Equitim, une solution pour débloquer le marché immobilier suisse?

La Fondation Equitim arrive à proposer des loyers 15% à 20% moins cher que le marché. Reste maintenant à faire preuve de pédagogie pour convaincre les communes propriétaires des terrains. Les investisseurs quant à eux, sont d'ores et déjà convaincus: ils peuvent compter sur un cash flow stable, un impact ESG clairement mesuré, dans des investissements à très long terme.

L'équation immobilière aujourd'hui est simple: d'un côté, une offre de terrain qui stagne, entre autres à cause de la LAT. De l’autre, une demande qui explose avec une population suisse qui a augmenté de 50% en 40 ans, et qui, bien entendu, doit se loger. Conséquence: le prix des terrains s’envole, et avec lui le niveau des loyers. Alors qu'il y a 30 ans, le terrain représentait environ 20% du prix d'un immeuble, aujourd'hui, on dépasse souvent 50% dans les endroits les plus prisés. 

La solution? Penser autrement. Par exemple en sortant le terrain de l'équation immobilière. C'est ce que propose la Fondation Equitim, dont les arguments commencent à convaincre les communes, dernières propriétaires de grandes surfaces constructibles bien placés. Nous avons interrogé Clément Lambert, responsable opérationnel de la Fondation.

Clément Lambert, rappelez-nous ce qu'est la Fondation Equitim.

Equitim est une Fondation de placement créée en 2015, qui réunit des caisses de pension autour d’une idée simple: financer des logements abordables et durables, avec une logique de partenariat long terme avec les communes. Elle investit dans des projets immobiliers résidentiel de logements à loyer abordable menés avec les autorités, principalement via des droits de superficie.

Quelle est la taille de votre parc immobilier aujourd'hui, et quelles sont vos ambitions?

À fin 2025 nous disposons au sein de la Fondation d’une trentaine d’immeubles et plus de 700 logements, répartis entre les immeubles déjà en service, les immeubles en constructions et les projets en développements. La tendance de ces 3 dernières années nous laisse prévoir une croissance qui se situe entre 50 et 100 millions d’investissements annuels.

Vous assurez pouvoir offrir des loyers 15% à 20% moins cher que le marché, sans sacrifier, ni la qualité, ni la durabilité, ni les intérêts des diverses parties. C'est quoi votre secret?

Le prix du terrain est évidemment l’une des causes majeures des loyers élevés. Grâce au DDP (Droit Distinct et Permanent, autrement dit Droit de superficie), nous disposons d’un levier très important pour agir sur cette composante. Ensuite, il y a aussi une manière de travailler, avec un mode constructif « traditionnel » où Equitim collabore avec des entreprises locales, de la région ou du canton. Ceci nous permet de garantir un niveau de qualité qui profite aux locataires et d’assurer la durabilité pérenne de l’immeuble, avec des DDP d'une durée de 90 à 100 ans. 

Concrètement, ça marche? 

Dans les immeubles que nous avons construits, nous avons des loyers en dessous du marché, parfois de manière très significative. Nous avons aussi des projets d’envergure qui montrent qu’on peut produire un volume important de logements tout en gardant cette logique d’accessibilité pour la classe moyenne. 

Dans de tels projets, comment les investisseurs retrouvent-ils leurs billes?

La Fondation sort de la logique spéculative en n’achetant pas les terrains. Ainsi les investisseurs obtiennent une visibilité de très long terme sur un actif, avec un montage souvent plus efficient sur le plan économique et mieux accepté politiquement.

Pour un investisseur institutionnel qui cherche de la stabilité, de l’impact ESG et une durée longue, c’est une solution très cohérente. En outre, il peut compter sur la stabilité du cash-flow, la qualité patrimoniale des actifs avec une forte identité ESG, et par la sécurité du modèle sur le temps long. Preuve que notre approche les intéresse, il y a une liste d'attente d'investisseurs qui aimeraient rentrer dans la Fondation. 

Si la solution que vous proposez est si efficace, tant pour les locataires que pour les communes que pour les investisseurs, pourquoi reste-t-elle aussi confidentielle?

Ce modèle, plus discret mais sans doute aussi plus solide, nécessite probablement davantage de pédagogie. Il repose sur un véritable travail de précision : comprendre les besoins des communes, puis élaborer, avec elles, des solutions sur mesure. Il suppose également d’expliquer qu’il existe une autre voie que l’opposition classique entre rendement et intérêt général. 

Davantage de pédagogie, ça veut aussi dire plus de temps passé pour convaincre.

Oui, cette démarche prend du temps. Mais cela ne la rend ni moins efficace, ni moins pertinente. Au contraire, à mesure que les projets se concrétisent, leur visibilité grandit. Et notre grande force, c’est aussi notre capacité à investir rapidement, avec 100% de fonds propres. Il ne faut pas oublier non plus que, dans notre métier, entre la prospection foncière, les arbitrages politiques, les concours, les permis, les oppositions et parfois les recours, plusieurs années peuvent s’écouler avant qu’un projet soit véritablement visible sur le terrain

Il y a 3 ans, vous indiquiez être en discussion avec plusieurs communes pour multiplier vos projets. Cela s'est-il concrétisé? 

Oui, il y a eu de belles avancées. Ce qui convainc les communes, c’est surtout la possibilité de garder la propriété du terrain tout en faisant aboutir des projets qu’elles auraient parfois de la peine à porter seules. Ce qui parle aussi, c’est notre capacité à offrir une réponse complète: financement, développement, exploitation, durabilité et loyers accessibles. 

Qu'est-ce qui freine encore?

Ce qui freine encore, ce n’est pas tant le modèle lui-même, mais le temps des procédures, la complexité locale et parfois la prudence politique face à des montages qui sortent des schémas habituels. 

Quand vous discutez de votre solution avec les politiciens, ils vous écoutent? 

Ils écoutent davantage qu’il y a quelques années, parce que la pénurie de logements est devenue trop visible pour être ignorée. Ce qui intéresse les responsables politiques, c’est qu’Equitim ne vient pas avec un discours idéologique, mais avec un outil concret: préserver le foncier, fixer un cadre via le modèle de DDP Equitim, produire des logements avec des niveau loyers abaissés ainsi que des infrastructures publiques, et conserver une exigence de qualité. C’est une proposition pragmatique win-win. 

Ils vous écoutent, mais sont-ils pour autant convaincus? 

Certains ne connaissent pas encore ce modèle de partenariat. Mais plus les réalisations sortent de terre, plus le modèle devient palpable. À partir du moment où l’on peut montrer des projets livrés, des loyers effectivement abaissés, une gouvernance sérieuse, une performance financière réelle et des partenariats communaux qui fonctionnent, la discussion change de nature. On ne parle plus d’une promesse, on parle d’un précédent, avec une liste de référence qui parle plus que de longs discours. Alors, oui, nous arrivons à convaincre, également au-delà du Canton de Vaud, avec désormais des projets sur Fribourg, ou Neuchâtel.

La Rédaction • Immoday.ch