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Interview
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Olivier Toublan • Immoday.ch
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Für Julien Baer, CEO der Comunus SICAV, ist Grösse nicht alles. Sehr grosse Fonds profitieren zwar von einer höheren Liquidität – dem einzigen wirklichen Vorteil, wie Baer betont. Doch sie verlieren häufig an Flexibilität, reagieren langsamer und entfernen sich vom operativen Geschehen. Anleger sollten sich daher weniger von der reinen Grösse leiten lassen und stattdessen auf die Geschichte und die langfristige Performance eines Fonds fokussieren.
Vor etwas mehr als drei Jahren haben wir einen Artikel über die kritische Grösse von Immobilienfonds veröffentlicht. Damals schätzten die befragten Fachleute diese Schwelle auf etwa 1 Milliarde Franken. Doch wie stellt sich die Situation heute dar? Mit der bevorstehenden Fusion der Immobilienfonds von Credit Suisse und UBS entstehen demnächst Fondskolosse mit einem Volumen von jeweils mindestens 3 Milliarden Franken, die in ihren Segmenten den Markt dominieren. Was bedeutet das für die Branche? Manche halten inzwischen 2 Milliarden Franken für die neue Messlatte, andere wiederum erachten die Fondsgrösse als eher nebensächlich. Um der Frage weiter auf den Grund zu gehen, haben wir unsere Umfrage wiederholt und dazu Julien Baer, CEO der Comunus SICAV, befragt. Sein Unternehmen plant, nach einer weiteren Kapitalerhöhung – mit der bei gutem Verlauf ein Nettovermögen von 850 Millionen Franken erreicht werden soll – im Sommer 2025 den Gang an die Börse.
Julien Baer, welches ist die kritische Grösse für einen Immobilienfonds?
Für uns ist die kritische Grösse diejenige, die es uns erlaubt, an die Börse zu gehen. Die Anleger drängen uns seit einigen Jahren zu diesem Schritt, aber wir haben es vorgezogen, abzuwarten und weitere Kapitalerhöhungen durchzuführen, um die kritische Grösse zu erreichen, die wir für notwendig erachten, nämlich einen Wert von über 500 Millionen Franken. Dieses Ziel werden wir mit der nächsten Kapitalerhöhung im Mai erreichen, im Juni soll dann der Börsengang stattfinden.
Einige Fachleute sind der Ansicht, dass die kritische Grösse heute bei fast 2 Milliarden Franken liegt.
Das sehe ich nicht so. Das Leben eines Fondsmanagers ist vielleicht etwas einfacher, wenn der Wert des Portfolios 2 Milliarden Franken übersteigt, aber auch unterhalb dieser Schwelle kommt man sehr gut zurecht. Ein Beweis dafür ist, dass alle unsere Kapitalerhöhungen und die meisten Kapitalerhöhungen von Fonds, die diese Schwelle noch nicht erreicht hatten, erfolgreich waren. Es wird viel über die kritische Grösse gesprochen, aber für die Anleger ist sie nur ein Kriterium unter vielen. Viel wichtiger sind ihnen die Geschichte des Fonds, seine Anlagestrategie, die Qualität der Immobilien, die er kaufen kann, und die Nachhaltigkeit der Erträge.
Gibt es überhaupt eine Mindestgrösse?
Ja, unter 300 oder 400 Millionen Franken wird es schwierig. Man bewegt sich etwas unter dem Radar der Anleger, und da die Verwaltungskosten eines Fonds hoch sind, erzielt man beim Kauf und Verkauf von Immobilien nicht genügend Kommissionen, um ein schlagkräftiges Team zu bezahlen.
Gibt es eine ideale Grösse?
Ehrlich gesagt werde ich mich wohler fühlen, wenn wir die Marke von einer Milliarde Franken Gesamtvermögen überschritten haben werden. Das dürfte 2026 der Fall sein, nach weiteren Kapitalerhöhungen im Anschluss an unseren Börsengang.
Bereiten Ihnen die aus der Fusion der CS- und UBS-Immobilienfonds entstehenden Fonds keine Sorgen? Sie werden alle ein Volumen von über 3 Milliarden Franken haben.
Nein, das ist keine Gefahr. Im Gegenteil: Als kleines Unternehmen können wir leichter Performance erzielen, weil wir viel näher am Markt und an unseren Liegenschaften sind. Ab einer gewissen Grösse, wenn das Portfolio aus Hunderten von Immobilien und Tausenden von Wohnungen besteht, ist die Verwaltung zwangsläufig weit weg vom Geschehen.
Aber grosse Fonds profitieren doch von einer Liquiditätsprämie.
Das ist unbestritten, aber das ist ihr einziger wirklicher Vorteil.
Welche Vorteile haben denn kleine Fonds?
Wir sind gezwungen, sehr effizient, flexibel und reaktionsschnell zu sein und bessere Renditen zu erwirtschaften. Denn aus der Sicht eines Anlegers lohnt es sich nicht, bei uns zu investieren, wenn wir nicht besser sind als die grossen Fonds.
Grösse hat auch den Vorteil, dass man von den Anlagevehikeln in Betracht gezogen wird, die für die zahlreichen passiven Anleger den SWIIT nachbilden.
Das stimmt und in dieser Hinsicht sind wir nach Aussagen der Fachleute noch etwas zu klein (wir müssten mindestens 1% der gesamten Marktkapitalisierung des Sektors erreichen, also etwa 700 Millionen Schweizer Franken). Aber das ist nur eine Frage der Zeit, nach dem Börsengang und weiteren Kapitalerhöhungen sollten wir diese Schwelle schnell erreichen können.
Redaktion • Immoday