«La Suisse ne se développe pas seulement à Zurich et à Genève»

Alors que de nombreux investisseurs immobiliers se concentrent sur les grands centres, Helvetica mise depuis des années, volontairement, sur des immeubles résidentiels situés en dehors des « emplacements de premier choix » classiques. Pour le CEO Dominik Fischer, il ne s'agit pas d'une alternative à la ville, mais d'une question de spécialisation. Dans cet entretien, il explique pourquoi les régions suburbaines peuvent se révéler attractives pour les investisseurs institutionnels, pourquoi des rendements plus élevés ne signifient pas nécessairement des risques plus élevés, et pourquoi le débat politique sur le logement devrait, selon lui, redevenir plus factuel, et ce de toute urgence.

Monsieur Fischer, Helvetica parle souvent d'emplacements résidentiels suburbains. Qu'entendez-vous par là?

Le terme est volontairement ouvert. Il n'existe pas de définition universellement valable. Pour nous, il s'agit de régions situées en dehors des grands centres, qui fonctionnent économiquement, qui croissent et qui présentent une demande durable de logements.

Un point important: nous ne considérons pas les emplacements suburbains comme une alternative à la ville. La Suisse ne se développe pas seulement à Zurich, à Genève ou à Lausanne. De nombreuses communes et centres régionaux offrent des sites résidentiels et professionnels attractifs. C'est précisément ce potentiel qui, selon nous, est souvent sous-estimé.

De nombreux investisseurs se concentrent sur les grandes villes. Pourquoi avez-vous choisi une autre voie?

Nous nous sommes posé cette question il y a déjà de nombreuses années. De nombreux fonds immobiliers et fondations de placement établis disposent d'excellents portefeuilles dans les centres et ont pu acquérir des biens à des prix qui ne seraient probablement plus atteignables aujourd'hui.

En tant qu'acteur plus jeune, nous avons dû nous demander où nous pouvions créer une réelle valeur ajoutée. C'est pourquoi nous nous concentrons sur des marchés moins recherchés par les autres investisseurs, mais qui disposent de fondamentaux attractifs. C'est là que nous continuons de voir des opportunités que de nombreux investisseurs sous-estiment. Nous y voyons également notre responsabilité sociale. Nous investissons dans des immeubles résidentiels qui offrent un logement à la population dans son ensemble, avec pour spécificité un logement abordable pour les familles et les ménages de plusieurs personnes.

Cela n'implique-t-il pas automatiquement des risques plus élevés?

Un immeuble résidentiel situé dans un emplacement de premier choix à Zurich, tout investisseur le comprend immédiatement. Dès que l'on sort de ces marchés établis, il faut davantage d'analyse, une connaissance approfondie du marché local et un travail de conviction. C'est pourquoi les investisseurs y attendent également une prime de rendement. C'est justement pour cette raison que cela offre, selon nous, des possibilités de diversification supplémentaires intéressantes pour les investisseurs.

Mais la question déterminante est la suivante: le risque est-il réellement plus élevé, ou est-il simplement moins bien compris? Nous sommes convaincus que les risques peuvent être réduits lorsque l'on s'engage de manière approfondie, sur plusieurs années, dans certaines régions. C'est précisément là que réside notre spécialisation.

Cela signifie-t-il que des rendements plus élevés résultent de la spécialisation?

Exactement. Dans les centres, un volume de capitaux très important est aujourd'hui en concurrence pour un nombre limité d'objets. Cela conduit à des valorisations élevées et à des rendements faibles. Nous cherchons au contraire à profiter d'informations que d'autres n'ont pas. Celui qui connaît précisément l'évolution démographique, la dynamique locative et les micro-emplacements d'une région identifie des opportunités que d'autres acteurs du marché n'aperçoivent pas.

La prime de rendement ne résulte pas de risques plus élevés, mais de la spécialisation et de la volonté de s'investir plus intensément dans un marché.

Comment identifiez-vous de tels emplacements?

Au départ, nous nous appuyons fortement sur les données. Nous analysons la croissance démographique, les structures de revenus, l'évolution des loyers, les taux de vacance et la façon dont les gens cherchent un logement.

Mais il ne suffit pas d'évaluer un emplacement depuis un bureau. Nos équipes se rendent régulièrement et très rapidement sur place. Nous voulons comprendre et ressentir comment une commune fonctionne, comment elle est desservie en transports et quelle qualité un quartier offre réellement. Nous accordons une grande importance au micro-emplacement. La proximité avec l'objet et avec les locataires est déterminante.

Pourquoi le micro-emplacement est-il si déterminant?

Parce qu'il fait souvent toute la différence. Deux immeubles peuvent se situer dans la même commune et présenter pourtant des perspectives totalement différentes.

La gare, les possibilités d'achat, les écoles, l'offre de loisirs ou le développement d'un quartier influencent de manière déterminante la demande à long terme. C'est pourquoi nous consacrons beaucoup de temps à cette analyse.

Des critiques diraient: des rendements plus élevés n'existent que parce que les emplacements suburbains sont associés à des risques de vacance et de location plus élevés. Que répondez-vous?

C'est fondamentalement une question légitime. Il existe bien sûr des emplacements où des rendements plus élevés ne représentent qu'une compensation pour des risques plus élevés. C'est précisément pour cette raison que le choix de l'emplacement est déterminant.

Nous n'investissons pas simplement là où les prix sont plus bas. Nous recherchons des communes présentant une évolution démographique positive, une bonne infrastructure et une demande durable de logements. Celui qui ne regarde que le prix d'entrée rencontrera tôt ou tard des problèmes. Celui, en revanche, qui comprend les mécanismes du marché local peut, même en dehors des centres, générer des flux de trésorerie très stables.

Quels sont les groupes cibles au cœur de votre stratégie?

Nous nous concentrons délibérément sur la classe moyenne, les familles et les ménages de plusieurs personnes. Ces groupes cibles assurent une demande stable à long terme.

Nos loyers moyens se situent nettement en dessous du niveau de nombreux projets de construction neuve en milieu urbain. Nous nous adressons ainsi à des personnes qui recherchent un logement de qualité sans devoir y consacrer une part disproportionnée de leur revenu.

Le logement abordable est-il un thème d'investissement?

Absolument. On fait souvent comme si rendement et accessibilité financière étaient en contradiction. Ce n'est pas notre avis. Pour nous, des flux de trésorerie stables sont plus importants que des prix maximaux à court terme. Des logements qui restent loués sur le long terme et qui demeurent abordables pour de larges couches de la population peuvent se révéler très attractifs du point de vue de l'investisseur.

Le marché du logement est actuellement fortement politisé. Comment évaluez-vous le débat actuel?

J'ai l'impression que la discussion est menée de manière de plus en plus émotionnelle. Une chose est claire: la demande de logements est élevée, l'activité de construction ne suffit pas dans de nombreux endroits, et la population continue de croître. Face à ces réalités, il me manque une discussion objective sur les causes et les solutions possibles.

Les investisseurs sont souvent rapidement présentés comme faisant partie du problème. Or, les prix du terrain, les exigences réglementaires, les procédures d'autorisation et les incertitudes politiques jouent également un rôle important. De nombreux acteurs du marché souhaiteraient créer davantage de logements. Dans le même temps, il devient de plus en plus difficile de réaliser des projets. On peut dire que la stratégie de densification est fortement menacée.

Les investisseurs institutionnels se sentent-ils critiqués à tort?

Oui, en partie. Les investisseurs institutionnels gèrent en définitive, dans une large mesure également, les avoirs de prévoyance de la population. Notre mandat consiste à placer ces fonds de manière responsable et à long terme. Dans le débat public, cependant, des modèles d'affaires très différents sont souvent mélangés. Celui qui démolit des logements locatifs existants pour construire des appartements en propriété poursuit un modèle différent de celui d'un propriétaire qui garde ses immeubles sur le long terme et gère un parc de logements sur plusieurs décennies. Cette distinction se perd fréquemment.

Quel rôle les investisseurs institutionnels peuvent-ils jouer dans la résolution de la problématique du logement?

Un rôle important. Les investisseurs institutionnels disposent de capitaux, d'expérience et d'un horizon de placement à long terme. Ils peuvent apporter une contribution importante si le contexte s'y prête.

Pour cela, il faut un dialogue constructif entre le monde politique, les autorités, les investisseurs, les architectes et les développeurs. Pour l'instant, j'ai souvent l'impression que les différents acteurs parlent davantage les uns des autres qu'entre eux.

Pour conclure: si votre approche est aussi attractive, pourquoi tout le monde ne l'adopte-t-il pas déjà?

C'est en partie déjà le cas. Nous observons aujourd'hui davantage d'investisseurs dans les emplacements résidentiels suburbains qu'il y a cinq ans encore. Cela confirme en définitive notre appréciation selon laquelle de nombreuses régions offrent des perspectives attractives. Néanmoins, l'obstacle est plus élevé que beaucoup ne le pensent. Un immeuble d'habitation à Zurich, à Genève ou à Lausanne, tout comité d'investissement le comprend immédiatement. L'emplacement est connu, la demande évidente et l'histoire de l'investissement facile à raconter.

Il en va autrement pour un bien situé dans une commune en croissance en dehors des grands centres. Il faut alors comprendre de manière beaucoup plus précise comment évoluent la population, les emplois, les infrastructures et la demande de logements. Cela nécessite un savoir-faire local et la volonté de s'investir intensément dans chaque micro-emplacement. De plus, les actifs sont généralement plus modestes en termes de volume d'investissement, ce qui les exclut pour les véhicules de placement de plus grande taille.

Notre conviction centrale est la suivante: la Suisse continue de croître, y compris au-delà des 10 millions d'habitants, ce qui garantit une demande de logements élevée à long terme. Et elle ne croît pas seulement dans les centres. Celui qui observe le développement du pays en ne regardant que Zurich, Genève ou Lausanne passe à côté d'une bonne partie de la dynamique économique et démographique. C'est précisément là que nous voyons des opportunités – et c'est précisément là que nous voulons, en tant que spécialiste, générer des rendements attractifs à long terme pour nos investisseurs.

Dominik Fischer est CEO d'Helvetica et assume la direction, le développement et l'orientation stratégique de l'ensemble de l'organisation. Il veille à ce que les objectifs définis pour les fonds soient atteints et entretient des relations étroites avec les clients et les investisseurs. Depuis son entrée en fonction en 2016, il a été actif dans les domaines de l'Asset Management, du Portfolio Management et du Transaction Management, où il a progressivement assumé des responsabilités de direction. À partir du 1er janvier 2024, il a occupé le poste de Chief Investment Officer (CIO) et a été membre de la direction générale. Le 1er novembre 2025, il a été nommé CEO.

La Rédaction • Immoday.ch

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