Giliana Niffeler: «Wir bereiten bereits die Lancierung mehrerer neuer Anlagevehikel vor»

Die BCV-Depotbank sieht keinerlei Anzeichen dafür, dass es 2026 bei den indirekten Immobilienanlagen weniger Kapitaltransaktionen geben wird. Sie hat bereits mehrere Kapitalerhöhungen in der Pipeline, was in der Regel ein gutes Zeichen für den weiteren Jahresverlauf ist. Es sind auch bereits neue Fonds geplant, darunter Strategien in Form von L-QIF. Um mit dieser regen Geschäftstätigkeit Schritt zu halten, hat die Depotbank ihre Organisation verstärkt, insbesondere im Bereich der Fondsaufsicht.

«20 Jahre, 20 Milliarden» war ein treffender Slogan, um das 20-jährige Jubiläum der BCV-Depotbank und ihren Erfolg – 20 Milliarden Franken an verwahrten Vermögen – zu feiern. Das ist jedoch bereits wieder ein Jahr her, und die Euphorie, von der die Immobilienanlagen in den vergangenen zwölf Monaten ergriffen wurden, war zu jenem Zeitpunkt noch nicht absehbar. Im Klartext: Heute, im Jahr 2026, verwahrt die BCV-Depotbank 21 Jahre nach ihrer Gründung bereits Vermögenswerte im Umfang von 25 Milliarden Franken! Und gemäss Giliana Niffeler, der Leiterin Business Development & Acquisition bei der BCV-Depotbank in Zürich, sind die Aussichten auch für das laufende Jahr durchaus positiv.

Giliana Niffeler, glauben Sie, dass 2026 für die indirekten Immobilienanlagen wieder genauso ein Boomjahr wird wie 2025?

Wir hoffen es! Wir haben jedenfalls gute Gründe, optimistisch zu sein: Die Fundamentaldaten sind solide und die Nachfrage nach den stabilen Renditen der indirekten Immobilienanlagen hält nach wie vor an, auch wenn die geopolitischen Spannungen die Märkte negativ beeinflussen könnten. Zudem haben wir bereits die Erfahrung gemacht, dass der «Schweizer» Immobilienmarkt äusserst krisenresistent ist. Immobilien sind eine bei allen Anlegerinnen und Anlegern begehrte Anlageklasse, die zudem in Zeiten wirtschaftlicher Turbulenzen als «sicherer Hafen» dienen kann. Ich bin also zuversichtlich. 

Was könnte diesem optimistischen Szenario einen Strich durch die Rechnung machen?

Der Immobilienmarkt steht vor regulatorischen Herausforderungen. Dazu gehören verschiedene Initiativen zur stärkeren Regulierung der Mieten. Die grösste Herausforderung für die Immobilienfonds wird dieses Jahr jedoch darin bestehen, geeignete Immobilienobjekte zu finden. Die Preise sind in die Höhe geschossen, weshalb es wichtiger ist denn je, nur noch intelligente Zukäufe zu tätigen. Diese Faktoren gilt es sicherlich im Auge zu behalten, doch sie stellen keine wirkliche Bedrohung dar.

Und welche Risiken gibt es auf kürzere Sicht?

Alle geopolitischen Risiken, die die Weltwirtschaft aus der Bahn werfen oder die Zinssätze in die Höhe treiben könnten, denn wie wir bereits 2022 beim Ausbruch des russisch-ukrainischen Krieges beobachten konnten, hat ein Zinsanstieg unmittelbare Auswirkungen auf die indirekten Immobilienanlagen. 

Eine Depotbank ist gewissermassen die Kulisse des Marktes für indirekte Immobilienanlagen. Sie wissen, was alles im Tun ist. Was bringt also das Jahr 2026?

Wenn man den Anfragen der Fonds Glauben schenkt, dürfte sich der positive Trend fortsetzen. Mehrere Kapitalerhöhungen sind bereits in Vorbereitung, was in der Regel ein guter Indikator dafür ist, wie sich das restliche Jahr entwickeln wird. Wir begleiten auch mehrere neue Immobilienfondsprojekte: klassische Anlagefonds und auch Strategien in Form von L-QIF, eine Fondskategorie, die sich allmählich einen festen Platz auf dem Markt erobert.

Können Sie uns etwas mehr darüber erzählen?

Leider nein, das fällt unter das Geschäftsgeheimnis. Sie müssen sich daher gedulden und auf die offiziellen Ankündigungen warten. Ich kann nur sagen, dass wir uns über die Dynamik bei den Neuprojekten sowie über die Innovationen freuen, die wir am Markt beobachten können.

Ich verstehe, dass sich die Kapitalerhöhungen häufen, da es zurzeit viel Kapital gibt, das in Immobilien investiert werden soll. Aber ist das angesichts der hohen Preise und der damit einhergehenden sinkenden Renditen auf lange Sicht nicht problematisch?

Genau das ist doch die Aufgabe der Assetmanager: Immobilien mit attraktiven Renditen zu attraktiven Preisen aufzuspüren. Aber es stimmt, in der heutigen Situation ist das für sie nicht mehr ganz so einfach. Sie müssen selektiv vorgehen, gute Kaufgelegenheiten finden und dabei ihrer Strategie treu bleiben. 

Können Ihre Teams mit der Geschäftstätigkeit der Depotbank noch Schritt halten, nachdem diese bereits 2025 stark angestiegen ist und Ihren Prognosen zufolge 2026 weiter ansteigen dürfte?

Angesichts des steigenden Geschäftsvolumens der letzten Jahre hat die Arbeitsbelastung in der Tat markant zugenommen. Klar, 2025 war für uns ein intensives Jahr, aber die Herausforderungen, mit denen wir konfrontiert waren, waren von der Art, die wir gerne annehmen. Wir haben aber auch vorgesorgt: Wir haben unsere Organisation überarbeitet, um effizienter zu werden, Prozesse automatisiert und unsere Belegschaft durch die Einstellung von Fachleuten, insbesondere im Bereich der Fondsaufsicht, verstärkt.

Der Erfolg ist motivierend und unsere Kunden sind begeistert. Wir sind also für die Herausforderungen des Jahres 2026 bestens gewappnet!

Immoday-Redaktion 

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