne de 1,15 jour par semaine passée à la maison, ce qui dégage l'horizon pour les investisseurs immobiliers. Selon CBRE, si les propriétaires de bureaux cellulaires traditionnels, ou des biens situés dans les banlieues ou dans les petites villes, vont continuer de connaître des temps difficiles, ceux qui investissent dans des bureaux durables, modulables, bien connectés, situés dans le centre des grandes villes, pourront tirer leur épingle du jeu et afficher des rendements satisfaisants. 

Contrairement à ce qu'affirment certains médias, en ne retenant que quelques exemples choisis, la combinaison du travail en présentiel et du télétravail, le travail hybride, s'affirme comme la nouvelle norme durable dans le monde professionnel, assure une récente étude de CBRE.

En Suisse ce travail hybride est accepté par 77% des entreprises (plus du double par rapport à l'avant-COVID), et la part des employés hybrides est stable à 37% depuis 2022. Alors certes, il y a eu un recul ces derniers mois, mais il est faible, puisque le temps moyen de télétravail hebdomadaire a légèrement diminué (de 1,36 à 1,15 jour en Suisse).

Le télétravail est recadré, pas aboli 

En fait, même les grandes entreprises souvent citées par les médias comme ayant aboli le télétravail n'ont pas radicalement fait machine arrière, assure CBRE : pour la plupart d'entre elles, il s'agit avant tout de recadrer une organisation trop libre du télétravail. En effet, pendant la pandémie, il était parfois courant dans ces entreprises de laisser entièrement aux employés la décision de la présence au bureau. Cependant, comme une très faible présence au bureau peut, à long terme et de manière avérée, nuire à la performance d'une organisation, il est devenu nécessaire d'insister sur un certain niveau minimum de présence au bureau. Il s'agit donc plus d'un recalibrage que d'un abandon du travail hybride en soi.

En contrepartie de ce retour obligatoire au bureau, les entreprises doivent rendre le lieu de travail plus attractif. Comme l'explique Martin Pongratz, Directeur Workplace Strategies chez CBRE, pour qu'il soit vraiment convaincu de revenir au bureau, un employé doit y passer une journée productive, utile, mais aussi agréable. Si c'est bruyant, si les salles de réunion réservées ne sont pas disponibles, s'il n'a pas de contacts intéressants avec ses collègues, il va préférer rester chez soi.

Quelles conséquences pour l'immobilier de bureau? 

Évidemment, cette nouvelle organisation du travail n'est pas sans conséquence sur l'immobilier de bureau : au vu de la vacance qui a tendance à augmenter en dehors des centres des grandes villes suisses, le secteur n’est plus autant plébiscité par les investisseurs, ce qui impacte les valorisations.  Dès lors, quelle stratégie doivent désormais adopter les investisseurs ? Pour Martin Pongratz, cette nouvelle organisation hybride du travail signifie la fin des bureaux cellulaires traditionnels, dans lesquels on passe sa journée sans en sortir, à part pour la pause café. Les entreprises ont désormais besoin d'espaces de travail différents, mieux adaptés au nouveau mode hybride, avec plus de salles de réunions, plus de lieux de rencontre informels, une très bonne connectivité, mais aussi, par exemple, une meilleure gestion du bruit, provoqué par la multiplication des réunions en ligne. 

Des bonnes et des mauvaises nouvelles pour les investisseurs 

Pour les investisseurs, cette stabilisation du travail hybride apporte à la fois des bonnes et des mauvaises nouvelles. Les bonnes: la situation actuelle va perdurer, ce qui dégage l'horizon des investisseurs. En effet, comme l'explique Martin Pongratz, les entreprises se sont rendu compte qu'il y a une limite à la réduction des espaces de bureau, surtout si elles veulent que leurs employés soient présents 3 ou 4 jours par semaine.

La mauvaise nouvelle : tous les bureaux traditionnels qui ne répondent pas aux nouveaux critères, par exemple mal connectés, peu durables, situés dans les périphériques ou dans les petites villes, vont continuer d'être délaissés. D'autant plus que devant la pléthore de l'offre, les entreprises n'hésitent pas à se montrer exigeantes. 

Quelques avantages dans les périphériques quand même 

Ceci dit, poursuit Martin Pongratz, ces bureaux dans les périphéries ont quand même avoir des avantages, qui, bien mis en avant, peuvent attirer certaines entreprises. D'abord un accès motorisé plus facile que le centre, ensuite de grandes surfaces de parking, enfin des plateaux plus vastes, plus facilement modulables, sachant que les contacts entre collègues se font plus facilement de manière horizontale que verticale (autrement dit, il est plus facile de croiser et de discuter avec un collègue sur un même plateau que dans des étages différents). Et finalement, bien entendu, pour l'entreprise, c'est aussi une question de prix,  les grands espaces de bureau situés dans les périphéries étant normalement moins chers que dans les centres. Ainsi, des loyers suffisamment bas dans ces localisations permettent d’attirer ou de maintenir des entreprises dont les capacités financières ne permettent de s’implanter plus au centre, mais ceci au détriment des niveaux de valorisation de l’actif.

La bonne stratégie pour les investisseurs 

En conclusion, investir aujourd'hui dans les bureaux devrait être perçu comme un pari plus audacieux. Les entreprises ont terminé la réduction de leurs espaces, elles auront toujours besoin de bureaux mais plutôt dans le centre-ville, plutôt des grands plateaux, des espaces modernes, modulables, durables, avec de bonnes connexions. 

Elles vont également exiger des baux plus souples, sachant qu'il va être de plus en plus difficile, comme par le passé, de trouver une entreprise qui loue un immeuble entier sur le long terme.

Tout cela pris en compte, conclut Martin Pongratz, il y a pour les investisseurs de quoi être plus confiant dans les fondamentaux du marché de bureaux à l’avenir, et de reconsidérer leur exposition à cette classe d’actif en adoptant une perspective plus optimiste.

La Rédaction