Beau mois de février pour les fonds immobiliers cotés

Après un mois de janvier difficile, les fonds immobiliers cotés se sont bien repris au mois de février. Depuis le début de l'année, la hausse est de quasi 2 %. Avec un agio moyen qui grimpe à 36,4% et 5 fonds dont la prime dépasse de nouveau les 50%. Paradoxalement, dans ce marché haussier, le poids lourd de la cote, UBS Swiss Sima, perd presque -3% depuis janvier. Quant à l'IPO de Helvetica Swiss Opportunity Fund, elle s'est déroulée sans anicroche. 

Après un mois de janvier plutôt morose, qui avait vu les fonds immobiliers cotés encaisser une baisse de -1,39 %, le mois de février s'est révélé de nettement meilleur tenue. Leur agio moyen a repris la progression entamée en 2024. Il s'établit désormais à +36,38%, selon les données publiées par SFP (+31,84%, fin janvier), avec un indice SWIIT qui a progressé de 1,97 % depuis le début de l'année. 

Avec un spread entre les obligations de la Confédération qui s'établit toujours à plus de 220 points, et des rendements moyens qui restent stables pour les fonds cotés, aux alentours de 2,7%, il n'y a aucune raison pour que cette demande persistante d'immobilier titrisé de la part des investisseurs ralentisse, d’autant plus que de nombreux experts s'attendent à une nouvelle baisse des taux de la Confédération ces prochains mois, ce qui devrait encore booster l'immobilier en général et l'immobilier titrisé en particulier. Seule petite ombre au tableau, la baisse du taux de référence hypothécaire, début mars, qui va entraîner, à terme, une baisse de certains loyers résidentiels, et donc un tassement possible des rendements de certains fonds. Mais l'impact cette décision de l'Office fédéral du logement devrait rester marginale pour la plupart des fonds immobiliers. 

Une passe un peu délicate pour UBS Swiss Sima

Autre preuve de l'intérêt des investisseurs, le nombre d'augmentations de capital lancées ces dernières semaines : on en comptait 19 fin février, qui cherchaient près de 2,2 milliards de francs, tous types de véhicules d'immobilier titrisé confondus. 

Dont une très grosse opération, celle d'UBS Swiss Sima, qui veut lever 350 millions de francs, pour, explique le fonds, compléter son portefeuille par des acquisitions, lancer de nouveaux projets de construction, assainir ses bâtiments et diminuer sa dette.

L'annonce de cette opération, qui devrait être bouclée fin avril, début mai, n'a pourtant pas spécialement excité les investisseurs. En effet, UBS Swiss Sima est le seul fonds parmi les dix plus importants de la cote à subir une baisse depuis le début de l'année, de -2,95%. Ceci dit, ce mécontentement des investisseurs reste très relatif, puisque l'agio du fonds se situe toujours à +48,5%, soit nettement en dessus de la moyenne générale du secteur (+36,4%).

UBS truste désormais les 5 premières places de la cote

Ces dernières semaines, l'analyse des statistiques mensuelles des performances des fonds cotés est devenue un peu surprenante pour qui n'a pas suivi les récentes péripéties du secteur. En effet, on constate qu'UBS truste désormais les 5 premières places de la cote, et que les fonds de la grande banque représentent aujourd’hui presque 50% de la capitalisation boursière totale du secteur. C'est simplement que, depuis janvier, tous les fonds Credit Suisse ont été rebaptisés UBS! 

Cette hégémonie de la grande banque va d’ailleurs encore se renforcer. En effet, le premier rapprochement, qui devrait se concrétiser ces prochains mois, entre CS REF LivingPlus, CS REF Hospitality, UBS Direct Residential et Residentia, va créer un géant du résidentiel qui devrait peser autour des 5,5 milliards de francs, ce qui fera de lui le deuxième plus gros fonds de la cote après UBS Swiss Sima, qui pesait 11,4 milliards de francs, fin février.

Pour rappel, va suivre ensuite la fusion, début 2026, de CS REF Green Property et de UBS Direct Urban, ce qui va créer un fonds qui devrait peser plus de 3,2 milliards de francs. Et, finalement, en 2027, la fusion de CS REF Interswiss et de UBS Swissreal, ce qui entrainera la création du plus gros fonds d'immobilier commercial de Suisse, qui devrait peser aux alentours de 3,6 milliards de francs. Dans les deux cas, ces fonds se situeront parmi les 5 plus importants de la cote.

Cinq fonds ont désormais un agio de plus de 50%

La reprise de ces dernières semaines a particulièrement bénéficié à une poignée de fonds, toujours les mêmes, dont l'agio a de nouveau dépassé les 50%.

Ils sont de nouveau cinq dans ce club très select, avec, toujours en tête, StreetboxReal Estate Fund, dont la prime se montait à 55,6%, fin février. Ensuite, c'est un festival UBS, avec UBS CH Residential Siat, qui affiche un agio de 53,8%, suivi par UBS Leman Foncipars (+53,4%) et UBS Swiss Res Anfos (+50,8%). En fait, seul Swisscanto RE Ifca, avec son agio de 53,4% arrive à se glisser parmi ce tir groupé UBS.

A l'inverse, malgré la hausse de ces dernières semaines, on constate que six fonds subissent toujours un disagio. Les deux fonds Helvetica dont nous parlons ci-dessous, mais aussi plusieurs véhicules qui restent pénalisés, mois après mois, par une forte décote, dont, en queue de peloton, Sustainable Real Estate CH, avec un disagio de -13% (malgré une progression de +3,4% depuis le début 2025) et Swiss Central City, avec une décote de -11% (malgré une hausse de 7,2% depuis début janvier, dans les deux cas avec un volume de transaction assez faible).

IPO sans problème pour Helvetica Swiss Opportunity Fund

Le mois de février a finalement vu l'arrivée en bourse d'Helvetica Swiss Opportunity Fund (HSO), avec une capitalisation boursière de 157 millions de francs et une performance de +5,7% depuis le début de l'année. Malgré cela, fin février le fonds affichait un disagio -8,2%.

Pour la suite, comme prévu, avec une date désormais fixée à début juin selon SFP, HSO va fusionner avec Helvetica Swiss Commercial Fund (qui pèse 470 millions de francs en bourse et accuse un disagio de -3,6%, malgré une hausse de presque 10 % depuis le début de l'année). Cette fusion entraînera la création d'un véhicule purement commercial avec un portefeuille d'une quarantaine de propriétés d'une valeur totale d'environ 760 millions de francs. Et d'une valeur de marché d'un peu moins de 630 millions de francs, fin février 2025.

Rédaction - Immoday.ch