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Interview
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7 min
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Rédaction • Immoday.ch
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Depuis quelques semaines, la gestion du fonds non coté TrustStone Real Estate SICAV, avec une fortune brute total de 126 millions de francs, a été reprise par Dominicé. Qui n'a pas traîné, puisqu'une augmentation de capital a déjà été bouclée, d'environ 28 millions de francs. Elle a permis d'acquérir deux immeubles qui vont augmenter le cash-flow du fonds. D'autres acquisitions sont déjà dans le pipeline. Cette reprise n'entraînera aucun changement dans la stratégie de la SICAV, ni une fusion à terme avec Dominicé Swiss Property Fund, assure Diego Reyes dans cet entretien.
On l'a appris il y a quelques semaines: Dominicé reprend la gestion du fonds non coté TrustStone Real Estate SICAV (TrustStone).
Pour en savoir plus sur cette opération, nous avons interrogé Diego Reyes, Senior Fund Manager chez Dominicé & Co – Asset Management, responsable du fonds immobilier Dominicé Swiss Property Fund mais aussi, dorénavant, de TrustStone.
Diego Reyes, pourquoi Dominicé a-t-il repris la gestion du fonds TrustStone Real Estate SICAV?
Depuis longtemps nous voulions nous développer. Alors, quand on nous a proposé TrustStone, nous avons fait une due diligence attentive, sur tous les facteurs essentiels, immobiliers, financiers et juridiques, nous avons notamment analysé les perspectives du portefeuille, sa durabilité, et, en fin de compte, nous avons conclu que ce fonds non seulement était très complémentaire à ce que nous faisons déjà, mais, en plus, possédait un vrai potentiel de développement, encore sous-exploité.
En tout, combien de temps prend une telle opération de reprise?
Jusqu'à l'approbation de la Finma et la validation des transferts par le registre du commerce, un peu plus de 3 mois.
Pour vous développer, ça n'aurait pas été plus simple de lancer un nouveau fonds?
Aujourd'hui, c'est très compliqué de lancer un nouveau produit d'immobilier titrisé. Les investisseurs sont devenus très prudents, et il est difficile d'aller chercher les premières dizaines de millions de francs. Sans oublier la charge administrative et légale d'un lancement de fonds, entre autres pour obtenir l'autorisation de la Finma.
Au fait, combien ça coûte d'acquérir un fonds comme TrustStone?
No comment. Je peux cependant vous dire que c'est un calcul très complexe, qui prend en compte la qualité des immeubles, les flux de cash-flow, le nombre d'investisseurs.
Vous allez réussir à satisfaire les attentes des investisseurs?
Nous allons mettre à profit notre expérience dans la gestion de fonds immobiliers pour assurer une continuité dans la gestion du portefeuille tout en créant de la valeur pérenne, sur le long terme, pour les investisseurs.
Qu'est-ce qui les a convaincus de vous faire confiance?
Sans dévoiler de données confidentielles, je peux dire que plusieurs gestionnaires de fonds ont été sollicités. Le choix final s'est porté sur Dominicé, entre autres grâce au track record de notre Dominicé Swiss Property Fund, qui a connu un très beau développement ces dernières années, mais aussi grâce à notre réseau d'investisseurs potentiels, ceux qui font déjà confiance au groupe Dominicé.
Vous êtes actuellement responsable de Dominicé Swiss Property Fund. Serez-vous aussi responsable du fonds TrustStone?
Oui. D'ailleurs la direction de TrustStone n'aura pas une équipe spécifiquement dédiée, ce sera la même que celle qui manage Dominicé Swiss Property Fund. Par contre nous allons renforcer cette équipe. Nous sommes d'ailleurs en train de recruter de nouveaux talents. Au final, nous serons sept personnes à plein temps pour gérer les deux fonds.
La direction de fonds va rester la même?
Oui, nous sommes très satisfaits des services de Solutions & Funds.
Et vous allez aussi continuer de travailler avec Patrimonium?
Bien entendu ! Il est nécessaire que la transition se passe en douceur, entre autres parce que Patrimonium a été à l'origine de nombreux projets qui concernent les immeubles de TrustStone, projets que nous allons terminer. Nous avons d'ailleurs prévu de travailler ensemble pendant au moins 12 mois.
Le but est-il, à terme, de fusionner les deux fonds, Dominicé Swiss Property Fund et TrustStone Real Estate SICAV?
Pas du tout. D'une part, aujourd'hui, il y a de la demande de la part de certains investisseurs pour un fonds non coté, valorisé à la VNI. D'autre part, les stratégies actuelles des deux fonds sont différentes, et nous allons les conserver.
En quoi ces stratégies sont-elles différentes?
Les deux fonds investissent dans la même zone géographique, la Suisse romande. Mais Dominicé Swiss Property Fund se focalise essentiellement sur le résidentiel (+80%), alors que la majorité des investissements de TrustStone se fait dans des immeubles mixtes et commerciaux (60% commercial et 40% mixte-résidentiel)
Vous parliez du potentiel de développement du portefeuille immobilier de TrustStone: qu'en est-il?
TrustStone est un petit fonds, avec 14 immeubles actuellement, et une fortune brute d'environ 141 millions de francs. Mais, pour la majorité de ces immeubles, il y a des projets de développement extrêmement intéressants. Maintenant, mener à bien tous ces projets, va demander des cash-flow récurrents, et nécessiter des compétences pointues.
Pour générer des cash-flows supplémentaires, il faut que le fonds grossisse.
C'est notre objectif, et c'était d'ailleurs une des exigences des investisseurs à laquelle nous avons répondu, puisque nous avons déjà bouclé une augmentation de capital, de près de 28 millions de francs, qui nous a permis, grâce à notre réseau, d'acquérir deux nouveaux immeubles, qui amèneront du cash-flow supplémentaire. En outre, ces acquisitions ont également permis de rééquilibrer le portefeuille. Toute l'opération s'est déroulée très rapidement, de manière très efficiente, en moins de 2 mois.
Vous avez d'autres immeubles dans le pipeline?
Oui, dont un gros swap d'environ 80 millions. Tout n'est pas encore finalisé, donc je ne peux pas vous en dire plus. De toute manière on ne veut rien précipiter, la prochaine étape importante étant la publication des comptes semestriels prévue d’ici la fin novembre 2025, où l'on verra déjà les effets de notre management.
Si tout se passe selon vos prévisions, dans 3 ans, quelle sera la taille du fonds?
Nous aimerions grandir de 50 millions par année. Ainsi, dans 3 ans, si tout se passe bien, nous en serons à près de 300 millions.
Donc, pour vous, aujourd'hui, la priorité c'est de faire grandir le fonds?
C'est une des priorités, tout comme le développement du portefeuille. Mais notre objectif principal, aujourd’hui, est d’augmenter le nombre d’investisseurs et de dynamiser le marché secondaire. Nous constatons déjà un réel intérêt de la part des clients.
Quand le fonds aura atteint une VNI de 300 millions, ça sera le moment d'entrer en bourse?
Ce n'est pas notre objectif aujourd'hui, mais on en rediscutera quand nous aurons atteint ce niveau de 300 millions. De toute manière, à ce stade, une cotation ne ferait sens que si l'on a un pool suffisant d'investisseurs, pour garantir une vraie liquidité des parts.
La Rédaction Immoday
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