•
Immobilier
•
8 min
•
COPTIS • Immoday.ch
Les introductions en bourse sont multipliées ces derniers mois, répondant à la demande des investisseurs pour l'immobilier titrisé. Mais, pour un fonds, cette opération n'est pas anodine : assez contraignante, en matière de taille et de track record, elle se prépare des années à l'avance et elle aura probablement des incidences sur la structure organisationnelle. Surtout, elle n'est qu'une étape dans la vie d'un fonds, qui doit immédiatement préparer et annoncer la suite s'il veut conserver ses nouveaux investisseurs. Lors d'une récente table ronde organisée par COPTIS, six spécialistes ont résumé les enjeux d'une telle opération.
Fin octobre, COPTIS, l'Association suisse des professionnels en titrisation Immobilière, a organisé une table ronde à Lausanne sur un thème on ne peut plus d'actualité: défis, opportunités et risque d'une cotation en bourse pour les fonds immobiliers.
Il faut dire que les IPO se sont multipliées ces derniers mois. On va en compter 4 en 2025, une cinquième est d'ores et déjà annoncée pour 2026, et l'on sait, suite aux déclarations des responsables de plusieurs fonds, que d'autres sont en préparation.
La table ronde, organisée avec le soutien de la Banque dépositaire de la BCV, a été modérée par Philippe Zufferey, Directeur de la dite Banque, qui a accueilli, comme intervenants Dalibor Maksimovic, Dalibor Maksimovic, Head Swiss Real Estate Securities chez UBS Asset Management; Nicolas Di Maggio, CEO de Swiss Finance & Property AG; Bruno Mathis, Responsable Fund & Immo Desk à la banque dépositaire de la BCV; Pascal Roux, CEO de Cronos Finance et Julien Baer, CEO de Comunus SICAV; ces deux derniers panelistes ayant connu concrètement les tensions et les joies d'une entrée en bourse avec leurs fonds.
1. La nécessité de bien se préparer en amont
En général, quand il se lance, un fonds immobilier, d'abord non coté, fait essentiellement appel aux friends and family, souvent des clients privés qui font déjà affaire avec l'émetteur, font confiance au management et aux perspectives du fonds. Surtout, dans les premières années de leur investissement, ils acceptent des dividendes volatils, voire inexistants.
Par contre, quand un fonds envisage une cotation en bourse, il va devoir également convaincre les investisseurs institutionnels et les asset managers des grandes banques, aux critères d'investissement beaucoup plus stricts. Il va donc falloir, et cela pendant plusieurs années de suite, croître de manière régulière, réussir ses augmentations de capital, mais aussi stabiliser et pérenniser le dividende (autrement dit, qu'il ne s'appuie pas seulement sur les gains en capitaux, mais essentiellement sur le cash-flow généré par le portefeuille immobilier). Bref, il faut convaincre les investisseurs du sérieux du véhicule. Une opération qui, si vous n'êtes pas déjà une institution reconnue, doit débuter des années avant l'IPO.
2. Bien comprendre les besoins de ses investisseurs avant l'IPO
Ces friends and family qui sont souvent les actionnaires les plus nombreux des jeunes fonds nos cotés, personne ne sait vraiment quelle sera leur réaction lors de l'introduction en Bourse : conserver leurs parts parce qu'ils croient au destin du fonds, ou plus simplement parce que cela reste la meilleure alternative de placement dans le contexte actuel des taux d’intérêt ? Ou vendre pour encaisser la plus-value, en particulier si l'agio s'envole lors des premières journées de cotation. Dans les deux cas, pour le fonds la situation est délicate. Il est donc important, avant d'entrer en bourse, de bien comprendre les besoins et les envies de ses investisseurs, qui, évidemment, changent selon le contexte économique. Sans oublier qu'un certain nombre de ces investisseurs seront rétifs à l'opération, peu friands d'une cotation, préférant rester dans un fonds avec un agio proche de zéro et une très faible volatilité. Ce qui incite d'ailleurs certains émetteurs à proposer deux fonds aux stratégies identiques, l'un coté, l'autre non coté.
3. Quelle est la taille critique pour rentrer en bourse ?
La plupart des spécialistes assurent que, avant d'entrer en bourse, un fonds doit avoir atteint une taille d'au moins 500 millions de francs de valeur totale. Mais sur ce point les avis sont très divergents. Certains asset manager insistent plutôt sur la stratégie d'investissement et la qualité du management, donc sur le potentiel de croissance du fonds après son introduction en Bourse. On le constate d'ailleurs aujourd’hui sur le marché : plusieurs petits fonds arrivent à intéresser les investisseurs, si ces derniers croient en son potentiel et au talent de ses managers.
4. Anticiper l'impact de l'IPO sur la structure organisationnelle du fonds
Une introduction en Bourse, qui, comme on l'a vu se prépare plusieurs années à l'avance, aura un impact sur la structure organisationnelle du fonds. D'abord parce que, avant l'IPO, le fonds doit montrer son potentiel en affichant une croissance constante, ce qui va, un jour ou l'autre, l’obliger de renforcer les équipes. Ensuite, parce que le fonds va devoir se faire plus largement connaître. D'abord de la masse des investisseurs, ce qui va demander de renforcer la communication, mais surtout des grands comptes et des institutionnels, qu'il va falloir convaincre un à un, avec force rendez-vous, souvent à Zurich, ce qui, pour les fonds romands, n'est pas toujours une sinécure. Ceci dit, les grands asset managers et autres institutionnels suivent souvent tous les fonds immobiliers suisses dès leur lancement, même s'ils n'ont pas encore acheté des parts. Ce qui facilite le premier rendez-vous. Qui, à nouveau, doivent se faire bien en amont de l'IPO.
5. L'analyse des dernières augmentations de capital est un bon indicateur du succès futur de l'IPO
Le plus souvent, après l'annonce d’une future IPO, un fonds non coté connaît un regain d'intérêt de la part des investisseurs. Dont il profite souvent en lançant encore quelques augmentations de capital, parfois quelques semaines seulement avant l'introduction en Bourse. Ce qui permet d'analyser comment les porteurs de part utilisent leurs droits, et surtout le nombre de parts que reçoivent les nouveaux investisseurs intéressés, signe de la demande du marché.
6. Les IPO, c'est toujours la même histoire
Quand on analyse le déroulement d'une IPO, c'est souvent la même histoire. Dès l'annonce de la future introduction en Bourse, les investisseurs se précipitent sur le fonds, dont l'agio grimpe. À des niveaux parfois surprenants pour un fond non coté, par exemple supérieur à 20% pour Mobifonds Swiss Property, qui a prévu son introduction en Bourse en 2026. Lors des premières séances de cotation, nouvelle hausse de l'agio, parfois très importante, avec une moyenne historique tourne autour des +10% à +15% de hausse, effet de la demande, en particulier des investisseurs passifs, si le fond est d’une taille suffisante pour rentrer dans les indices. Ensuite, les séances suivantes sont celles des premières prises de bénéfice, avec un agio qui souvent se tasse. Si l'on prend l'exemple de Comunus SICAV, entré en bourse en octobre 2025, l'agio était d'environ +15% avant l'IPO, il a grimpé à +40% lors des trois premières séances de cotation, avant de consolider pour se stabiliser à +30%.
7. Ne pas se focaliser seulement sur les premiers jours de cotation et avoir un bon market maker
Certes, les premiers jours de cotation sont vitaux, indicateurs clairs du succès de l'IPO. Mais les séances suivantes sont toutes aussi importantes, pour déterminer à quel niveau l'agio va se stabiliser après les premières prises de bénéfices et observer non seulement la liquidité des parts mais aussi la qualité du travail du market maker. Qui aura d'ailleurs déjà eu fort à faire lors des premières séances pour satisfaire la demande des investisseurs passifs, qui se monte aujourd'hui quasiment à un tiers du marché.
8. Immédiatement préparer la suite
Tous ceux qui sont passés par là le confirment : l'IPO n'est pas en but en soi, mais une étape dans la vie du fonds. Qui doit immédiatement afficher de nouveaux objectifs et une stratégie claire pour consolider la confiance des investisseurs. Le dialogue noué avec ces derniers avant l'IPO doit donc perdurer, tout comme la communication générale du fonds. À noter aussi que la première augmentation de capital après l'IPO sera très observée, signe du potentiel du fonds et de la fidélité de ses porteurs de parts.
Rédaction Immoday
Suivez-nous sur LinkedIn.