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Interview
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Olivier Toublan-Immoday.ch
Au vu de l’agio de certains petits fonds, dont la fortune globale se situe bien en dessous de ce qui est généralement considéré par les experts comme la taille critique, on peut se poser la question de la pertinence de ce critère pour certains investisseurs, qui valorisent la stratégie d'investissement, la qualité des Asset Managers et la rentabilité au-delà de la taille du fonds, assure Cyril de Bavier, CEO de Swissroc Group.
Il y a un peu plus de 3 ans, nous avions publié un article sur la taille critique des fonds de placement immobiliers. Elle était à l'époque estimée à 1 milliard de francs par les experts interrogés. Mais aujourd'hui, avec la prochaine arrivée des fonds issus de la fusion des différents véhicules immobiliers Credit Suisse et UBS, tous des géants pesants au moins 3 milliards et tous leaders dans leurs secteurs respectifs, cette taille critique a-t-elle changé ? Certains disent qu'elle atteint désormais 2 milliards. D'autres estiment que, finalement, elle n'a que peu d'importance. Pour en avoir le cœur net, nous avons refait l'enquête. Avec, aujourd'hui, Cyril de Bavier, CEO de Swissroc Group.
Cyril de Bavier, quelle est la taille critique, aujourd'hui, d'un fonds de placement immobilier ?
La réponse est compliquée et j'ai pas mal évolué sur la question ces dernières années. Une constante quand même : un fonds doit avoir une taille minimale pour que les frais, commissions et autres charges d’exploitation, comme la rémunération règlementaire à la direction de fonds ou au gestionnaire immobilier, reste dans des niveaux acceptables selon les standards de l’industrie et qu’il permette de payer les coûts administratifs et juridiques et surtout salarier une équipe de professionnels performantes chez l’Asset Managers, ceci dans un secteur où les talents sont toujours aussi rares et recherchés. Cela dit, le seuil pour y parvenir est finalement assez bas : aux alentours de 300 millions de francs. Donc, ce n'est pas un problème pour 80% de la soixantaine de fonds de placement cotés ou non cotés en Suisse.
Est-ce néanmoins une taille suffisante pour convaincre les investisseurs ?
Beaucoup assurent en effet qu'il faut une taille critique beaucoup plus importante pour attirer certains investisseurs notamment institutionnels mais j'ai des doutes. Aujourd'hui la quasi-totalité des fonds placement cotés se traitent avec un agio, quelle que soit leur taille, ce qui prouve qu'il y a une demande même pour les petits véhicules. Alors, certes, il y a sans aucun doute une prime à la liquidité pour les plus gros fonds, qui ont souvent les agios les plus élevés. Mais il y a aussi des contre-exemples, comme, par exemple, Streetbox Real Estate SICAV. C'est un des plus petits fonds de l’indice, avec une capitalisation boursière de 250 millions de francs, mais il affiche également l'agio le plus élevé (+60% mi-mars 2025). C'est pour moi la preuve que, pour certains investisseurs, ce n'est pas la taille qui compte, mais la stratégie d'investissement, la qualité de l’Asset Manager et la performance.
D'accord, mais, avec une taille de 250 millions, un tel fonds ne rentre pas dans les véhicules qui répliquent l'indice SWIIT, très prisés par les nombreux investisseurs indiciels.
En effet, il reste le problème des investisseurs indiciels ou passifs. On le sait, une bonne partie des institutionnels investissent simplement dans des véhicules qui répliquent l'indice SWIIT. Et l'on estime que, pour être présent, dans ces véhicules, il faut représenter au moins 1% de l'indice, c'est-à-dire une capitalisation boursière d'environ 700 millions de francs. C'est important, mais, à cet aulne, plus de deux tiers des fonds cotés atteignent cette taille critique. Qui reste loin des 2 milliards de francs que quelques experts mentionnent.
C'est la même chose pour les sociétés immobilières ?
Pour les sociétés immobilières, c'est un peu différent, car elles font partie d'un indice international, alors que le SWIIT ne prend en compte que les fonds cotés suisses. En conséquence, elles doivent avoir une taille beaucoup plus importante pour se faire une place au soleil, dans les véhicules qui répliquent leur indice.
Une taille critique élevée entraîne quand même une augmentation de la liquidité du fonds.
C'est incontestable. Mais il faut néanmoins remarquer que ce n'est pas toujours le cas. Certains fonds historiques dont la taille dépasse allègrement le milliard de francs sont finalement très peu liquides, leurs porteurs de parts étant très fidèles et souscrivant sans broncher à toutes les augmentations de capital. De toute manière, aujourd'hui, la demande des investisseurs est telle qu'ils ne font pas de discrimination selon la taille et qu'ils se contentent de la liquidité disponible.
Olivier Toublan-Immoday.ch