Es handelt sich nach wie vor um ein Nischensegment, das jedoch genau jene Merkmale vereint, nach denen viele Investoren suchen: langfristige Mietverträge, zahlungskräftige Mieter und ein strukturelles Nachfragewachstum, auch wenn die Leerstandsquote teilweise noch relativ hoch ist. Dies hindert die Objekte jedoch nicht daran, letztlich eine Rendite zwischen 5% und 6% zu erzielen. Der Markt konzentriert sich derzeit weitgehend auf die Region Zürich, wo aktuell drei grosse Projekte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von über 600 Millionen Franken laufen. Angesichts einer weltweit wachsenden Nachfrage nach dieser Immobilienkategorie verfügt die Schweiz über mehrere Standortvorteile.
Man muss kein Prophet sein: Die KI-Welle erfasst alles – auch die Immobilienbranche. In den USA übersteigen die Investitionen in Data Center seit Jahresbeginn jene in alle anderen gewerblichen Immobilienbereiche, mit einer Nachfrage, die sich gemäss einigen Szenarien bis 2030 mehr als verdoppeln könnte.
Auch in der Schweiz betreffen die meisten grossen aktuellen Projekte im Bereich der Gewerbeimmobilien mittlerweile Rechenzentren. Und dieser Trend dürfte sich laut einer kürzlich veröffentlichten Studie von JLL über den Schweizer Markt weiter fortsetzen.
Die Standortvorteile der Schweiz für Rechenzentren
Laut JLL ist die Schweiz ein idealer Standort für Rechenzentren. Diese benötigen eine geologisch stabile Lage, effiziente und zuverlässige Energiequellen, idealerweise erneuerbar, zu bezahlbaren und planbaren Preisen.
Zudem sind leistungsfähige Glasfaserverbindungen und die Nähe zu potenziellen Kunden entscheidend. Nicht zu vergessen ist die politische Stabilität, die sowohl vor Cyberangriffen schützt als auch den Zugang der Behörden zu Daten einschränkt.
Diese Voraussetzungen erfüllt die Schweiz weitgehend. Was fehlt, sind jedoch preisgünstige und ausreichend grosse Industriebaulandflächen (bis zu 60'000 m²), eine flexible Verwaltung, die den raschen Bau neuer Energiequellen ermöglichen würde (im Kanton Zürich dauert laut JLL der Bau einer neuen Unterstation 7 bis 10 Jahre), sowie eine komplexe Regulierung in Bezug auf die energetische Nachhaltigkeit von Gebäuden.
Die Attraktivität der Zürcher Region für Entwickler
Kurzum: In der Schweiz braucht die Entwicklung eines Data-Center-Projekts Zeit, und es ist schwierig, sie schnell an die sich laufend ändernden Anforderungen der Endnutzer anzupassen. Hinzu kommt, dass ein Rechenzentrum wenige Arbeitsplätze schafft, was es für Behörden nicht zur Priorität macht.
Dennoch überwiegen die Vorteile: Laut den von JLL zusammengetragenen Daten gibt es heute in der Schweiz über 100 kommerzielle Rechenzentren, in allen Grössen (von 100 m² bis 30'000 m²), die mehrheitlich im Kanton Zürich konzentriert sind.
Die Region profitiert von einem stabilen Stromnetz, einer dichten Glasfaserinfrastruktur und der Nähe zu den wichtigsten Wirtschaftsakteuren. Der Nachteil: Die optimalen Standorte für neue Rechenzentren rund um Zürich sind fast vollständig belegt, auch wenn es laut JLL noch einige Möglichkeiten gibt.
Die Mega-Projekte nehmen zu
Derzeit sind laut JLL rund zehn grosse Projekte in der Entwicklung, mit einer Gesamtfläche von knapp 140'000 m² – darunter drei besonders grosse:
Im 1. Quartal 2025 erhielt Global Technical Realty (GTR) die Genehmigung für den Bau eines Rechenzentrums in Lupfig (AG), mit einem Investitionsvolumen von rund 300 Millionen Franken.
Parallel wurde ein weiteres Rechenzentrum in Glattbrugg bewilligt, mit 60 Millionen Franken Investitionsvolumen.
Bereits Ende 2024 hatte der Kanton Aargau ein Technologie- und Rechenzentrumsprojekt in Laufenburg genehmigt, mit 269 Millionen Franken an Investitionen.
Diese drei Projekte allein machen laut Wüest Partner rund 35 % des in den letzten vier Quartalen genehmigten Gesamtinvestitionsvolumens im Segment der gewerblichen Neubauten aus.
Viele Vorteile für (grosse) Investoren
Aus Sicht der Investoren bieten Rechenzentren zahlreiche Vorteile – wenn auch mit gewissen Einschränkungen.
Sie erfordern sehr hohe Investitionen, teils mehrere hundert Millionen Franken, was eine hohe Eintrittshürde darstellt und die Zahl potenzieller Investoren auf Infrastrukturfonds und Private-Equity-Gesellschaften beschränkt. Diese wiederum behalten ihre Objekte meist langfristig, denn Rechenzentren sind illiquide Vermögenswerte, die nur selten den Eigentümer wechseln.
Obwohl die Wartung und Modernisierung regelmässige Investitionen erfordert – da die Nachfrage weiterhin vor allem auf Datenspeicherung und Cloud-Anwendungen konzentriert ist –, bieten diese Anlagen laut JLL überdurchschnittliches Wertsteigerungspotenzial.
Die Stromversorgung: Das Rückgrat und der Werttreiber jedes Projekts
Ein weiterer entscheidender Punkt: Der Wert eines Rechenzentrums ergibt sich nicht nur aus der Infrastruktur und der Lage, sondern vor allem aus der Qualität, den Kosten und der Zuverlässigkeit der Stromversorgung – dem eigentlichen Rückgrat jedes Projekts.
Rechenzentren verbrauchen grosse Mengen Strom, dessen Kosten in den letzten Jahren stark gestiegen sind.
Im Jahr 2025 lag der Medianpreis für Grossverbraucher bei 20 Rp./kWh (13 Rp. im Jahr 2021), mit einer Bandbreite von 14 Rp. in Nidwalden bis 25 Rp. in Basel-Stadt, so JLL.
2024 machten Rechenzentren bereits 6–8 % des nationalen Stromverbrauchs aus – bis 2030 könnten es 15 % sein, trotz verbesserter Energieeffizienz.
Als Reaktion auf diese Entwicklung verlangt der Kanton Zürich nun, dass Betreiber die Abwärme der Server nutzen, etwa über Fernwärmenetze – eine zusätzliche Investitionsbelastung für die Eigentümer.
Eine hybride Immobilienklasse für ein besonderes Investment
Das Investment in ein Rechenzentrum fällt nicht unter klassische Immobilienanlagen: Es handelt sich um ein hybrides Infrastruktur-Asset, das Grundstücke, Energie und Technologie kombiniert.
Zudem sind die Mietverträge langfristig (oft 10 bis 20 Jahre) und indexiert, was Eigentümern Planungssicherheit gibt.
Die Mieten werden jedoch nicht nach Fläche, sondern nach der bereitgestellten Infrastruktur berechnet – vom einfachen Gebäude bis hin zum voll funktionsfähigen Rechenzentrum inklusive Stromversorgung.
Vermietet wird entweder an einen einzelnen Mieter oder, häufiger, an mehrere Nutzer, teils sehr kleine, die nur einen Teil der Fläche belegen – was die Verwaltung komplexer macht.
Es bleibt ein Nischensegment, das jedoch die Merkmale eines defensiven Assets vereint: langfristige Verträge, solide Mieter und strukturelles Nachfragewachstum – auch wenn laut CBRE die Leerstandsquote 2024 noch bei 11% lag. Dennoch liegt die durchschnittliche Rendite bei 5 % bis 6 %, im Einklang mit europäischen Vergleichswerten.
Immoday-Redaktion