«Mittelfristig wird das regulatorische Risiko die indirekten Schweizer Immobilienanlagen belasten»

Nach dem Börsengang im Jahr 2025 plant die Comunus SICAV, durch Kapitalerhöhungen weiter zu wachsen. Aufgrund der aktuellen Immobilienpreise wird es jedoch immer schwieriger, Objekte mit zufriedenstellenden Renditen zu finden. Es gilt daher flexibel zu bleiben und sich eventuell auf peripherere Regionen auszurichten. Laut dem CEO Julien Baer wird die Schwierigkeit, attraktive Liegenschaften zu finden, dazu führen, dass 2026 bei den Immobilienanlagevehikeln insgesamt weniger Kapitalerhöhungen durchgeführt werden.

Die Comunus SICAV erlebte 2025 ein intensives Jahr mit einem Börsengang, der bei den Anlegern auf grosses Interesse stiess – das Agio des Fonds stieg in den ersten Handelstagen von 15% auf 40%, bevor es sich gegen Ende des Jahres bei rund 30% einpendelte. Der Fonds führte 2025 mehrere Kapitalerhöhungen durch, dank denen er die Marke von einer Milliarde Franken Gesamtvermögen knacken konnte, dies bei einer Marktkapitalisierung von 820 Millionen Franken. Und heute? Was ist für 2026 geplant? Folgt nun eine Phase der Konsolidierung? Oder weiteres Wachstum? Diese Fragen haben wir Julien Baer, dem CEO der Comunus SICAV, gestellt.

Julien Baer, was denken Sie, wird 2026 für die verbrieften Immobilienanlagen genauso ein Boomjahr wie 2025?

Nein, das glaube ich nicht. Die Finanzierung neuer Objekte wird allmählich schwieriger, die langfristigen Zinssätze ziehen etwas an. Zudem sind die Transaktionspreise mittlerweile so hoch, dass viele Investoren abgeschreckt werden. Aber kein Grund zur Panik: Betrachtet man sämtliche Fundamentaldaten, wird 2026 ein gutes Jahr, wenn auch vielleicht nicht ganz so gut wie 2025.

Was könnte dieses optimistische Szenario durchkreuzen?

Ein Anstieg der Zinssätze infolge geopolitischer Probleme. Ausserdem gibt es in der Schweiz noch das regulatorische Risiko: die Zunahme der Einschränkungen für Immobilieninvestitionen und Bauvorhaben sowie die angekündigten Referenden zur Begrenzung der Mietzinserhöhungen und zur Stärkung der Mieterrechte. Das betrifft jedoch nicht das Jahr 2026.

Haben die Investoren denn eine Wahl? Oder bleiben Immobilienanlagen unverzichtbar?

Hier muss zwischen Investmentfonds und Pensionskassen unterschieden werden, da sie nicht denselben Bedingungen unterliegen. Die Pensionskassen verfügen über Barmittel und haben eigentlich keine Wahl, egal wie teuer die Immobilien bzw. Immobilienanlagen sind. Sie müssen einen regelmässigen Cashflow sicherstellen, um die Renten auszahlen zu können. Die Anlagefonds haben hingegen mehr Spielraum. Ich denke, sie werden Ruhe ins Geschehen bringen, indem sie zum Beispiel in die Randregionen ausweichen, wo die Renditen attraktiver sind. Sie müssen sich nicht zwingend auf die Zentren der grossen Schweizer Städte beschränken.

Wenn man aber weiterhin auf Wohnimmobilien in den Zentren grosser Städte setzen möchte, was ist dann zu tun? Wartet man darauf, dass die Preise wieder fallen?

Ja, man kann warten, geht dabei aber das Risiko ein, dass die Preise nie wieder sinken. Man kann aber auch weiter Immobilien kaufen und dabei bei der Allokation seines Portfolios mehr auf Prime-Immobilien mit geringeren Renditen setzen. Das ist nicht die Strategie von Comunus.

Was sollte man also tun?

Wenn Sie nicht kaufen möchten, haben Sie jederzeit die Möglichkeit, Ihren Immobilienpark zu bearbeiten, ihn zu optimieren und seine Nachhaltigkeit zu verbessern.

Eine kürzlich erschienene Studie der Hochschule Luzern zeigt auf, dass einige Pensionskassen die kotierten Fonds zu teuer finden und sich zunehmend für nicht kotierte Fonds interessieren. Konnten Sie diesen Trend auch beobachten?

Nein, eigentlich nicht. Wir haben nicht festgestellt, dass Pensionskassen uns nach dem Börsengang verlassen haben, um zu nicht kotierten Fonds zurückzukehren. Das taten lediglich diejenigen, die seit jeher ausschliesslich in nicht kotierte Vehikel investieren. In unserem Aktionariat sind das jedoch lediglich eine Handvoll.

Die gleiche Studie der Hochschule Luzern versichert, dass immer mehr kleine und mittlere Pensionskassen gerne Swaps machen würden. Haben Sie das auch beobachtet? 

Weniger bei den Pensionskassen als bei privaten Eigentümern, für die die Sacheinlage tatsächlich ein immer beliebteres Instrument ist. Damit können sie die Immobilienverwaltung delegieren und die Risiken diversifizieren. Zudem sind die steuerlichen Aspekte eines Immobilien-Asset-Swaps ziemlich komplex und für eine Pensionskasse nicht immer attraktiv. 

Was gibt es zu Beginn des Jahres 2026 Neues bei Ihrem Fonds? Sind weitere Kapitalerhöhungen geplant?

Ja, das ist der Plan – solange es noch Liegenschaften zu angemessenen Preisen gibt.

Findet man denn immer noch interessante Immobilien? Die Bruttorenditen sind in den letzten Monaten stark gesunken.

Man kann sie finden, aber dafür muss man über ein sehr solides Netzwerk verfügen. Das ist bei uns der Fall, insbesondere in unserer bevorzugten Region, die sich von Lausanne und der Riviera bis nach Freiburg erstreckt. Ausserdem braucht es etwas mehr Toleranz, insbesondere was den Renovierungsgrad oder die Lage der Kaufobjekte angeht.

Einige Fonds kaufen heute Immobilien in Monthey oder Delémont. Ist das eine gute Strategie?

Warum nicht? Letztendlich ist es nur eine Frage des Preises. Jedenfalls erscheint es mir heute nicht abwegig, auch ausserhalb der Zentren grosser Schweizer Städte Immobilien zu erwerben, solange das Portfolio geografisch ausgewogen bleibt. Nur in Randgebieten zu investieren ist jedoch auch keine gute Idee. Wir bleiben in der Genferseeregion investiert, ergänzen diese Investitionen aber durch einige Zukäufe in Städten, die zwar in Randregionen liegen, aber ein grosses Potenzial aufweisen, wie z. B. Freiburg oder Yverdon.

Sie sind erst kürzlich an die Börse gegangen und Ihr Agio beträgt inzwischen rund 30%, was einige Anleger abschreckt. Manche Emittenten legen nicht kotierte Spiegelfonds auf, die zum Nettoinventarwert gehandelt werden. Ist das eine Strategie, die für Sie interessant sein könnte?

Durchaus, das würden wir gerne tun, denn es gibt Nachfrage vonseiten einiger Investoren nach Fonds zum Nettoinventarwert. Wir möchten jedoch nicht mit einem Portfolio von drei Gebäuden im Wert von 25 Millionen Franken starten. Bevor wir einen solchen Fonds auflegen können, müssen wir also erst einmal attraktive Liegenschaften finden. Und damit kommen wir immer wieder auf dasselbe Problem zurück, das 2026 alle Fondsmanager beschäftigen wird. 

Immoday.ch

Folgen Sie uns auf LinkedIn.