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Immobilier
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Karl Theiler, CEO d’Akara Funds SA et vice-président du CA d’Akara Real Estate Management AG – Actualités de l’entreprise
Monsieur Theiler, Akara Funds SA a réalisé jusqu'au 30 avril 2021 sa septième augmentation de capital pour l’Akara Swiss Diversity Property Fund PK que vous avez lancé en 2016. À quel montant s’est élevé le volume de l’émission et à quoi servira ce capital ?
Le volume d’émission s'est élevé à CHF 143 millions. Le fort intérêt susité par Akara Swiss Diversity PK lors de cette augmentation de capital confirme le bienfondé de notre stratégie d'investissement. Malheureusement, tous les investisseurs n'ont pu obtenir les volumes souhaités. Nous sommes convaincus que nous serons en mesure de leurs offrir une nouvelle opportunité d'investissement au quatrième trimestre 2021.
Et à quoi serviront ces capitaux ?
Nous avons dans le pipeline pour l’équivalent de CHF 463 millions en projets et une somme à investir de CHF 253 millions. Cette année, environ CHF 100 millions seront consacrés aux permis de construire en cours. Des quelques CHF 140 millions levés (notre taux d'endettement actuel est d'environ 25%), nous pouvons consacrer environ CHF 100 millions pour des projets de construction et aurions encore la possibilité d'acquérir de nouveaux biens pour CHF 100 à 150 millions. Notre taux de financement externe se situerait toujours, après ces opérations, entre 25 et 28%.
Quelle est la structure des investisseurs après cette augmentation de capital ?
Nos investisseurs sont exclusivement des institutions de prévoyance, des caisses de pension ou d’autres institutions AVS, des assureurs de base, etc. Nous n'avons pu accepter que 11 nouveaux investisseurs, lors de la septième augmentation de capital, et en comptons aujourd’hui 134. Les trois plus gros représentent 38%, les cinq plus gros 48% et les dix plus gros 63% des parts. Notre objectif lors des augmentations de capital à venir est de donner au produit une base d'investisseurs la plus large possible.
L’Akara Swiss Diversity Property Fund PK investit dans les biens du parc existant ainsi que dans des projets de développement et de construction de biens à usage résidentiel et commercial dans toute la Suisse. Quelle est la répartition actuelle du portefeuille ?
La part du résidentiel est aujourd’hui de près de 50%, en augmentation. Dans ce segment, nous construisons et acquérons également des biens existants, tandis que dans le segment industriel ou des bureaux, nous ne prévoyons pas de nouvelles constructions. Notre parc est concentré géographiquement sur la région de Zurich, mais nous sommes présents dans toutes les régions, comme dans l’arc lémanique ou le nord-ouest de la Suisse avec les agglomérations de Bâle et de Baden.
Comment le fonds s’est-il comporté l’année dernière ?
Nous pouvons nous réjouir d’un excellent exercice. Le rendement des placements s’est élevé à 6,19%, contre 5,03% l’année d’avant, et le rendement en dividende est resté stable, à 3,31%. En ce qui concerne le rendement, la revalorisation compte pour environ 2,6%, essentiellement pour les bâtiments résidentiels. Cette valeur est supérieure aux attentes car la pandémie nous avait forcés à nous montrer prudents au début de l’année.
On peut certainement aussi expliquer le bon résultat annuel par un faible taux de perte de loyers.
Tout à fait. Nous avons considérablement réduit ce taux, qui est passé de 8,62% à 6,33%, notamment grâce à la location intégrale de cinq bâtiments dès leur achèvement. Cela nous réjouit naturellement. Nous pratiquons une gestion active, nous intégrons des anciens bâtiments dans notre portefeuille, essayons de les rénover, de les agrandir, de leur redonner vie et de les rendre attractifs pour les locataires. Nous avons toujours dit que nous en étions capables et, en 2020, nous en avons apporté la preuve.
Un résultat rendu possible par une équipe qui se compose aujourd’hui d’une quarantaine de personnes. Quelle est votre situation en matière de personnel ?
En tant que société immobilière, nous voulons offrir tout l’éventail des services immobiliers. L’année dernière et durant le premier semestre 2021, nous avons réussi à étoffer fortement de département développement et réalisation. Nous disposons désormais de notre propre responsable de la planification financière et sommes encore plus confiants dans l’évaluation des biens immobiliers. Je peux dire que durant les 24 mois écoulés, nous avons réalisé une forte intégration verticale des principaux domaines d’activité du secteur immobilier.
Et quels sont vos objectifs de développement pour l’année en cours ?
Nous avons des projets intéressants, pour un volume d’environ CHF 460 millions, et notre carnet de commandes est plein. Pour les trois années à venir, nous prévoyons la construction de 690 nouveaux logements. Nous disposons de sites exceptionnels, comme par exemple au cœur de Baden ou encore à Uitikon-Waldegg. Nous avons donc de bonnes perspectives pour le second semestre et pensons pouvoir récolter les fruits de nos recrutements.
Chaque placement est soumis aux fluctuations du marché, mais ni les promoteurs de fonds ni les investisseurs n’auraient pu voir venir une pandémie. Comment Akara a-t-elle anticipé les éventuelles conséquences ?
Nous avons rapidement réagi et dès le 25 mars 2020, nous avons effectué une première évaluation. Notre analyse indiquait que près 4% de notre portefeuille allait être impacté par la pandémie, dans la restauration, l’hôtellerie et le commerce de détail. Nous avons aussi considéré que 16% de notre parc serait légèrement touché, soit un total de 20% devant subir des conséquences graves ou modérément graves. La pandémie allait avoir un effet néfaste sur le rendement de distribution, à hauteur de 0,13 à 0,22 pourcent.
Un peu plus d’un an plus tard, nous avons pu constater que les conséquences néfastes de la pandémie ont été limitées, principalement grâce à la composition de notre portefeuille qui comporte une part importante de résidentiel.
Il y a malgré tout des locataires ont été, et sont encore, frappés par la pandémie.
Oui, c’est vrai. Mais comme le nombre des locataires concernés est assez faible dans notre portefeuille, nous avons pu agir au cas par cas et trouver une solution adéquate la plupart du temps. Nous avons naturellement toujours gardé à l’esprit l’intérêt des investisseurs. Car notre principale mission reste de générer et de garantir des avoirs de prévoyance.
Comment évaluez-vous les conséquences à moyen terme pour les biens à usage commercial ? À votre avis, l’actuelle tendance au télétravail contraint perdurera-t-elle après la crise ?
Nous surveillons de très près les marchés, où de nombreuses théories sur les possibles évolutions ont cours. Tout à coup, l’accès facile aux transports en commun ne jouerait plus aucun rôle ? Il n’est plus nécessaire d’habiter à proximité de son bureau, parce qu’on travaillera désormais à la maison ? Franchement, tout cela me laisse sceptique ! À mon avis, il n’y aura pas de grand changement. Le travail n’est pas le seul élément à considérer. En cas de changement de domicile, par exemple, il faut toujours prendre en compte la situation familiale.
On constate certes un besoin en logements plus spacieux. Et, naturellement, une pièce supplémentaire est plus abordable à la campagne qu’en ville. En revanche, je ne crois pas que la mégatendance de l’habitat en ville disparaîtra de sitôt. La vie en ville, avec toute sa diversité et son offre culturelle, gastronomique et commerçante, est et demeurera très prisée.
Quelle évolution constatez-vous dans les surfaces de bureaux ?
Ici, la situation est difficile à évaluer. D’un côté, la pandémie a tendance à pousser à augmenter la surface par travailleur, d’où une augmentation des besoins en surfaces de bureaux. Mais d’un autre côté, les employés continueront de recourir aux horaires de travail flexibles et au télétravail, au moins certains jours, ce qui diminue les besoins en surface. Je crois que cette incertitude nous accompagnera encore pendant un certain temps.
À l’automne dernier, Akara a lancé le produit de placement Akara Property Development I KmGK. Pouvez-vous nous le présenter brièvement ?
Nous voulons proposer du private equity immobilier parce que nous pensons que les investisseurs institutionnels, en particulier, accèdent plus facilement aux produits à capital fixe lorsqu’ils savent que cela se passe dans un contexte réglementé, qui répond à des règles précises, surveillé et vérifié par la FINMA. Les investisseurs privés et institutionnels ainsi que les caisses de pension doivent pouvoir profiter non seulement de la détention de biens immobiliers, mais aussi de son évolution.
En principe, nous investissons sur tout le territoire suisse dans des projets immobiliers durables, des réhabilitations et des réalisations mettant l’accent sur les propriétés par étages, dont les prix ont énormément augmenté l’année dernière. La vente des biens ainsi réalisés a lieu le plus vite possible, afin d’exploiter au maximum le potentiel de rendement. Nous visons un taux de rendement interne du capital propre investi (IRR) de 8%. Le produit a bien débuté et nous sommes sûrs que ce business model sera de mieux en mieux accueilli.
Avez-vous déjà des projets concrets ?
Oui, il y a un projet dans la ville de Zurich, à proximité de Sihlcity. Il prévoit la démolition d’un bâtiment industriel existant, puis la construction d’un immeuble de logements destiné à la vente en copropriété ou comme objet de rendement. D’autres projets sont actuellement à l’étude.