«Nous nous attendions à ce que la prime du MobiFonds Swiss Property s'ajuste à la moyenne du marché»

Dans un marché boursier difficile à cause de la guerre en Iran, MobiFonds Swiss Property est entré en bourse début mars. Une opération qui s'est bien passée, nous explique Dominik Bögli, portfoliomanager, pour qui, aujourd'hui, les investisseurs exigent un positionnement clair pour les investissements immobiliers indirects à moyen et long terme: soit un produit non coté basé sur la VNI, soit un fonds coté.

Début mars, le MobiFonds Swiss Property est entré en bourse, un peu plus d'un an après l'annonce de son IPO. Mi-mars, le fonds affichait un agio de 41,4%, nettement supérieur à la moyenne du secteur (33,4%) et une progression de 7,8% depuis le début de l'année, elle aussi nettement supérieure à celle de l'indice SWIIT (-2,2%).

Nous avons interrogé Dominik Bögli, Portfoliomanager, sur cette opération.

Dominik Bögli, pourriez-vous nous rappeler la stratégie d'investissement du fonds?

MobiFonds Swiss Property comprend actuellement 23 immeubles d'une valeur totale d'environ 1,2 milliard de francs. L'accent est mis sur les immeubles résidentiels de construction relativement récente, gage de faibles taux de vacance, d'une rentabilité élevée et d'une solide performance en matière de développement durable.

Pourriez-vous nous rappeler également les raisons de cette introduction en bourse après avoir été non coté pendant des années?

Nous souhaitions nous ouvrir à une base d'investisseurs plus large et accroître la liquidité des parts du fonds après avoir constaté les difficultés liées à la faible liquidité du marché des fonds non cotés dans les années qui ont suivi le retournement des taux d'intérêt. Selon nous, les investisseurs exigent un positionnement clair pour les investissements immobiliers indirects à moyen et long terme : soit un produit basé sur la VNI, soit un fonds coté. Compte tenu de la structure du MobiFonds Swiss Property, cette dernière option constituait la suite logique de son développement.

Qui a pris cette décision? Était-ce sous la pression des investisseurs qui voulaient voir apparaître leur plus-value potentielle dans le prix des parts?

En tant que direction de fonds, nous avons pris cette décision de manière autonome. Le positionnement du fonds a été un élément central de notre réflexion. Grâce à sa structure favorable et à sa propriété immobilière directe, il est parfaitement adapté à l’ouverture à un large public. 

Comment s'est passée l'introduction en bourse? 

L'introduction en bourse s'est déroulée de manière très ordonnée, sans fluctuations de prix significatives. Ceci malgré le niveau d'incertitude très élevé apparu à court terme en raison de l’aggravation de la situation au Moyen-Orient et des perturbations subséquentes sur les marchés financiers. Nous sommes très satisfaits des premiers jours de cotation.

Depuis votre annonce d'IPO en 2025, l'agio du fonds a très fortement progressé. C'était votre objectif? 

Suite à l'annonce du projet d'introduction en bourse, nous nous attendions à ce que la prime du MobiFonds Swiss Property s'ajuste à la moyenne du marché. Avec l'introduction en bourse, le cours des parts du fonds a de nouveau progressé d'environ 5%, tandis que le SWIIT a reculé d’environ 2% pendant le même laps de temps. Nous supposons que la rotation habituelle des investisseurs s'est également produite. Si les fonds de pension, notamment, figuraient probablement parmi les vendeurs, les investisseurs indiciels ont été les principaux acheteurs du fonds.

Aujourd'hui, vous pensez que l'agio va rester à ce niveau ou qu'il va grimper?

Nous ne nous souhaitons pas émettre de pronostic à ce sujet. La prime reflète en définitive la disposition du marché à payer pour les distributions attendues du fonds et dépend, selon nous, principalement des taux d'intérêt et de la conjoncture économique. Au sein du fonds, nous sommes convaincus de pouvoir générer de la valeur ajoutée et une distribution attractive pour les investisseurs, ce qui devrait se refléter à terme dans le cours des parts.

Êtes-vous satisfait de la liquidité du fonds, qui est un problème pour de nombreux fonds de placement immobiliers cotés? 

Avec cette introduction en bourse, notre objectif était d'accroître la liquidité des parts du MobiFonds Swiss Property. Cet objectif a été atteint et nous en sommes satisfaits. Les premiers jours de cotation ont démontré l'existence d'un nombre suffisant d'investisseurs intéressés par l'achat et la vente.

Quelle est la suite prévue pour le fonds?

Nous poursuivons une croissance sélective de notre portefeuille, que nous comptons financer principalement par une augmentation de notre ratio d'endettement actuellement défensif. Les acquisitions doivent être compatibles avec les actifs existants et ne doivent pas diluer l'identité du fonds. Inchangé, les reports d’immeubles des bilans du Groupe Mobilière ne sont pas au centre de nos réflexions.

La Rédaction • Immoday.ch