Nicole Surchat-Vial: «Les zones blanches sont une aberration»

Nicole Surchat-Vial, architecte, urbaniste, travaillant pour les communes et les cantons mais aussi administratrice de Gefiswiss, assure qu'il est possible de continuer à investir dans l'immobilier sans péjorer ni la qualité d'un portefeuille ni la durabilité. Et surtout sans faire fi des règles actuelles d'urbanisme. Que ce soit en investissant dans des niches, comme les infrastructures énergétiques ou les viagers, ou dans des villes moyennes bien connectées. Il manque cependant une volonté politique de développer l'investissement immobilier dans ces périphéries. Mais les choses avancent, et, en Suisse, convaincre prend toujours beaucoup de temps.

Nicole Surchat-Vial porte une double casquette intéressante. En tant qu'architecte et urbaniste, elle travaille d'une part pour les communes, les cantons, et quelques investisseurs privés et de l'autre pour des fonds immobiliers, comme administratrice de Gefisswiss. Ce qui lui donne un regard inhabituel mais extrêmement pertinent sur le développement du secteur.

Nicole Surchat-Vial, nous avions déjà fait votre portrait il y a quatre ans. Qu'est-ce qui a changé depuis?

Pas de révolution. Je reste indépendante après des années passées dans différents services cantonaux et communaux, à la tête de mon bureau archisurchat, et je poursuis mes activités de conseil, d'enseignement, de jurys et de commissions d'urbanisme. Récemment, le Conseil d’État neuchâtelois m’a mandatée pour réfléchir au RER cantonal en lien avec le développement urbain, sur le modèle de ce que nous avions fait pour le CEVA dans le Grand Genève.

Vous êtes également active dans l'immobilier indirect en tant qu'administratrice de Gefiswiss.

En effet, Gefiswiss gère plusieurs véhicules de placement immobilier. Ces dernières années, nous nous sommes diversifiés dans les infrastructures énergétiques avec le lancement du Gefiswiss Energy Transition Fund (GETF), dédié au photovoltaïque, aux réseaux thermiques et à la décarbonation. Et dans les viagers, une réponse concrète pour les baby-boomers qui souhaitent monétiser leur bien pour financer leur retraite tout en garantissant leur maintien à domicile. Nous avons lancé le premier fonds focalisé sur cet instrument en Suisse.

Ces quatre dernières années, les investissements dans l'immobilier indirect n'ont cessé de croître. Comment avez-vous géré ça chez Gefiswiss?

Aujourd'hui, le défi n'est plus de lever des fonds, mais de déployer le capital. Pour absorber la hausse de travail, l'équipe s'est étoffée, elle fournit aussi désormais des prestations notamment en assistance à la maîtrise d'ouvrage (AMO). Notre force a aussi été de nous diversifier hors du résidentiel classique, dans de nouvelles niches comme la transition énergétique ou le viager, dont nous venons de parler.

Pensez-vous que cette période dorée, avec un afflux constant de nouveaux investisseurs, va se poursuivre?

Oui, la demande structurelle est là. En Suisse romande, la pénurie de logements, le vieillissement démographique et les exigences de rénovation énergétique sont des réalités durables qui continueront de rendre cette classe d'actifs intéressante pour les investisseurs institutionnels.

Comment gérer la croissance sans pénaliser la qualité des portefeuilles, que ce soit le rendement ou la durabilité?

C’est une question de stricte discipline. Chez Gefiswiss, la durabilité est la condition de la performance à long terme. Nous ne bradons pas nos critères pour placer à tout prix les nouveaux capitaux. Nous ciblons en priorité la qualité de la localisation, la sobriété énergétique et, bien entendu, le rendement.

Avec votre autre casquette, vous avez travaillé et vous travaillez encore avec les commissions d'urbanisme de plusieurs communes romandes. Comment analysez-vous l'évolution des demandes des promoteurs?

J'observe une pression croissante sur le foncier et une intensification des projets, voulue par la LAT. Mais cette densification parfois irréfléchie crée des aberrations. Dans les anciennes zones villas, le doublement des indices de densification pousse à démolir des maisons entourées de grands jardins pour les remplacer par des blocs qui saturent la parcelle. On gagne des logements, mais on perd en biodiversité, en canopée et en espaces de respiration. Le défi est de faire une densification qualitative qui fabrique de la vraie ville, pas seulement du mètre carré bétonné.

Dans ce cas, que dit la Nicole Surchat-Vial de la commission d'urbanisme à la Nicole Surchat-Vial de Gefiswiss? Il y a un antagonisme.

En commission, je me surprends parfois à être la plus libérale pour défendre la stabilité du droit. Quand un promoteur présente un projet conforme aux règlements après 15 ans de procédures et d'allers-retours administratifs, je refuse qu'on réinvente les exigences au dernier moment sous prétexte de nouveaux critères. L'urbanisme se joue en amont; en fin de course, il faut de la sécurité juridique pour pouvoir construire.

Les promoteurs se plaignent que tout est de plus en plus lent et réglementé. Un constat que vous partagez?

En 40 ans de pratique, chaque modification législative affichant un but de simplification a fini par rajouter une couche réglementaire. Nous avons besoin de règles de base claires et stables pour garantir la qualité, pas d'une inflation de normes techniques.

Dans un environnement de forte pénurie de logements, la durabilité est-elle toujours prise en compte par les autorités publiques ou a-t-on tendance à diminuer les exigences pour parer au plus pressé?

Opposer construction et durabilité est une erreur ; il faut traiter les deux ensemble. La densification brute crée du "Dichtestress" (stress de la densification), mais l'étalement crée de l'"Ausdehnungsstress" (le stress de l'étalement urbain". Il faut construire là où cela fait sens: près des transports publics, des emplois et des services, tout en maintenant la qualité environnementale.

Que pensez-vous des propositions de créer des « zones blanches » où l'on abaisserait les contraintes de durabilité et de recours pour construire plus vite?

C'est une option terrible. Brader le territoire avec des zones blanches serait une catastrophe. Sans garde-fous, on fragmente les espaces verts et on détruit la qualité urbaine. Au final tout le monde serait perdant, sauf les premiers promoteurs arrivés.

Lors de notre précédent entretien, vous parliez de la difficulté d’être une femme dans l’immobilier, tout en voyant une tendance positive. Cela a changé en quatre ans?

Ça avance lentement mais sûrement. Dans les sociétés cotées en Suisse, le quota de femmes dans les conseils d’administration a dépassé les 30% (contre 24-25% il y a quatre ans). Mon entrée chez Gefiswiss s’est d'ailleurs faite via le Cercle Suisse des Administratrices, ce qui prouve que les compétences féminines existent et sont structurées.

C'est important qu'il y ait des femmes?

Sur le terrain, on ne s'impose pas par le genre, mais par la capacité de convaincre, la compétence et la constance. L'immobilier reste très masculin et patriarcal, ce qui influence la conception même des projets. Intégrer des femmes aux postes clés permet d'apporter une autre sensibilité: le long terme, les usages, la qualité du cadre de vie et les enjeux ESG.

En tant qu’administratrice de Gefisswiss depuis six ans, vous validez les nominations de la direction générale. Pourquoi n’y trouve-t-on toujours pas de femme?

Nous avons priorisé une transition générationnelle que j'ai pleinement soutenue. Lors du retrait de Michel Rosselat, nous avons fait monter trois jeunes cadres internes à la direction. Valoriser la jeunesse est un signal fort, mais, il n'y avait que des hommes dans cette génération. Ce ne sera plus le cas par la suite puisque plusieurs femmes ont désormais pris des responsabilités dans le groupe. La constitution du futur vivier de direction est en marche, et il sera en partie féminin.

La Rédaction • Immoday.ch

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