«Notre objectif pour TrustStone real estate SICAV: 650 millions de valeur brute en 2029»

Dominicé Asset Management a repris la gestion de TrustStone real estate SICAV il y a un peu moins d'un an. Depuis, le fonds a plus que doublé de taille, après trois augmentations de capital réussies et le lancement de plusieurs projets qui étaient restés longtemps bloqués. De nouvelles augmentations de capital sont par ailleurs prévues au deuxième semestre, si le pipeline est au rendez-vous.

Pour TrustStone real estate SICAV, les choses avancent bien. Moins d'un an après avoir été repris par Dominicé, le fonds a déjà plus que doublé de taille, grâce à trois augmentations de capital, d'un total de 127 millions de francs. Et ce n'est pas fini, puisque l'objectif est désormais une valeur brute du portefeuille de 650 millions en 2029. Diego Reyes, Senior Fund Manager chez Dominicé, nous explique comment il compte y arriver.

Diego Reyes, vous avez repris TrustStone real estate SICAV, il y a un peu moins d'un an maintenant. À l'époque, vous parliez d'un portefeuille avec un fort potentiel sous-exploité. Qu'en est-il aujourd'hui?

Ce potentiel s'est concrétisé. Le taux de vacance a été drastiquement réduit, de près de 25% lors de la reprise à 7,8% aujourd'hui. Parallèlement, sur le plan des développements immobiliers, nous avons débloqué plusieurs projets. Nous avons mené un important travail de repositionnement technique, budgétaire et de concertation avec les communes pour rendre ces opérations rentables.

Ce n'est pas toujours facile de débloquer des permis de construire, comment faites-vous?

Nous avons deux project managers qui consacrent une bonne partie de leur temps à obtenir ces permis. Nous collaborons également avec des partenaires locaux qui connaissent bien le tissu administratif de chaque région. C’est indispensable pour faire avancer favorablement de très gros dossiers, comme par exemple l'un des projets les plus importants du portefeuille de la SICAV: un projet à Muttenz (Bâle-Campagne) de 70 millions de francs pour plus de 140 logements, dont le potentiel de création de valeur est important pour le fonds. Mais pour cela il faut obtenir une modification du plan général d'affectation. Nous y travaillons.

Vous avez procédé depuis la reprise à trois augmentations de capital. La prochaine devrait se boucler en juillet. Quelle sera alors la fortune brute du fonds?

À notre arrivée, la SICAV pesait 122 millions. La valeur brute du portefeuille atteindra environ 267 millions de francs.

Vous avez prévu de nouvelles augmentations de capital pour le deuxième semestre?

Tout dépendra du pipeline d'acquisitions disponible. Notre logique est de constituer d'abord un pipeline solide avant de lancer une levée de fonds, et non l'inverse. Or le marché actuel est très compétitif et affiche des prix parfois excessifs. Si les conditions ne s'y prêtent pas, nous ne lancerons pas d'opération. Aujourd'hui, notre priorité est de distribuer un dividende régulier, pas d'acheter des actifs au prix fort qui dilueraient le rendement.

Par ailleurs pourquoi procéder à trois augmentations de capital si rapprochées l'une de l'autre? Les investisseurs ne vous auraient pas fait confiance s’il y en avait eu une seule?

C'est une stratégie de gestion des risques. Nous sécurisons d'abord les actifs puis nous levons le capital nécessaire. Les investisseurs ont ainsi l'assurance que leurs fonds sont immédiatement déployés. Pour donner un ordre de grandeur: l'une de nos levées portait à elle seule sur 65 millions, pour un véhicule qui pesait 122 millions à la reprise — une hausse de plus de 50% en une seule opération. Dans ce contexte, avancer par paliers est plus sain. Le succès de chaque tranche démontre d'ailleurs que la confiance des investisseurs était au rendez-vous.

Avez-vous réussi à attirer de nouveaux investisseurs ces 12 derniers mois? 

Oui, nos augmentations de capital ont attiré environ 75% de nouveaux investisseurs. Le profil est majoritairement composé de banques privées, de gérants de fortune et d'entrepreneurs. Le fonds n'a pas encore la taille ni la liquidité qu'exigent les grands institutionnels, mais certains commencent déjà à entrer, ce qui est un signal encourageant.

La stratégie d'investissement du fonds est-elle restée la même ou a-t-elle été modifiée depuis votre reprise?

Elle reste mixte, mais avec une volonté de renforcer le résidentiel pour qu'il atteigne environ 40% du portefeuille. Aujourd'hui, l’immobilier commercial soutient le rendement et le dividende immédiat, tandis que le développement du résidentiel construit la valeur à long terme du portefeuille.

Vous avez des bâtiments dans des régions périphériques comme Orbe ou Muttenz. Est-ce cela votre stratégie pour continuer à avoir de bons rendements dans un marché où le prix de l'immobilier ne cesse de grimper? 

Non, ce n'est pas une stratégie de périphérie. Muttenz, d'ailleurs, c'est l'agglomération immédiate de Bâle et non pas la périphérie. Mais votre question soulève un point essentiel: il faut impérativement différencier le rendement immédiat de la performance globale à long terme. Si vous comparez un même immeuble au Locle et à Lausanne et que vous extrapolez l'évolution des prix au mètre carré et la valorisation du bâti, vous créerez beaucoup plus de performance à long terme avec l'actif lausannois. En périphérie, le rendement immédiat est plus élevé, mais au prix d'une prime de risque et d'une illiquidité bien plus importantes. Certains de nos actifs jouent ce rôle de soutien au rendement et au dividende — mais c'est un choix d'allocation maîtrisé, pas une stratégie de fuite vers la périphérie pour acheter du rendement.

Il y a un an vous nous disiez que l'objectif de taille du fonds était d'environ 300 millions. Vous l’avez quasiment atteint. Quel est le prochain objectif?

À plus long terme, notre plan de marche vise à atteindre un portefeuille d'environ 650 millions de francs d'ici 2029. Mais j'insiste: ce n'est pas un objectif de taille pour la taille. Cette dimension nous permettra d'offrir la liquidité et la diversification qu'attendent les investisseurs institutionnels, tout en gardant la même discipline — nous ne croîtrons qu'au rythme des opportunités qui créent réellement de la valeur.

Et ensuite, ce sera une entrée en bourse?

Ce n'est pas une priorité aujourd'hui. Une cotation n'a de sens que lorsqu'un véhicule a atteint une taille critique et une liquidité suffisante — c'est d'ailleurs tout l'enjeu de notre plan de marche. Si nous atteignons nos objectifs, la question se posera naturellement.

La Rédaction • Immoday.ch

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