Immobilier de santé: un nouvel eldorado pour les investisseurs courageux?

Pour les propriétaires actuels, la vente permettrait de libérer le capital immobilisé dans les murs pour l’investir dans les soins. Pour les investisseurs, cet immobilier bénéficie de la solidité de son exploitant et de baux à très long terme, ce qui offre une excellente visibilité sur les loyers. Ceci dit, il ne faut pas sous-estimer les problèmes de valorisation, qui doivent inclure tous les investissements nécessaires pour le maintien à niveau de l’exploitation, ni les problèmes politiques d'une telle opération. Reste qu'il y a probablement dans l'immobilier hospitalier une mine d'opportunités pour les investisseurs courageux.

Infracore, société immobilière cotée spécialisée dans les infrastructures de santé, est rentré en bourse il y a quelques mois. L'opération s'est passée sans problème, mais aussi sans grand enthousiasme de la part des investisseurs. Mi-septembre, le fonds affichait en effet une décote de 17%. C'est que l'immobilier hospitalier possède des spécificités très particulières. Mais le concept reste intéressantes tant pour les investisseurs que pour les propriétaires. En effet, pour les hôpitaux, ne serait-il pas intéressant de vendre leur immobilier pour le relouer ensuite, dans une opération désormais classique de sale and leaseback? Ce qui permettrait aux équipes de se concentrer sur leur cœur de métier: les soins. Après tout c'est ce qu'ont déjà fait nombre d'entreprises de service et c'est ce que commencent à faire les entreprises industrielles. Alors pourquoi pas des services publics comme les hôpitaux? Frédéric Gross, Directeur M&A chez Remicom, a planché sur le sujet. 

Frédéric Gross, en quoi est-ce intéressant pour l'État ou le propriétaire d’établissements hospitaliers de les vendre à un fonds immobilier? 

D'une part, la vente libère le capital immobilisé dans les murs pour l'investir dans les équipements médicaux, la digitalisation ou le désendettement. De l'autre, elle permet de professionnaliser la gestion de ces actifs immobiliers, les investissements, de professionnaliser la gestion immobilière et planifier les investissements dont le propriétaire assume contractuellement la charge. A priori un hôpital est là pour soigner, pas pour gérer des biens immobiliers.

Les besoins en capitaux des hôpitaux sont importants? 

L'OFSP estime les besoins d'investissements annuels du secteur entre 4 et 5 milliards de francs. Cela s'explique par l'âge critique du parc hospitalier, majoritairement construit dans les années 1960 et 1970. Ces bâtiments ne répondent plus aux standards actuels et exigent des investissements si lourds que la reconstruction devient souvent plus rationnelle que la simple rénovation.

Et en quoi est-ce intéressant pour un investisseur d'acheter de l'immobilier hospitalier? 

L'investisseur acquiert un actif générant des revenus prévisibles et réguliers grâce à des baux de très longue durée. Si le locataire est de qualité, par exemple si l'exploitant dispose d'une situation financière solide et d'un mandat de prestations pérenne, le bail fournit une forte visibilité sur les revenus.

Et quelles sont les caractéristiques problématiques? 

Comme on l'a dit, certains bâtiments nécessitent des investissements lourds, non seulement pour les remettre à niveau dans des domaines comme la ventilation, la sécurité sismique et incendie, mais aussi pour rester à la pointe dans les techniques médicales ou l'optimisation de la gestion des flux opérationnels. Surtout, le risque immobilier est indissociable du risque opérationnel: en cas de disparition ou de départ de l'exploitant, un hôpital est un actif extrêmement complexe et coûteux à reconvertir. Contrairement à un hôtel plus facilement reconvertible, un l'hôpital restera un hôpital et sa valeur est intimement liée à l'exploitant qui l'occupe.

Comment gérer la valorisation du bien immobilier lors d'un sale and leaseback hospitalier? 

La valorisation repose sur l'équilibre entre trois variables: le prix d'achat, le loyer futur et les investissements à la charge du propriétaire. Les coûts de rénovation anticipés doivent être récupérés via le prix, le loyer ou la durée du bail. L'opération n'est rationnelle que si le capital récupéré génère un rendement supérieur à sa nouvelle charge locative.

Le vendeur ne doit donc pas absolument rechercher le prix de vente le plus élevé? 

Le vendeur doit éviter d'optimiser le prix de cession au détriment de la soutenabilité du loyer. Ce résultat, flatteur au départ, et qui peut plaire au décideurs politiques qui vendent le bien, peut détruire la rentabilité de l'hôpital à long terme. Il faut plutôt définir un équilibre entre le prix de cession, le loyer et les investissements qui reste soutenable pour l'exploitation médicale sur toute la durée du bail.

À quoi l'investisseur doit-il faire attention avant de se lancer dans cette aventure? 

Il doit mener une due diligence technique et médicale approfondie pour anticiper le coût total du cycle de vie sur plusieurs décennies, et non se baser seulement sur l'état présent. Il est également crucial d'établir un contrat qui définit précisément les responsabilités d'entretien et le financement des futures mises aux normes.

Il y a un seul exemple en Suisse de fonds immobiliers qui se focalise sur l'immobilier hospitalier, c'est Infracore, qui a d'ailleurs fait quelques acquisitions récentes. Comment ça s'est passé? 

Infracore, avec son portefeuille de 1,53 milliard de francs, prouve que ce marché peut être intéressant pour des investisseurs immobiliers. Et les dernières opérations faites par le fonds montrent comment le système peut fonctionner. Par exemple, au See-Spital de Horgen, l'établissement a conservé son activité via un bail de longue durée et a remboursé un emprunt grâce au capital libéré. À Wetzikon, Infracore a présenté une offre ferme de 55 millions de francs pour l'ensemble des actifs immobiliers.

Au final, est-ce une opération intéressante pour les investisseurs et pour la collectivité propriétaire?

Pour la collectivité ou l'hôpital, il faut comparer la valeur du capital libéré, qu'il serve à investir ou à réduire l'endettement, avec le coût économique du loyer et des engagements pris sur plusieurs décennies. Pour l'investisseur, l'intérêt tient à la visibilité des loyers, mais elle doit compenser le caractère très spécialisé de l'actif, les investissements futurs et le risque de l'exploitant. Le sale and leaseback peut donc être une excellente opération, mais ce n'est jamais une cagnotte gratuite: tout se joue dans le prix de transfert, le loyer et la répartition des risques sur vingt ou trente ans.

La Rédaction Immoday

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