«L'immobilier titrisé n'est pas réservé aux portefeuilles de plusieurs milliards»

Créé en 2019, Global Funds SA a commencé comme direction de fonds, avant de lancer son premier véhicule de placement interne fin 2025, GF Switzerland. Sans oublier, début 2026, la reprise en mains de Mountain Resort Real Estate Fund SICAV (MRREF). Le tout avec une conviction: l'immobilier titrisé n'est pas réservé aux portefeuilles de plusieurs milliards. Pour l'avenir, après un temps de consolidation, Global Funds prévoit de lancer de nouveaux véhicules immobiliers de taille mesurée. Johny Rodrigues, fondateur et CEO, nous explique sa stratégie et ses ambitions.

Passer de la gérance immobilière au courtage, de la gestion de fonds immobiliers au redressement de véhicules en difficulté, jusqu'à créer sa propre entreprise, puis lancer son propre fonds, c'est le parcours dont rêvent quasiment tous les professionnels ambitieux de l'immobilier titrisé. Un rêve qui est devenu réalité pour Johny Rodrigues, avec la fondation en 2019 de Global Funds SA, et le lancement fin 2025 d’un fonds immobilier interne, le GF Switzerland. 

Johny Rodrigues, comment êtes-vous arrivé à l'immobilier?

Un peu par hasard. J'avais 18 ans, je cherchais un stage pour effectuer ma maturité professionnelle pendant mes études à l'Ecole de commerce de Genève et je suis tombé sur la régie SPG. C'était il y a exactement 20 ans. J'ai découvert dans l'immobilier un actif tangible, essentiel pour la vie des gens, avec en plus, pour sa gestion, un côté financier qui me plaisait beaucoup. Bref, depuis, j'ai souvent changé d'employeur, j'ai multiplié les expériences mais je n'ai plus jamais quitté l'immobilier.

L’immobilier, c’est vraiment plus intéressant que les autres types d'actifs? Vous n'êtes pas le seul à le dire.

L'immobilier est un actif concret et complexe. De l'architecture, de la technique, des locataires, des entreprises du bâtiment, une réglementation qui bouge, du contact humain. C'est du terrain, doublé d'une lecture financière.

Ensuite, comment êtes-vous arrivé chez Global Funds?

J'ai passé près de 10 ans dans le groupe SPG, de 2006 à 2015, en exerçant plusieurs métiers. J'ai fait de la gérance, de l'asset management commercial et industriel, entre autres pour des clients anglo-saxons, de l'évaluation, des études de marché, du conseil et du courtage. En 2015, j'ai été approché pour m'occuper de la gestion de Procimmo Swiss Commercial Fund. C'est ainsi que je suis rentré dans le monde de l'immobilier titrisé où je suis toujours actif aujourd'hui, avec désormais, après plusieurs expériences, ma propre entreprise, Global Funds SA.

Devenir indépendant, c'était prévu dès le départ?

C'est une envie qui s’est renforcée peu à peu, au fil de mon parcours professionnel. J'ai exercé beaucoup de métiers dans le secteur, ce qui m'a permis d'accumuler les expériences, et il est arrivé un moment où j'ai estimé que je serais plus efficace en faisant les choses à ma manière, avec les clients qui me correspondait.

Pourquoi vous êtes-vous concentré au départ sur la direction de fonds? Ce n'est pas l'activité la plus palpitante.

C'est une activité exigeante, et bien plus stratégique qu'on ne l'imagine de l'extérieur. Elle est structurante pour l'immobilier titrisé, puisque l'on doit s'intéresser à la fois à la protection des investisseurs, aux contraintes réglementaires et aux demandes des gestionnaires du fonds. C'est un rôle de garde-fou.

Vous êtes aussi actif dans les fonds mobiliers?

Non, à ce jour uniquement dans l'immobilier. C'est le métier qu'on maîtrise, celui où l'on peut apporter une réelle valeur ajoutée à nos clients et à nos investisseurs. Notre premier client comme direction de fonds a été StoneEdge SICAV. Nous avons ensuite lancé, fin 2025, un fonds interne, GF Switzerland, puis nous avons repris, début 2026, la gestion et la direction de fonds de Mountain Resort Real Estate Fund SICAV (MRREF).

Lancer GF Switzerland, c'était prévu dès le départ?

Oui, et avec une intention précise: lancer des véhicules immobiliers de taille plus mesurée, avec des stratégies ciblées. Le marché suisse compte de nombreux propriétaires immobiliers de long terme, dont le patrimoine s'est constitué sur plusieurs générations, et pour lesquels la titrisation reste perçue comme un monde à part, réservé aux portefeuilles de plusieurs milliards. C'est une idée reçue: un fonds peut parfaitement fonctionner à une échelle bien inférieure, dès lors qu'il est correctement structuré et gouverné. Démocratiser l'immobilier titrisé auprès de ces acteurs, c'est précisément notre projet. Comme prévu, le portefeuille croît de manière régulière, avec une première augmentation de capital, au printemps, de 21 millions de francs, et une autre prévue pour la fin de l'été. Nous progressons étape par étape, préférant la qualité à la quantité.

Vous avez aussi repris depuis le début de l'année la gestion du Mountain Resort Real Estate Fund SICAV. Ce n'est pas risqué?

Le fonds vient de fêter ses dix ans. Il repose sur un business model solide et sur une stratégie ESG particulièrement aboutie. Il a connu des difficultés, c'est un fait, mais le risque ne se situe pas selon moi dans les actifs immobiliers: il porte sur le timing de la mutation du fonds et sur la mise en place de sa nouvelle structure et de sa nouvelle organisation. C'est un problème d'exécution, et un magnifique défi. Nous nous réjouissons de pouvoir communiquer davantage sur cette transformation dans les prochains mois.

Vous êtes direction de fonds pour StoneEdge SICAV, vous avez lancé votre propre fonds, vous gérez MRREF: ça ne génère pas des conflits d'intérêts?

C'est un sujet auquel nous sommes très sensibles: la prévention des conflits d'intérêts fait partie de nos points de vigilance les plus importants. Le principe est simple: chaque fonds est dédié à ses investisseurs, et notre rôle est de protéger leurs intérêts. Tout découle de là. Concrètement, StoneEdge SICAV dispose de son propre gestionnaire dédié, agréé par la FINMA; nous n'intervenons que sur l'administration du fonds. Pour nos fonds internes, chaque véhicule a son équipe de gestion dédiée. S'ajoute le fait que ces fonds n'opèrent pas sur les mêmes segments immobiliers. Et si c'était le cas, les dispositifs sont déjà en place: des règles et des garde-fous internes empêchent la circulation des informations confidentielles et permettent d'identifier et de gérer tout conflit potentiel.

Ça, c'est pour la théorie, mais quand une seule équipe s'occupe à la fois de la gestion du fonds et de la direction de fonds, comme par exemple pour GF Switzerland, il n'y a pas, parfois, le front qui fait pression sur le back?

C'est une question d'organisation, de taille critique et d'éthique. La société a beaucoup évolué: nous sommes aujourd'hui une dizaine de personnes, installés à Lausanne pour être au plus près de nos clients et des actifs dont nous nous occupons. Cette croissance nous permet de séparer réellement les équipes de gestion et les équipes d'administration, et le contrôle interne challenge la gestion de la même façon qu'il le ferait avec un gérant externe. Il arrive que les échanges soient nourris, notamment sur des dossiers d'acquisition - c'est le signe que la contradiction s'exerce. Au final, la question qui tranche reste la même: est-ce dans l'intérêt des investisseurs?

Et demain, quelles sont les ambitions de Global Funds? Le lancement de nouveaux fonds? La gestion de nouveaux véhicules?

Continuer sur ce chemin. Cela signifie d'abord consolider ce qui a été construit, puis lancer de nouveaux produits avec des stratégies différentes. Nous ne lancerons un nouveau véhicule que si nous avons les équipes pour l'accompagner correctement: dans ces premières années de croissance, la proximité avec nos clients et nos investisseurs passe avant le nombre de produits.

Beaucoup lancent aujourd'hui des L-QIF. Ça vous parle?

C'est un véhicule que nous suivons de près et qui a de réels avantages: un taux d'endettement plus élevé, et le fait qu'il n'a pas besoin d'une autorisation de la FINMA pour être lancé, ce qui accélère le processus. Il a aussi son lot de contraintes. Et la vraie question reste de savoir à qui s'adresse le produit. En discutant avec les clients, on se rend souvent compte que la structure du L-QIF n'est pas forcément adaptée à leurs besoins réels. C'est pour cela que nous continuons à lancer des fonds régulés à détention directe: ils nous permettent d'aller chercher l'investisseur privé qualifié, ce qui reste notre projet, et lui offrir les avantages fiscaux propres aux fonds à détention directe.

La Rédaction • Immoday.ch

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