«Mesdames, foncez! Votre savoir-faire est une force et votre valeur ajoutée est immense»

Avoir une femme à la tête d'un fonds immobilier, c'est une immense valeur ajoutée. La preuve avec Agnès Haulbert, qui gère le Patrimonium Swiss Real Estate Fund depuis sa création. Un véhicule coté qui veut croître ces prochaines années, pour atteindre une taille de 2 milliards de francs. D’un côté, par le lancement de nouveaux projets afin de préserver la performance du portefeuille; de l’autre, par des acquisitions ciblées, malgré un marché globalement caractérisé par des rendements faibles.

Dans la continuité de sa stratégie, le Patrimonium Swiss Real Estate Fund, qui va bientôt fêter ses 20 ans, poursuit sa croissance régulière. Pas si facile dans le contexte actuel où les prix de l'immobilier ne cessent de grimper et les rendements de s’affaisser. Nous avons demandé à Agnès Haulbert, Fund Manager, comment elle compte s'y prendre.

Agnès Haulbert, depuis votre dernier portrait publié dans Immoday, que s'est-il passé dans votre carrière?

Je gère toujours le Patrimonium Swiss Real Estate Fund depuis sa création, mais, avec le développement des équipes, je m'occupe désormais davantage de la stratégie globale et de la planification à long terme. J'ai délégué, en partie, la gestion purement opérationnelle à nos asset managers qui sont en contact direct avec les régies. Le fonds grandit, la charge de travail aussi.

Justement, comment s'est développé le fonds ces dernières années?

Le fonds fêtera ses 20 ans l'année prochaine, avec un portefeuille dont la valeur totale atteint désormais 1,35 milliards de francs. Et un objectif à 2 milliards à moyen terme, via des acquisitions, mais également le déploiement des droits à bâtir pour certains biens existants et le lancement de nos projets de développements.

Vous êtes en train de procéder à une augmentation de capital de 80 millions de francs. Comment faire aujourd'hui des acquisitions sans péjorer la qualité de votre portefeuille?

C'est de plus en plus difficile, d'autant plus que, ces deux dernières années, l'afflux de liquidités a fait grimper les prix de l'immobilier et baisser les rendements. Les capitaux levés par cette opération serviront à financer les différentes opportunités du pipeline d'acquisitions et également à mettre en œuvre le projet de Baar (en copropriété avec la Fondation de placement) qui démarrera prochainement suite au changement d'affectation du terrain: 250 millions d'investissements, dont 175 millions pour notre part, étalés entre 2027 et 2031.

Pour les immeubles déjà construits, quel est le rendement minimum?

Nous visons un rendement de 3% net sur l'immeuble payé, et nous y parvenons encore, surtout grâce à notre excellent ancrage local, qui nous permet de trouver des biens off market. Au final, sur plus de 1 000 dossiers analysés par an, nous n'en achetons qu’une poignée. En outre, contrairement à certains institutionnels qui se limitent au neuf, les rénovations lourdes représentent une opportunité. Grâce à notre équipe technique interne, composée d’architectes et d’ingénieurs, nous apportons une réelle valeur ajoutée à nos projets. Cela nous permet de gérer des chantiers d’envergure tout en assurant, si nécessaire, le relogement temporaire des locataires

Ces deux dernières années beaucoup d'argent a afflué dans l'immobilier titrisé. Mais ces derniers mois on constate un clair ralentissement. Certains disent que c'est à cause du manque d'immobilier intéressant sur le marché. 

Effectivement, le manque de biens offrant qualité et rentabilité explique le tarissement des augmentations de capital sur le marché. De notre côté, si nous n'avions pas des projets de développement à financer et un pipeline d'acquisitions attractives, nous n'aurions certainement pas procédé à une levée de fonds. Réaliser une augmentation de capital simplement pour rembourser une partie de la dette dilue le dividende et pénalise l'investisseur. 

Il y a 4 ans, vous étiez une des rares femmes à vous occuper d'un fonds immobilier en Suisse romande. Depuis la situation n'a guère changé.

Le milieu évolue lentement, le renouvellement des dirigeants à la tête des fonds se fait à un rythme très lent. L'évolution de la situation demande du temps et de la patience. Pour autant, je suis optimiste, car le vivier de candidates qualifiées existe déjà et elles devraient accéder à ces postes dès que ces changements arriveront.

Vous pensez que les femmes auront une chance? Ou que le boys club va rester fermé?

Les femmes devraient bénéficier de l'importance prise par les critères ESG: les investisseurs exigent désormais de plus en plus de transparence sur la gouvernance et la mixité des équipes de gestion. Cela dit, l'ESG reste un cadre incitatif, et la mixité se mesure aux nominations effectives, pas au reporting. Soyons réaliste: l’égalité reste un objectif de long terme. Heureusement, les quelques femmes déjà aux responsabilités veillent à cette équité et soutiennent activement, à compétences égales, l'intégration des talents féminins.

C'est un avantage d'avoir des femmes dans son équipe dirigeante?

C'est une immense valeur ajoutée. Hommes et femmes appréhendent les risques et les opportunités de façon différente. Intégrées au sein d'une direction mixte, ces visions complémentaires enrichissent le débat, apportent de la fluidité et conduisent à  des décisions stratégiques plus performantes.

Pour finir, quels conseils donneriez-vous à une femme qui aimerait faire carrière dans l'immobilier?

Mon conseil est simple: Mesdames, foncez! Vos compétences sont vos meilleurs arguments et votre apport est d'une valeur inestimable.

La Rédaction • Immoday.ch

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