5 ans après, l'immobilier chinois n'est toujours pas sorti de la crise

Malgré de nombreuses mesures prises par le gouvernement, le secteur immobilier chinois continue sa dégringolade. Avec des prix qui ont baissé entre 30 et 40% dans les grandes villes depuis 2021, ce qui entraîne pour bon nombre de propriétaires des situations problématiques où le montant de la dette hypothécaire est devenu supérieur à la valeur du bien hypothéqué. Et cela concerne des millions de biens résidentiels. Le gouvernement essaie de limiter l'impact de la crise sur l'économie.

Fin août, Xu Jiayin, le fondateur d'Evergrande, a été condamné à la prison à vie et à la confiscation de tous ses biens (sachant que pendant quelques années Xu Jiayin a été un des hommes les plus riches de Chine avec une fortune qui se comptait en dizaine de milliards de dollars). Une goutte d'eau néanmoins par rapport au passif de près de 300 milliards de francs que laisse la société immobilière, première victime de l'explosion de la bulle spéculative qui a emporté tout le secteur immobilier chinois.

Parallèlement, 5 autres dirigeants du groupe ont été condamnés à des peines de prison et certaines filiales à des amendes qui se chiffrent en centaines de millions de francs.

Dans son jugement, le tribunal rappelle que les responsables d'Evergrande se sont livrés à une fraude financière de grande ampleur, visant à augmenter la valeur des actifs et à diminuer celle des passifs. Jusqu'à ce que le château de cartes s'effondre, en 2021, avec comme conséquence finale pour Evergrande un retrait de la cotation en août 2025, et pour ses actionnaires une perte de quasiment tout leur investissement, alors qu'à son sommet, en 2017, le groupe valait environ 50 milliards de francs.

Les prix de l'immobilier continuent de dégringoler

Comme le rappelle une enquête récemment publiée par Bloomberg, depuis le début de cette crise, il y a maintenant 5 ans, le marché immobilier, qui était autrefois l'un des principaux moteurs de la croissance du pays, est toujours en chute libre. En moyenne, l'immobilier résidentiel dans les plus grandes villes du pays a perdu entre 30 et 40 % de sa valeur depuis 2021, et la chute dans les villes secondaires serait encore plus importante.

En conséquence, malgré les mesures gouvernementales pour redresser la situation, de nombreux promoteurs restent proches de la faillite, avec souvent des pertes annuelles record.

Pour les banques chinoises, le problème est cornélien : il rappelle celui des subprimes aux États-Unis. En effet, avec la chute continue de la valeur des biens immobiliers, pour bon nombre d'acquéreurs, le montant de la dette hypothécaire est devenu supérieur à la valeur du bien hypothéqué. Selon une récente étude publiée par UBS, cela pourrait concerner plus de 3 millions de logements en Chine.

Des dizaines de milliards perdus par les investisseurs

Pour de nombreuses familles, l'immobilier était l'actif préféré pour investir ses économies. On pouvait d'ailleurs les comprendre, puisque qu'entre 2005 et 2021, le prix de l'immobilier résidentiel avait quasiment sextuplé dans les grandes villes du pays, poussé par les achats spéculatifs et un endettement affolant. Pour atteindre au final, comme le relève Bloomberg, des prix plus élevés pour l'immobilier résidentiel à Shenzhen qu'à New York ou à Londres, par rapport au salaire moyen.

Et puis, la bulle a éclaté.

En effet, au début des années 2020, le gouvernement chinois, craignant pour la stabilité de tout le système financier, a imposé des règles beaucoup plus strictes concernant le ratio d'endettement et le niveau minimum de liquidité aux promoteurs immobiliers. Beaucoup n'ont pas pu suivre, ce qui a provoqué la faillite d'Evergrande, mais pas que : deux autres géants de l'immobilier ont également chuté, Sunac China Holdings Ltd en 2022 et Country Garden Holdings Co. En 2023. Ces deux entreprises valaient respectivement, à leur sommet, environ 60 milliards et 40 milliards de francs. Pour rappel, la totalité des fonds immobiliers suisses vaut actuellement un peu moins de 100 milliards de francs.

 Malgré les soutiens gouvernementaux, la crise se poursuit

Bien évidemment, face à une telle hécatombe, le gouvernement chinois n'est pas resté inactif. Il a aligné les mesures de soutien au secteur immobilier pour réduire le coût des prêts hypothécaires, assouplir les restrictions d'achat et abaisser les taxes sur les acquisitions immobilières. Et comme ces mesures ne semblent pas suffisantes, on parle désormais de subventions sur les intérêts hypothécaires afin d'inciter les acheteurs potentiels à revenir sur le marché.

Mais c'est le cercle vicieux : de plus en plus de ménages peinent à rembourser leurs emprunts hypothécaires, les créances douteuses des banques chinoises liées à l'immobilier s'accumulent, et le ralentissement du secteur de la construction (qui emploie plus de 50 millions de personnes) fragilise l'économie mais aussi les municipalités, qui avaient pris l'habitude de vendre des terrains aux promoteurs pour se financer. Bref, selon les analystes, la crise de l'immobilier chinois est loin d'être terminée. Mais grâce aux mesures prises par le gouvernement, elle ne devrait pas entraîner un effondrement de l'économie comme la crise des subprimes en 2008

La Rédaction

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