«La complexité réglementaire est devenue un enjeu stratégique pour l’immobilier»

Cette complexité normative ne fait d'ailleurs que croître au fur et à mesure des années et des nouvelles réglementations adoptées à tous les niveaux. Au-delà des questions de conformité, Cosima Trabichet-Castan accompagne les investisseurs pour transformer ces contraintes en leviers de décision, d’anticipation et de création de valeur.

Avocate, ancienne juge assesseur au Tribunal des baux du canton de Genève, aujourd’hui Partner chez EY, Cosima Trabichet-Castan possède une expérience rare dans le monde de l'immobilier: à la croisée des enjeux juridiques, financiers et stratégiques. Elle est convaincue qu'une solution négociée, même imparfaite, vaut mieux qu'une longue procédure. Et qu'être une femme dans le monde immobilier suisse n'est pas forcément un handicap. 

Cosima Trabichet-Castan, comment vous êtes-vous retrouvée dans l’immobilier? 

Par pur hasard ! A l’issue de mon stage d’avocat, après mes études de droit, j’ai eu l’opportunité de travailler sur de grosses transactions immobilières et cela a été une véritable révélation. J’ai ensuite décidé de me former à l’Institut d’études immobilières à Genève pour approfondir mes connaissances, notamment sur les aspects techniques et financiers, puis j’ai obtenu ma certification RICS. 

Qu'est-ce qui vous plaît dans l'immobilier?

Son caractère extrêmement tangible. Derrière chaque décision, il y a un immeuble, avec ses contraintes techniques, ses occupants, son cadre réglementaire et son cycle de vie. Il faut aussi se rappeler que l’immobilier est un domaine au temps long. Les projets mettent des années à se concrétiser, ce qui impose d’avoir une vision à long terme et beaucoup d’agilité lorsque les choses n’évoluent pas comme initialement prévu.

Parallèlement à vos activités d'avocate, vous avez aussi été juge assesseur au Tribunal des baux du canton de Genève. Une bonne expérience?

Elle m’a convaincue qu’en immobilier, une solution négociée, même imparfaite, est souvent préférable à une procédure longue, coûteuse et incertaine. En effet, les litiges impliquent souvent des questions très techniques, et les impératifs de procédure ne permettent pas toujours de répondre véritablement aux attentes des parties. Cette expérience m’a poussée à privilégier une approche en amont, plus constructive, centrée sur la prévention et la recherche de solutions. 

Depuis 2025, vous êtes Partner chez EY. Pourquoi ce changement?

Rejoindre EY m’a permis d’élargir mon champ d’action. J’y ai trouvé une plateforme où l’on peut relier droit, fiscalité, transactions, structuration et stratégie, ce qui m’a permis de développer une lecture plus fine et transversale du marché immobilier suisse, au-delà des simples enjeux juridiques. Cela m’a aussi permis de mettre un pied dans le monde de l’immobilier titrisé, notamment via l’association COPTIS dont EY est membre.

Vous évoluez aujourd’hui à l’interface entre immobilier direct et immobilier titrisé. Deux mondes semblables ou très différents?

Les enjeux ne sont pas identiques, même s’ils restent étroitement liés à la qualité, à la gestion et à la trajectoire des actifs sous-jacents. La tension tient principalement au rapport au temps. L’immobilier direct obéit à des dynamiques longues et parfois peu flexibles. L’immobilier titrisé introduit davantage de liquidité, d’arbitrages et de lecture financière. Les deux univers sont complémentaires: évoluer entre les deux permet d’appréhender à la fois les réalités opérationnelles des actifs et les attentes des investisseurs.

Par contre ils sont soumis à la même inflation réglementaire si l'on en croit votre dernière publication, le EY Real Estate Spotlight 2026.

En effet les acteurs de l'immobilier font face à un enchevêtrement de normes fédérales, cantonales et communales qui évoluent en permanence. Pour les investisseurs, cela crée une complexité difficile à appréhender, et elle ne fait que croître au fur et à mesure des années et des nouvelles réglementations adoptées à tous les niveaux. Mon rôle consiste à donner une vision d’ensemble de ces évolutions et à aider nos clients à les intégrer dans leurs décisions stratégiques, opérationnelles et d’investissement.

Les investisseurs critiquent en particulier les normes ESG. 

Effectivement, en quelques années, l’ESG a changé de nature: on est passé d’engagements souvent volontaires à des obligations concrètes imposées par les autorités et par certains organismes d’auto-régulation. De mon point de vue, je dirais plutôt qu’en redéfinissant les règles du jeu, les obligations ESG créent des opportunités nouvelles dans le secteur. Cela suppose toutefois de professionnaliser la collecte, le contrôle et l’exploitation des données.

Il y a peu de femmes à des postes à responsabilité dans l'immobilier en Suisse. Comment expliquez-vous cela?

Je nuancerais ce constat: dans l’immobilier direct, il y a aujourd’hui beaucoup de femmes bien établies. Il reste toutefois vrai que, dans certains métiers plus financiers, comme l’investissement ou l’immobilier titrisé, la dynamique est plus récente, mais elle évolue rapidement: dans le dernier panel COPTIS auquel j’ai participé, il n’y avait qu’un seul homme ! A titre personnel, je n’ai jamais perçu le fait d’être une femme comme un désavantage. Au contraire, j’ai souvent eu l’impression que le fait d’avoir une autre approche, une autre lecture des dossiers ouvrait la voie à d’autres perspectives chez mes interlocuteurs. 

Quels conseils donneriez-vous à une jeune femme qui souhaiterait prendre des responsabilités dans le secteur immobilier?

Je lui recommanderais d’abord de construire une expertise solide, car la légitimité technique reste essentielle. Ensuite, il faut oser prendre la parole et ne pas s’autocensurer. A mon sens, des réseaux de femmes comme Wipswiss jouent également un rôle important: au-delà de la visibilité et du networking, on y retrouve surtout d’autres femmes motivées par les défis et passionnées par leur métier, prêtes à partager leurs expériences personnelles, c’est très inspirant.

La Rédaction • Immoday.ch

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