Il s’agit encore d’un segment de niche, mais qui combine les caractéristiques recherchées par beaucoup d’investisseurs: baux longs, locataires solvables et croissance structurelle de la demande, même si l'on constate encore un taux de vacance parfois élevé. Ce qui n'empêche pas, au final, une rentabilité entre 5% et 6%. Aujourd'hui l'essentiel du marché est concentré dans la région de Zurich, avec trois gros projets en cours qui représentent un investissement de plus de 600 millions de francs. Au milieu d'une demande mondiale grandissante pour ce genre d'immobilier, la Suisse possède plusieurs atouts.
Pas besoin de vous faire un dessin, la vague IA emporte tout, y compris l'immobilier. Aux États-Unis, depuis début de l'année, les investissements dans les Data Center sont supérieurs à ceux de tout le reste de l'immobilier professionnel, avec une demande qui devrait plus que doubler d'ici 2030 selon certains scénarios.
En Suisse également, la majorité des gros projets d'immobilier professionnel en cours concerne désormais les data center. Et la tendance va se poursuivre, si l'on en croit une récente étude publiée par JLL sur le marché helvétique.
Les atouts de la Suisse pour les centres données
Pour JLL, la Suisse est un pays idéal pour implanter des centres de données. En effet, ces derniers ont besoin d'une localisation dans une zone géologique favorable, avec des sources d'énergie efficientes et fiables, idéalement renouvelables, avec des prix abordables et surtout prévisibles.
Mais il faut aussi des connexions fibre optiques de haute performance et une proximité avec les clients potentiels. Sans oublier une stabilité politique, qui protège contre les cyberattaques et l'accès des autorités aux données.
Autant d'atouts que possède la Suisse. Ce qu'elle ne possède pas, ce sont des terrains industriels constructibles bon marché, de taille suffisante (jusqu'à 60'000 m2), la souplesse administrative qui permettrait de construire rapidement de nouvelles sources énergétiques (dans le canton de Zurich, selon JLL, la construction d'une nouvelle sous-station prend de 7 à 10 ans), la complexité de la réglementation sur la durabilité énergétique des bâtiments.
L'attrait de la région zurichoise pour les développeurs
Bref, en Suisse le développement d'un projet de centre de données prend du temps, et il est difficile de l'adapter rapidement aux demandes constamment changeantes des utilisateurs finaux. Sans oublier qu'un data Center génère peu de postes de travail, ce qui n'en fait pas une priorité pour les autorités.
Ceci dit, le bilan entre avantages et inconvénients semble être plutôt positif, puisque d'après les données compilées par JLL, plus d’une centaine de centres de données commerciaux (de vraiment toutes les tailles, 100 m² à 30'000 m2) opèrent aujourd’hui dans le pays, concentrés majoritairement autour du canton de Zurich.
La région bénéficie d’un réseau électrique stable, d’une connectivité fibre dense et d’une proximité avec les grands acteurs économiques. Revers de la médaille, les localisations optimales pour implanter de nouveaux centres de données autour de Zurich sont désormais presque toutes occupées, même s'il existe encore quelques possibilités selon JLL.
Les méga projets se multiplient
D'ailleurs, on dénombre une bonne dizaine de gros projets en cours, qui totalisent une surface de près de 140'000 m2, selon JLL. Dont trois mastodontes.
Au 1ᵉʳ trimestre 2025, Global Technical Realty (GTR) a obtenu l’autorisation de construire un data center à Lupfig (AG), pour un volume d’investissement d’environ 300 millions de francs. Parallèlement, un autre centre de données a été autorisé à Glattbrugg, qui va coûter 60 millions de francs. Fin 2024, le canton d’Argovie avait déjà approuvé un centre technologique et de données à Laufenburg, avec un investissement de 269 millions de francs. À eux seuls, ces trois projets représentent environ 35 % du volume total des investissements autorisés dans les constructions neuves du segment de l'immobilier professionnel sur les quatre derniers trimestres, rappelle Wüest Partner.
De nombreux atouts pour les (gros) investisseurs
Si l'on considère ces centres de données du point de vue de l'investisseur, les atouts sont également nombreux. Avec évidemment quelques contraintes.
D'abord, ils nécessitent de très gros investissements, parfois plusieurs centaines de millions de francs, ce qui est une importante barrière à l'entrée et limite le nombre d'investisseurs potentiels, souvent des fonds d'infrastructure ou du private equity. Qui ensuite conservent leurs biens. En effet, ces centres de données sont des actifs peu liquides, qui changent rarement de propriétaire.
C'est que, si la maintenance des centres de données n'est pas négligée, grâce à des investissements réguliers (il faut constamment mettre à niveau la technologie, sachant que la demande reste encore aujourd'hui principalement concentrée sur le stockage de données et les applications cloud), ils offrent un potentiel de plus-value supérieur à la moyenne, selon JLL.
L'alimentation électrique : le nerf de la guerre qui détermine la valeur d'un projet
Autre point important, la valeur d'un centre des données réside certes dans l'infrastructure du bâtiment, dans sa localisation, mais aussi dans la qualité de son alimentation électrique, son coût et sa fiabilité, qui sont le nerf de la guerre.
On le sait, les centres de données consomment beaucoup d'électricité, dont les coûts ont cru rapidement ces dernières années. En 2025, le prix médian pour les grandes entreprises a atteint 20 centimes par kWh (13 en 2021), variant de 14 à Nidwald à 25 à Bâle-Ville, selon JLL.
En Suisse, ces infrastructures représentaient déjà 6 à 8% de la consommation nationale en 2024, et pourrait atteindre 15% d’ici 2030, même si l'efficience énergétique des centres de données à fortement augmenté ces dernières années.
Face à ce constat, la législation évolue : le canton de Zurich impose désormais aux opérateurs de valoriser la chaleur résiduelle issue des serveurs, notamment via des réseaux de chauffage urbain. Ce qui impose un coût supplémentaire à l'investisseur.
Un immobilier hybride pour un investissement atypique
On le voit, l’investissement dans un centre de données ne relève pas de l’immobilier traditionnel : il s’agit d’un actif d’infrastructures hybrides, combinant foncier, énergie et technologie.
En outre, si les baux sont longs, souvent de 10 à 20 ans et indexés, ce qui offre une bonne visibilité au propriétaire, les loyers ne sont en général pas déterminés par la surface disponible mais par l'infrastructure fournie. Qui va de la simple enveloppe du bâtiment à un centre de données complètement opérationnel, y compris l'alimentation énergétique. Avec un seul locataire, ou, ce qui est plus courant, mais aussi plus complexe à gérer, plusieurs locataires, dont certains, très petits, ne louant qu'une fraction de l'espace du data center.
Il s’agit encore d’un segment de niche, mais qui combine les caractéristiques recherchées d’un actif défensif : baux longs, locataires solvables et croissance structurelle de la demande, même si l'on constate encore des taux de vacance parfois élevés (11% en 2024, selon CBRE).
Ce qui n'empêche pas, au final, une rentabilité entre 5% et 6%, si l'on en croit les moyennes européennes.
Rédaction-Immoday.ch