La 5e Journée romande des fonds immobiliers face au défi démographique

Crissier a accueilli le 24 septembre dernier la Journée romande des fonds immobiliers. Ce rendez-vous de référence du calendrier immobilier avait pour thème principal les logements pour les seniors. Les intervenants ont également abordé les questions de l’investissement et de l’aménagement du territoire.

La Journée romande des fonds immobiliers, organisée par IMvestir Partners, a réuni plus de 200 professionnels de l’immobilier et de la finance. La rencontre s’est tenue dans le nouveau quartier de la Baumettaz qui mêle logements et activités.

Senior Consultant chez IAZI/CIFI, Raphaël Bourquin a débuté son intervention par un état des lieux de l’évolution des taux d’intérêt. Il s’est principalement intéressé aux taux à long terme, qui concernent particulièrement le secteur immobilier.

Il a ensuite évoqué les fonds immobiliers, en relevant que les agios restent élevés et que la demande demeure forte, avant de se tourner vers l’immobilier direct. Il a notamment relevé la forte progression des loyers offerts ces dernières années, avant d’aborder les questions de cash-flows et les valeurs immobilières.

La densification a aussi été évoquée alors que la croissance démographique ne peut plus être absorbée uniquement par l’extension du territoire constructible.
En lien direct avec le thème de la Journée, Raphaël Bourquin a consacré une partie de son intervention aux évolutions démographiques. En 2025, pour la première fois, la Suisse comptait davantage de personnes âgées de 65 ans et plus que de personnes de moins de 20 ans, soit 1,811 million contre 1,802 million.
Cette tendance a aussi des conséquences sur le logement. La question désormais n’est pas seulement de savoir combien de logements seront nécessaires, mais aussi de quel type.
Parmi les réponses possibles, Raphaël Bourquin a cité les logements avec services, qui permettent de rester proche des autres tout en favorisant la mobilité, l’autonomie, la sécurité et la socialisation.

Le logement avec services cherche sa place

La Journée s’est poursuivie avec une première table ronde intitulée « Répondre au défi démographique par des projets immobiliers ». Elle a réuni Hugo Tarteret, co-responsable du pôle Opérations chez Bonacasa, Laurent Bovay, syndic de Crissier, et Luc Oesch, représentant de la Fondation Vitems et membre de la direction du Centre Patronal.
Hugo Tarteret a d’abord expliqué que ce concept était né d’un besoin familial bien concret. Il y a une trentaine d’années, le fondateur de l’entreprise, Ivo Bracher, avait dû trouver une solution pour sa grand-mère en fauteuil roulant.
Le modèle développé par Bonacasa repose sur des logements adaptés avec notamment un dispositif d’appel d’urgence disponible 24 heures sur 24, des coordinateurs sociaux et des services à la carte. C’est sur ce principe qu’est construite la nouvelle résidence à Crissier qui compte 63 appartements de 2,5, 3,5 et 4,5 pièces.
Le projet représente environ 39 millions de francs d’investissement. Pour un 2,5 pièces, le montant de la location se situe autour des 2'100 francs, hors charges, auquel s’ajoute un forfait Bonacasa de 350 francs pour les services. Un chiffre à mettre en parallèle avec les montants des EMS.
Laurent Bovay a estimé qu’ils allaient « d’environ 4'000 francs » pour les établissements les moins chers jusqu’à « 18'000 francs pour les plus chers ».

Les enjeux de l’aménagement

Son intervention a ensuite porté sur les conditions d’aménagement nécessaires au développement de ce type de projet. À Crissier, le plan d’affectation autorisait à la fois des activités commerciales et du logement avec services. « Le commerce est une activité. Le logement avec services en est une également », a résumé le syndic.
Il a expliqué que cette répartition peut déjà être adaptée dans les nouveaux plans d’affectation. À Crissier, elle était de 20% d’activités pour 80% de logements.
Mais il a aussi relevé que les zones d’activités ne font pas toujours vivre les commerces qui s’y trouvent « lorsqu’il n’y a pas suffisamment de personnes dans les quartiers ».
La commune intègre donc d’autres usages dans ces zones, notamment des équipements d’utilité publique comme les accueils de jour et les garderies.

Le rendement sous pression

Pour sa part, Luc Oesch a expliqué l’intérêt de la Fondation Vitems pour le projet de la résidence Bonacasa de Crissier. En 2021, la Fondation avait été sollicitée pour acquérir l’immeuble dans lequel se tenait la Journée ainsi qu’un bâtiment résidentiel voisin. Elle avait décliné, sa stratégie étant alors essentiellement centrée sur le résidentiel et ne souhaitant pas s’exposer davantage à l’immobilier commercial.
En 2024, la proposition d’investir dans la résidence avec services a en revanche convaincu la Fondation.
L’investissement doit toutefois répondre aux exigences de rendement de l’institution, fixées à « 3% dans la classe d’actifs immobiliers suisse », a précisé Luc Oesch. Le projet de Crissier répond à cette exigence selon les conditions fixées lors de la signature. Un niveau de rendement devenu difficile à atteindre sur le marché actuel. L’année précédente, la Fondation avait analysé une centaine de dossiers immobiliers et n’en avait acheté que 1%.

Bonhôte mise sur les marchés locaux

Les participants à la Journée ont ensuite pu se familiariser avec Bonhôte-Immobilier SICAV. Son directeur, Mirko Mandola, a présenté ce fonds qui compte aujourd’hui une centaine d’immeubles pour une valeur d’environ 1,5 milliard de francs. Le portefeuille est principalement résidentiel, à hauteur d’environ 70%, et reste fortement ancré en Suisse romande, qui représente 90% de l’allocation géographique.
Une particularité du fonds réside dans son dividende à option. Les actionnaires ont le choix entre un versement en espèces et un réinvestissement dans de nouvelles actions. En 2026, près de 75% d’entre eux ont choisi le dividende à option. « En 10 ans, cela représente un capital de l'ordre de 160 millions », a précisé Mirko Mandola.
Il a également insisté sur l’importance de la connaissance des marchés locaux dans la valorisation des immeubles. « Derrière chaque valorisation, il y a des hypothèses sur les loyers, la vacance, les rénovations, le taux de capitalisation, et surtout la lecture du marché local », a-t-il expliqué.
De son côté, Christian Cottet, responsable constructions et rénovations chez Bonhôte, a présenté le projet B.180 développé à Neuchâtel sur un site de 17'500 m². Le projet repose sur une conception du quartier qui accorde moins de place à la voiture et davantage aux espaces verts et aux cheminements piétonniers. B.180 compte 162 logements et 113 places de stationnement. Il prévoit notamment 20% de logements d’utilité publique, des appartements avec encadrement pour seniors et huit unités destinées à des adultes en situation de handicap. La mise en place du projet s’est faite en collaboration avec les autorités et les acteurs locaux. Bonhôte a porté le développement depuis l’acquisition du terrain jusqu’au permis de construire.

Christian Cottet a souligné que le projet n’avait rencontré aucune opposition. Il a notamment mis en avant une communication et une transparence tout au long du projet: « Nous avons dit ce que nous ferions et nous l’avons fait. »

Construire davantage face à la pénurie

Pour sa part, Jean-Michel Hegnauer, responsable Institutional Sales chez Helvetia Baloise Asset Management, a abordé les enjeux auxquels le marché immobilier suisse est confronté, rappelant que le groupe a un peu plus de 20 milliards de francs investis dans l’immobilier suisse et gère plus de 1000 immeubles.
Alfonso Tedeschi, responsable Real Estate Portfolio Management TPAM, s’est concentré sur la question du logement. Il a dit redouter une multiplication des réglementations à tous les niveaux dans un contexte marqué par une pénurie de logements dans plusieurs centres urbains.
Pour augmenter l’offre, il a identifié plusieurs leviers parmi lesquels: adapter les zones à bâtir, accélérer les procédures, limiter les obstacles aux projets, mieux coordonner les décisions entre les différents niveaux institutionnels et développer les partenariats public-privé.
Les intervenants ont aussi présenté le projet mené par Helvetia à Zurich-Oerlikon. La cité Frohburg doit être remplacée par un nouveau quartier résidentiel passant de 306 à 657 logements avec des surfaces commerciales. Fait rare: le projet a recueilli 112 voix pour au Conseil municipal et aucune voix contre.

IA et l’immobilier

La Journée s’est terminée par un panel animé par Dalibor Maksimovic, de UBS AM Switzerland. Les intervenants ont notamment abordé la place de l’intelligence artificielle dans l’immobilier.
Hugo Tarteret a expliqué que l’IA pourrait faciliter certains échanges administratifs avec les propriétaires et automatiser des tâches liées au traitement des données locatives.
L’entreprise travaille actuellement à l’intégration de ces outils dans sa stratégie pour 2027.
De son côté, Mirko Mandola a mentionné les gains possibles dans l’analyse des données et l’élaboration de scénarios. Tout en précisant: « Pour moi, l’immobilier c’est local et c’est humain. »
A noter dans l’agend : la prochaine édition de la Journée romande des fonds immobiliers aura lieu le jeudi 23 septembre 2027.

La Rédaction • Immoday.ch

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