«Notre objectif: un portefeuille de 1,5 à 2 milliards dans 5 ans»

La fortune brute du portefeuille de Comunus SICAV a officiellement dépassé le milliard de francs. Un objectif atteint plus rapidement que prévu. La suite? C'est 1,5 à 2 milliards, si les conditions du marché permettent de continuer d'acquérir des biens immobiliers avec des rendements d'au moins 4%, explique Julien Baer, CEO de la SICAV. Qui réfléchit également au lancement d'un nouveau véhicule.

Comunus SICAV, c'est l’un des grands succès de l'immobilier titrisé en Suisse. Lancé en 2013, le fonds est entré en bourse il y a tout juste un an, et son portefeuille a officiellement franchi la barre du milliard de francs de fortune brute. Une bonne occasion de faire le point avec Julien Baer, CEO de la SICAV, sur ses projets pour la suite.

Julien Baer, la valeur totale du portefeuille de Comunus SICAV a dépassé le milliard de francs. C'était un objectif important pour vous?

C'est plutôt un passage d'étape. Ce milliard en fortune brute est une barre symbolique qui nous apporte des économies d'échelle et assoit notre importance sur le marché. L'étape critique de taille se situait plutôt l'an dernier, lors de notre entrée en bourse et du franchissement des 600 à 700 millions de fortune nette.

Et pour les investisseurs? C'est important ou c'est juste symbolique?

C'est une étape importante car la taille les rassure. Franchir 600 à 700 millions de fortune nette représentait environ 1% de l'indice, le seuil à partir duquel les institutionnels estiment le fonds suffisamment grand pour l'intégrer dans leurs investissements. Après le succès de l'entrée en bourse, ils voulaient aussi savoir si nous allions conserver notre dynamisme. Nos résultats et les augmentations de capital lancées depuis l'introduction en bourse prouvent que nous conservons notre dynamisme.

Ce milliard de francs de fortune brute, a-t-il a été atteint plus rapidement que prévu au départ?

Beaucoup plus rapidement. Ces 24 derniers mois, le portefeuille a doublé de taille. Le succès de nos augmentations de capital combiné à des acquisitions de qualité a accéléré cette croissance bien au-delà de nos prévisions initiales.

Comment arrive-t-on à convaincre les investisseurs de vous suivre quand on est encore un petit fonds prometteur?

Grâce à notre track record établi depuis 2013 et à la qualité de nos acquisitions. Nous avons démontré sur le terrain que chaque projet présenté lors des augmentations de capital améliorait le résultat et consolidait le dividende.

Ça a été difficile de persuader les institutionnels?

Lors des premiers roadshow à Zurich au printemps 2024, nous en avons convaincu un sur deux, puis trois sur quatre six mois plus tard, pour atteindre la totalité l'année suivante. L'enjeu majeur était de prouver la pérennité de notre niveau de dividende rapporté à la VNI. Nous avons démontré sur les trois derniers exercices que nous pouvions non seulement le maintenir, mais également augmenter nos réserves.

Maintenant, quel est le prochain objectif en termes de taille du portefeuille?

Nous souhaitons continuer à grandir pour offrir plus de liquidité aux investisseurs, mais pas à n'importe quel prix. Nous achetons uniquement si les biens offrent un rendement suffisant pour maintenir le dividende ou offrent un potentiel de gain en capital via du développement ou de l’achat-vente. 

Vous arrivez toujours à trouver des biens intéressants?

Nous avons comme objectif minimal un rendement brut de 4%. Ce qui est difficile à trouver dans le marché actuel. D'ailleurs, pour notre prochaine augmentation de capital, en novembre, d’environ 80 millions de francs, le pipeline contient un seul immeuble de rendement. Le solde est constitué de projets le développement, où la rentabilité peut être plus élevée.

Il n'y a plus d'opportunités intéressantes dans le résidentiel construit?

Aujourd'hui, c'est vraiment difficile. Mais nous tablons toutefois sur des périodes de correction de prix dans les prochaines années. 

Et donc, concrètement, quel est votre objectif de taille?

1,5 à 2 milliards de francs dans les prochaines années, dans la mesure où le marché le permet. 

À quel terme?

Un horizon de 5 ans est raisonnable. L'objectif de 1,1 milliard sera atteint à la fin de cette année.

Pour les investisseurs la liquidité est un gros problème des fonds immobiliers. Comment faites-vous pour générer une liquidité suffisante?

Nous misons sur une communication régulière et le maintien de liens étroits avec les principaux actionnaires. Mais, effectivement, la liquidité sur le titre Comunus demeure relativement faible, ce qui s'explique par une forte demande d'investisseurs souhaitant entrer ou renforcer leur position et une faible volonté des investisseurs présents de vendre leurs actions. Heureusement, nos levées de fonds régulières apportent un peu liquidité aux nouveaux entrants.

Et pour la suite, de nouveaux produits?

Nous concentrons notre énergie sur la SICAV actuelle. Un L-QIF n'est pas envisageable aujourd'hui en raison de notre statut réglementaire de SICAV autogérée. Par contre nous pourrions lancer un nouveau fonds, non coté, si l’opportunité se présente, à savoir avec un portefeuille d’au moins 100 à 200 millions.

Il y a donc une demande pour un fonds non coté?

Oui, notamment de la part des investisseurs historiques qui sont entrés dans la SICAV dès son lancement et qui ont réalisé une superbe plus-value. Ils aimeraient évidemment réitérer l'expérience. L'intérêt est réel, mais, comme je l'ai dit, il nous faut d'abord un portefeuille avec une taille critique initiale suffisante pour justifier la création d'un nouveau fonds.

La Rédaction Immoday

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