Nouveau tassement pour les sociétés immobilières en août

Les prises de bénéfices ont continué pour les sociétés immobilières au mois d'août, avec une performance qui est retombée à +12,8% depuis le début de l'année (+14,5% fin juillet et +18,5% fin juin). Cette hausse reste néanmoins clairement supérieure à celle du SMI (+5,2%) et des fonds immobiliers cotés (+6,2%). La prime moyenne du secteur est également en baisse, à +17,6% (+22,3% fin juillet). Si les poids lourds comme SPS tirent la performance, plusieurs petites sociétés immobilières comme Zueblin ou HIAG Immo affichent des progressions spectaculaires depuis le début de l'année.

La reprise de la bourse suisse au mois d'août n'aura pas profité aux sociétés immobilières. Au contraire, les investisseurs qui avaient misé sur elles depuis le début de l'année ont poursuivi leurs prises de bénéfices entamées en juillet.

Certes, depuis le début de l'année la hausse reste notable (+12,8%), mais elle était encore de +18,5% fin juin. Rien de bien catastrophique cependant quand on compare ces chiffres à la progression du SMI depuis janvier (+5,2%) et celle des fonds immobiliers cotés (+6,2%).

Sans oublier qu'en 2024, les sociétés immobilières avaient déjà gagné +14,2%.

On constate évidemment le même tassement au niveau de la prime moyenne, qui se situe désormais à +17,6% (+22,3% fin juillet et +27,2% fin juin). L'écart se creuse de nouveau avec l'agio moyen des fonds cotés, qui a grimpé à +35,6% fin août.

HIAG Immo parmi les gagnants de ces derniers mois

Tout le secteur est tiré à la hausse par la performance de poids lourds comme Swiss Prime Site, qui gagne +16,2% cette année ou Intershop (+26,6%).

Sans oublier des entités plus petites, dont on ne parle pas souvent, mais qui affichent néanmoins des progressions assez exceptionnelles.

À l'exemple de HIAG Immo, qui a, comme tout l'univers des sociétés immobilières, légèrement corrigé au mois d'août mais qui reste en hausse de +28,1% depuis janvier  L'entreprise, qui pèse un peu plus de 1 milliard de francs en bourse, bénéficie d'un regain d'intérêt de la part des analyses financiers pour qui le chiffre d'affaires devrait augmenter de près de 60% en 2025 et le bénéfice par action de +8,9%, des chiffres nettement supérieurs aux précédentes estimations.

Pour le CEO du groupe, Marco Feusi, cet optimiste des analystes est justifié par des projets immobiliers qui se sont déroulés mieux que prévu mais aussi par les bénéfices tirés de la vente de certains bien. Interrogé par le site Moneycab.com, il assure viser, dans cinq ans, une valeur de portefeuille d'environ 2,5 milliards de francs et un revenu locatif annuel de 95 à 100 millions. Avec, au final, un rendement qui devrait atteindre 3,5% (pour l'instant, on en est à 3,1%, selon SFP). De quoi plaire aux investisseurs, même si, pour l'instant, ils restent encore prudents puisque l'entreprise subit toujours une décote de -6,3%.

Les ambitions de Plazza pour 2025

Autre exemple de belle progression dont on parle peu, celle de Plazza, en hausse de +21,6% depuis janvier.

En juin, la société annonçait l’acquisition de A. Schönbächler & Co AG, avec un portefeuille immobilier de 48 logements existants et un projet en cours de réalisation de 92 autres logements.

Fin août, la société immobilière, qui pèse un peu moins de 750 millions de francs en bourse, a publié des résultats semestriels avec des revenus immobiliers en augmentation de 32% par rapport à l’année précédente. Un bémol néanmoins avec un taux de vacance de 6,9% (6,0% en 2024, entre autres à cause d'immeubles en rénovation). Quoi qu'il en soit, au premier semestre, le bénéfice était en hausse de 24%. Sur l’ensemble de l’année, Plazza table sur un résultat d’exploitation avant amortissements et réévaluation d’environ 10% à 15% supérieur à celui de l’année précédente.

Prises de bénéfice chez Zueblin 

Et puis, évidemment, il y a Zueblin. Certes, la société a corrigé au mois d'août (la hausse depuis janvier est de +69,2% alors qu'elle était de +72,3% fin juillet) mais sa performance reste rien moins qu'exceptionnelle. D'autant plus que Zueblin avait déjà enregistré une hausse de +31,1% en 2024. 

En juin, la société immobilière à annoncé que son bénéfice avait sextuplé pour atteindre 8,7 millions de francs. Selon le communiqué du groupe, cette performance s'explique notamment par l'évolution positive de la valeur vénale des immeubles et par la baisse des taux d'intérêt, qui a eu un impact positif sur les réévaluations et les charges financières.

Notons cependant que la situation de Zueblin est un peu particulière, le groupe étant contrôlés par une toute petite poignée d'investisseurs (qui, d'ailleurs, ne sont pas toujours d'accord entre eux, comme on l'a vu lors de la dernière assemblée générale, en juin). Dans ce contexte le flottant n'est pas énorme (87 millions de francs selon SFP, pour une capitalisation boursière de 185 millions), tout comme la liquidité du titre. Il suffit donc de quelques investisseurs convaincus pour faire grimper le cours de l'action. Un constat que l'on peut d'ailleurs faire pour la majorité des sociétés immobilières cotées à la Bourse suisse, seuls les plus importantes offrant une liquidité digne de ce nom.

Toutes les sociétés immobilières cotées sont en hausse depuis janvier

Finalement, malgré les prises de bénéfice de juillet et d'août, toutes les sociétés immobilières cotées à la Bourse suisse affichent une performance positive en 2025.

Quelques-unes posent quand même problème aux investisseurs, comme Novavest, avec une décote de -5,1%, malgré une performance notable de +16,9% depuis le début de l'année; HIAG Immo, dont nous avons parlé, avec sa décote de -6,3%; et surtout SF Urban Prop, avec une décote de -14,7% (-10,2% fin juillet) et une performance de seulement +3,8% depuis janvier. C'est la plus forte décote et la moins bonne performance de tout le secteur. 

Pourtant, la société immobilière a annoncé, fin août, que son bénéfice semestriel avait triplé, et surtout que la restructuration de son portefeuille, dont la valeur dépasse désormais les 800 millions de francs (pour une capitalisation boursière, fin août, de 270 millions) se poursuivait, avec la vente de deux biens pour 19,9 millions et l'achat d'un immeuble résidentiel à Zurich, pour 13,8 millions.

Rédaction Immoday

Suivez-nous sur LinkedIn.