«Les hypothèques suisses offrent aux caisses de pension des revenus stables et un rendement attrayant»

Pour les caisses de pension, les hypothèques sont devenus une classe d'actifs complémentaire dans le domaine des obligations. Elles ne remplacent pas les placements immobiliers directs ou indirects, mais enrichissent l'univers d'investissement d'une composante aux caractéristiques de rendement et de risque distinctes. C'est précisément la combinaison de l'immobilier, des hypothèques et des obligations classiques qui peut contribuer à diversifier plus largement le portefeuille d'une caisse de pension et à équilibrer davantage les sources de revenus. 

Pour les caisses de pension, les hypothèques sont aujourd'hui devenu une classe d'actifs à part entière, dont l'importance ne cesse de croître, explique Nicolas Cadalbert. Dans ses fonctions actuelles de gestionnaire de portefeuille hypothécaire, il est responsable du suivi et du développement de solutions d'investissement hypothécaire chez AXA Asset Management.

Nicolas Cadalbert, pourquoi les hypothèques constituent-elles une classe d'actifs attrayante pour les investisseurs?

Les hypothèques suisses offrent aux caisses de pension une combinaison intéressante de revenus courants stables, de garanties sous forme de gages immobiliers et d'une prime de rendement attrayante par rapport aux obligations comparables en CHF. Parallèlement, cette classe d'actifs présente une volatilité relativement faible. Pour les institutions de prévoyance, les hypothèques peuvent donc constituer un complément judicieux au sein d'un portefeuille obligataire en CHF, grâce au surcroît de rendement et à la diversification qu'elles apportent.

Depuis quand AXA Asset Management est-elle active sur le marché des hypothèques?

AXA est active sur le marché suisse des prêts hypothécaires depuis plus de 100 ans. Nous disposons d’une longue expérience couvrant l’ensemble de la chaîne de valeur, de l’examen des demandes de crédit et de l’évaluation immobilière au sourcing, en passant par la gestion courante et le pilotage de portefeuille. AXA gère actuellement pour environ 12 milliards de francs suisses de prêts hypothécaires – dont près de 4 milliards pour le compte de caisses de pension – et figure ainsi parmi les acteurs majeurs du marché suisse.

Quelle place occupent les hypothèques au sein de vos investissements immobiliers aujourd'hui?

Pour nous, les hypothèques constituent une classe d'actifs à part entière, tout en étant étroitement liées au marché immobilier.  Contrairement à un investissement immobilier direct, l'objectif principal n'est pas de participer à la valorisation d'un bien immobilier, mais de percevoir les intérêts contractuellement convenus, la garantie ne venant qu'au second plan. C'est pourquoi nous considérons les hypothèques comme une alternative aux obligations. L'immobilier et les hypothèques se complètent ainsi parfaitement et remplissent des fonctions distinctes au sein du portefeuille d'une caisse de pension. Bien que moins liquides que les obligations, les hypothèques offrent une liquidité nettement supérieure à celle des investissements immobiliers directs. En outre, elles renforcent la diversification au sein de l'univers immobilier: elles sont principalement exposées au marché du logement en propriété occupée par son propriétaire, alors que les investissements immobiliers directs portent essentiellement sur des immeubles de rendement. Elles permettent ainsi d'accéder à un autre segment du marché immobilier et contribuent davantage à la diversification du portefeuille global.

Le marché des hypothèques connaît une forte croissance chez les assureurs. En est-il de même pour AXA?

L'activité hypothécaire a pris de l'ampleur ces dernières années, tant pour les caisses de pension que pour AXA. Nous adoptons toutefois une stratégie de croissance maîtrisée. Pour nous, l'essentiel n'est pas d'accumuler le plus grand volume possible, mais de n'accepter de nouveaux fonds que dans la mesure où nous pouvons les investir en respectant nos exigences de qualité et de rendement.

Vous avez lancé le groupe de placement « AXA Vorsorge Hypotheken Schweiz » en 2020. Dans quels types d'hypothèques ce groupe investit-il exactement? 

Le portefeuille est clairement axé sur l'immobilier résidentiel suisse (environ 90%). Toutefois, les financements ne se limitent pas aux maisons individuelles et aux appartements en copropriété; ils incluent également des immeubles locatifs ainsi que certains biens immobiliers à usage mixte ou commercial. Par conséquent, le portefeuille peut tout à fait intégrer des financements de grande taille. Les critères déterminants sont la qualité de l'emprunteur, la valeur du bien immobilier, un taux de financement approprié (quotité) et la viabilité à long terme du financement.

Comment s'effectue la gestion des hypothèques? 

L'un de nos atouts majeurs réside dans notre chaîne de valeur largement intégrée. AXA dispose de ses propres spécialistes pour les hypothèques, l'analyse de crédit, l'évaluation immobilière, la gestion de portefeuille et l'administration des prêts. Parallèlement, nous bénéficions, pour le sourcing, du vaste réseau de distribution d'AXA en Suisse. Cela nous permet de sélectionner et de piloter les hypothèques de manière très ciblée, sans dépendre de la reprise de portefeuilles préconstitués auprès de banques.

Pouvez-vous nous donner des précisions sur le groupe de placement?

Ouvert aux souscriptions depuis son lancement en 2020, le groupe de placement a connu une croissance continue et affichait un volume d'actifs d'environ 1,8 milliard de francs suisses au 30 juin 2026. Le portefeuille comprend quelque 1 500 hypothèques et la base d'investisseurs se compose d'une quarantaine d'institutions de prévoyance suisses. À l'avenir, nous visons également une croissance constante mais maîtrisée.  L'élargissement de la base d'investisseurs doit toujours s'opérer en cohérence avec les opportunités d'investissement disponibles et nos objectifs de rendement.

Les prêts hypothécaires offrent-ils à vos clients des rendements plus attractifs que les investissements immobiliers directs ou indirects?

À notre avis, une comparaison directe n’est pas opportune ou pertinente, car il s'agit de classes d'actifs différentes. Outre les revenus locatifs courants, l'immobilier offre la possibilité de bénéficier de la valorisation des actifs. Pour les prêts hypothécaires, en revanche, c'est le revenu d'intérêts contractuel qui prime, complété par la garantie réelle immobilière. Ce sont donc surtout les différents facteurs de rendement et de risque qui présentent un intérêt pour les caisses de pension. Les prêts hypothécaires et l'immobilier se complètent au sein d'un portefeuille diversifié.

Existe-t-il une forte demande pour cette classe d'actifs, notamment de la part des investisseurs institutionnels et des caisses de pension?

L'intérêt des caisses de pension pour les hypothèques suisses reste élevé. Cela se reflète dans la hausse du taux d'allocation observée ces dernières années dans diverses études consacrées aux caisses de pension. Dans le contexte actuel de taux d'intérêt, de nombreux investisseurs recherchent des placements offrant un rendement courant supérieur à celui des obligations classiques en francs suisses, sans pour autant devoir prendre des risques de crédit accrus. L'évolution de notre groupe de placement et l'élargissement continu de notre base d'investisseurs confirment cet intérêt.

Vous avez mentionné que les hypothèques offrent un rendement supérieur d'environ 100 points de base à celui des obligations de la Confédération. Ce différentiel de rendement est-il suffisant pour convaincre les caisses de pension, compte tenu du risque plus élevé?

Les quelque 100 points de base annuels évoqués correspondent à un ordre de grandeur à long terme, ou à une moyenne historique. Le différentiel de rendement réel peut varier en fonction de la conjoncture et de l'évolution des taux d'intérêt. Si les hypothèques sont moins liquides que les obligations de la Confédération, elles bénéficient en contrepartie de garanties sous forme de valeurs immobilières réelles. Dans notre portefeuille, le taux d'avance moyen n'est que d'environ 45%. Associé à une large diversification et à une analyse rigoureuse du crédit, cela se traduit, selon nous, par un profil rendement-risque attrayant.

Les hypothèques ont-elles partiellement remplacé les placements immobiliers traditionnels chez AXA, ou constituent-elles une classe d'actifs complémentaire?

Nous considérons clairement les hypothèques comme une classe d'actifs complémentaire dans le domaine obligataire. Elles ne remplacent pas les placements immobiliers directs ou indirects, mais enrichissent l'univers d'investissement d'une composante aux caractéristiques de rendement et de risque distinctes. C'est précisément la combinaison de l'immobilier, des hypothèques et des obligations classiques qui peut contribuer à diversifier plus largement le portefeuille d'une caisse de pension et à équilibrer davantage les sources de revenus. 

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