Les logements pour les seniors, une niche peu investie en Suisse

Offrant des baux plus longs, des loyers plus élevés et une rentabilité plus intéressante que le résidentiel traditionnel, les logements pour les seniors restent pourtant une niche qui ne retient pas vraiment l'intérêt des véhicules d'immobilier titrisé en Suisse. Pourtant, comme le rappelle une étude récemment publiée par Wüest Partner, le vieillissement de la population va créer une demande importante pour ce type de logement, reposant sur une dynamique structurelle peu dépendante des cycles économiques. Avec des perspectives d’investissement particulièrement intéressantes.

Parmi les niches immobilières susceptibles d’intéresser les investisseurs, il en est une encore peu investie en Suisse par les véhicules d’immobilier titrisé : les logements pour les seniors. Et pourtant, comme le rappelle une étude récemment publiée par Wüest Partner, le vieillissement de la population va créer une demande importante pour ce type de logement, qui offre en outre des perspectives d’investissement intéressantes.

400'000 logements supplémentaires nécessaires d’ici 2040

Selon Wüest Partner, à l’échelle nationale, environ 25'000 nouvelles places dans les EMS devront être créées d’ici 2040 pour atteindre un niveau suffisant, estimé à 117'000 au total pour la Suisse. Les besoins seront particulièrement élevés dans les régions de Genève et de Zurich.

Mais c’est surtout du côté des logements adaptés (éventuellement assortis de services à la carte) que la demande sera la plus forte: il en faudrait environ 400'000 de plus, dont 20'000 à Genève et 11'000 à Zurich.

Bref, si l’on en croit les chiffres de Wüest Partner, d’ici 2040, le logement pour seniors deviendra un des éléments essentiels du marché immobilier helvétique.

Des loyers en moyenne plus élevés et des baux plus longs

La demande est donc bien réelle, et elle est d’autant plus intéressante pour les investisseurs qu’elle repose sur une dynamique structurelle, peu dépendante des cycles économiques.

En effet, comme l’explique Wüest Partner, les logements pour seniors bénéficient généralement d’un taux d’occupation très élevé. De plus, dans le cas des résidences gérées, les baux conclus avec les opérateurs sont de longue durée (une médiane de 7 an), plus longs que ceux observés dans d’autres segments immobiliers (par exemple, la médiane n'est que de 3 ans pour les baux des surfaces commerciales). Cela entraîne une sécurité et une stabilité des revenus accrues pour les investisseurs.

Toujours selon les économistes de Wüest Partner, les logements pour seniors génèrent des loyers nets médians par mètre carré et par an supérieurs à ceux des immeubles locatifs classiques (250 francs pour les logements seniors contre 220 francs pour les immeubles multifamiliaux ou les surfaces commerciales).

Au final, ces caractéristiques se traduisent par des rendements nominaux plus élevés pour le logement senior (3,5% de médiane) que pour les immeubles multifamiliaux (3%).

Des CAPEX plus importants que pour le résidentiel traditionnel

Évidemment, l’immobilier pour seniors comporte aussi certaines contraintes. Par exemple, les CAPEX sont en moyenne plus élevés que dans le résidentiel traditionnel. En effet, comme le note Wüest Partner, les résidences pour seniors nécessitent des aménagements spécifiques et coûteux: ascenseurs de grande capacité, rampes d’accès, voire équipements médicaux de base. Ces aménagements entraînent ensuite des coûts d’entretien sensiblement plus élevés.

Autre contrainte: la localisation. La proximité des commerces, des transports publics et la qualité de l’environnement immédiat sont encore plus déterminantes que pour le résidentiel classique. Cependant, il n’est pas nécessaire de se limiter aux grandes villes, car la croissance de la population senior est marquée dans l’ensemble des communes suisses. Cela offre d’ailleurs aux investisseurs une opportunité de diversification géographique.

Les quatre principaux risques de l’immobilier pour seniors

On l’a dit, la localisation est un facteur essentiel de réussite, tout comme les besoins en matière d’équipements et de services. Ces besoins varient fortement entre les jeunes retraités et les personnes très âgées. Il est donc indispensable d’adapter chaque projet après une analyse fine de la demande.

Deuxième risque, l’inadéquation entre l’offre et la capacité financière des futurs résidents. En effet, nombre de personnes âgées disposent de revenus modestes, ce qui crée une demande accrue pour des logements plus petits (2 à 3 pièces) — typologie plutôt rare sur le marché des nouveaux biens, car moins rentable pour les investisseurs.

Par ailleurs, la plupart des résidences pour seniors ou des EMS sont administrés par des opérateurs spécialisés, dont l’efficacité, tant financière que réputationnelle, peut varier. Une mauvaise gestion ou une série d'articles négatif dans les médias peut impacter directement la valeur de l’actif et les revenus locatifs.

Quatrième risque, les exigences réglementaires en matière de sécurité, d’accessibilité et de santé. Ces normes font flamber les coûts de construction et de rénovation par rapport au résidentiel classique. À cela s’ajoute le fait que nombre de ces établissements sont partiellement financés par des fonds publics ou des assurances maladie, dont la pérennité à long terme n’est pas garantie, ce qui pourrait affecter la rentabilité du bien.

Une niche encore peu exploitée par les fonds suisses

Malgré ces risques, l’immobilier pour seniors reste une niche prometteuse pour les investisseurs. Cela n’a d’ailleurs pas échappé à plusieurs grands groupes internationaux, qui investissent déjà massivement dans ce segment.

En effet, le plus grand fonds du secteur, Welltower, possède un parc de plus de 1500 immeubles, soit plus de 100'000 unités de logement, essentiellement aux États-Unis, au Canada et en Grande Bretagne, pour une capitalisation boursière d'environ 120 milliards de dollars. Donc plus ou moins la valeur de la totalité des véhicules immobiliers cotés en Suisse, que ce soit les fonds ou les sociétés immobilières.

Dans notre pays, c’est beaucoup plus timide. S'il existe quelques fondations immobilières dont une partie du parc est consacrée à l'immobilier pour les seniors, comme Prisma ou Bonacasa, rappelle Laure Carrard de IMvestir, aucun véhicule coté ne s'y focalise encore.

Mais au vu de l’intérêt croissant et de la rentabilité potentielle de ces investissements, il ne s’agit probablement que d’une question de temps avant l’apparition des premiers fonds spécialisés suisses.

Rédaction • Immoday.ch

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