D'après les investisseurs, la hausse des prix de l'immobilier devrait se poursuivre en 2027

KPMG vient de publier son Swiss Real Estate Sentiment Index annuel. Les investisseurs restent confiants dans le potentiel de l'immobilier, en particulier du résidentiel. Selon eux, la hausse globale des prix devrait se poursuivre en 2027, en particulier à Zurich, en Suisse centrale et dans la région lémanique, même si le rythme devrait ralentir par rapport à ces dernières années. Corollaire de cette hausse constante des prix, les opportunités intéressantes pour les investisseurs se font de plus en plus rares. Pour la première fois, les taux d'intérêt commencent à préoccuper les investisseurs. Sans oublier le durcissement de la Lex Koller.

Comme chaque année, KPMG publie son Swiss Real Estate Sentiment Index qui, en interrogeant un peu moins de 400 professionnels du secteur, qui pèsent plus de 360 milliards de francs, se veut un indicateur avancé pour les évolutions attendues sur le marché suisse de l’investissement immobilier.

Eh bien, selon cet indice, l'avenir est plutôt dégagé. En effet, comme le résume KPMG, les anticipations d’évolution de prix restent positives pour toutes les catégories d’immobilier, et en particulier pour le résidentiel. Par contre, le rythme de la hausse des prix devrait ralentir par rapport au record enregistré en 2025. Le gros bémol, sans surprise, c'est que les opportunités d'investissements intéressants deviennent de plus en plus rares, en particulier dans les régions les plus recherchées par les investisseurs, comme Zurich et l'arc lémanique.

Hausse des prix pour le résidentiel, baisse pour les surfaces de vente

Dans le détail, quasiment deux tiers des sondés, et en particulier les institutions de prévoyance et les investisseurs professionnels, s’attendent à des prix globaux en légère hausse au cours des douze prochains mois. En particulier dans le secteur résidentiel, analyse Beat Seger, expert en immobilier chez KPMG Suisse, où 90% des sondés tablent sur une hausse des prix, alors que des prix relativement stables sont attendus pour les surfaces de bureaux et les surfaces industrielles et artisanales. Par contre, les perspectives sont négatives pour les surfaces de vente.

Si l'on se focalise sur les zones géographiques, toujours sans surprise, les attentes de hausse des prix sont particulièrement élevées pour les grands centres, mais aussi désormais pour les villes de taille moyenne. Les hausses de prix les plus fortes sont attendues à Zurich, en Suisse centrale et dans la région lémanique. Rien de nouveau sous le soleil. Comme le fait que la seule région où les investisseurs s'attendent à une baisse des prix est le Tessin, et en particulier Lugano.

La pénurie s'intensifie dans le résidentiel

Si, pris dans son ensemble, le marché immobilier va rester solide, la pénurie continue de s'intensifier dans le résidentiel. Près de 84% des sondés, soit 5 points de pourcentage de plus qu'en 2025, estiment que les opportunités intéressantes d'investissement vont se faire plus rares. Une pénurie forte pour le résidentiel mais qui s'accroît aussi pour l’immobilier de bureaux, l’industrie et l’artisanat. En fait, seule l’offre en surfaces de vente est jugée suffisante par les investisseurs.

Évidemment, cette pénurie s'explique par le fait que le résidentiel reste le type d'immobilier de loin le plus privilégié par les investisseurs. Comme l'explique KPMG, sur un volume de placement hypothétique de cent millions de francs, les sondés investiraient en moyenne 64% dans des immeubles résidentiels. Cette part grimpe même à 73% chez les institutions de prévoyance et à 70% chez les promoteurs. Les immeubles de bureaux représenteraient 13% du volume d’investissement total, l’industrie et l’artisanat 12%, les immeubles spéciaux 7% et les surfaces de vente 4%.

Les taux d'intérêt et la Lex Koller commencent à préoccuper les investisseurs

Concernant les préoccupations des investisseurs, rien de bien surprenant non plus: ils pestent contre une réglementation et des contraintes administratives croissantes. Par contre, pour la première fois, les risques liés aux taux d’intérêt apparaissent.

Ceci dit, comme chaque année, pour les investisseurs, les obstacles majeurs au développement de nouveaux projets restent les oppositions et les procédures d’autorisation de construire. Tout comme les retards dans l'adoption des règlements de construction et de zonage, ce qui engendre une incertitude pour les projets de construction.

Dernière préoccupation, toute récente, dont nous avons déjà beaucoup parlé, le durcissement de la Lex Koller. Pour les deux tiers des investisseurs interrogés, ce durcissement pourrait entraîner une décote des fonds immobiliers et un effet négatif sur la liquidité du marché des transactions immobilières. Avec, comme conséquence, un déplacement de l’allocation des capitaux vers d’autres catégories d'actifs. Ce qui aurait à terme une conséquence négative sur tout le secteur immobilier suisse.

La Rédaction • Immoday.ch

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