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Rédaction
Lentement mais sûrement, les fonds immobiliers non cotés poursuivent leur progression. Avec une hausse de +0,21% en février, et de 0,76% depuis le début de l'année. L'agio moyen s'établit désormais à 1,32% (36,4% pour les fonds cotés). Cet univers a vu le départ de Helvetica Swiss Opportunity Fund, entré en bourse le 11 février. Deux nouvelles augmentations de capital ont été annoncées ces dernières semaines pour les fonds non cotés : Akara Swiss Diversity Property Fund PK et Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial.
Après une hausse de +0,42% en janvier 2025, les fonds immobiliers non cotés ont poursuivi leur hausse, lente mais régulière, en février, de +0,21%, selon les données publiées par l'Immo Desk de la BCV, soit une progression de +0,76% depuis le début de l'année. Alors que, dans le même temps, les fonds cotés se sont fortement repris: +3,4% en février, après une baisse de -1,4% en janvier (donc presque +2% depuis le début de l'année).
En conséquence, les agios moyens ont accentué leur divergence. Celui des fonds cotés s'établissait fin février à 36,4%, selon SFP, au plus haut depuis trois ans, alors que celui des fonds non cotés a légèrement progressé à 1,32%.
Le rendement moyen des fonds non cotés est resté, lui aussi, stable: 3,2% fin janvier, selon les données de SFP, soit un intéressant spread de plus de 270 points par rapport aux obligations de la Confédération. C’est sensiblement mieux que le rendement moyen des fonds cotés (2,7%). Finalement, la volatilité, un critère très apprécié des investisseurs à long terme, s'établit toujours aux environs de 4% pour les fonds non cotés, le double pour les fonds cotés.
Des fonds en hausse et des agios positifs
En ce qui concerne les performances individuelles, Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilien et MobiFonds Swiss Property se sont distingués avec une progression de respectivement 2,78% et 2,26%, selon les données publiées par l'Immo Desk de la BCV.
Depuis le début de l'année, la palme revient également à MobiFonds, avec une progression de +8,09%, tandis que Centralfonds s’installe en queue de peloton avec une baisse de -2,63%.
À noter que la très grande majorité des fonds non cotés, 18 sur 22, affiche une hausse depuis janvier.
À noter également, que malgré les performances positives qui s'accumulent de manière quasi ininterrompue depuis des mois, 5 fonds non cotés sont encore pénalisés par un disagio, parfois important, comme Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilien (-6,5%) ou UNIM, Union Immobilière Suisse (-6,3%).
Helvetica Swiss Opportunity Fund est entré en bourse
Comme prévu, Helvetica Swiss Opportunity Fund (HSO) est entré en bourse le 11 février, avec une capitalisation boursière de 157 millions de francs. Depuis le début de l'année, le fonds affiche une performance de +5,7%. Et, malgré cette performance, un disagio de -8,2%.
Pour rappel, début juin, HSO va fusionner avec Helvetica Swiss Commercial Fund (qui pèse 470 millions de francs en bourse et accuse, lui aussi, un disagio, de -3,6%, malgré une hausse de presque 10% depuis le début de l'année).
Quoi qu'il en soit, l'IPO de HSO déplume l'univers des fonds non cotés, qui se compose désormais de 22 fonds, pour une capitalisation totale d'un peu moins de 14 milliards de francs (avec les deux poids lourds de la cote, AXA Real Estate Fund Switzerland et UBS Property Fund Direct 1a Immo PK, qui représentent plus de la moitié de cette capitalisation totale).
Et ce n'est pas fini puisque, à la fin du premier semestre, cet univers des fonds non cotés devrait encore perdre un de ses membres, après l'introduction en bourse confirmée de Comunus SICAV.
Deux nouvelles augmentations de capital pour les fonds non cotés en février
Au niveau des augmentations de capital, les annonces continuent de se multiplier: on en a déjà enregistré 19 depuis le début de l'année, tous types de véhicules immobiliers confondus, dont une petite moitié pour les seules fondations de placement, et trois pour les fonds non cotés. Celle de Edmond de Rothschild Real Estate SICAV - Commercial Income est d'ailleurs déjà terminée. Elle a été entièrement souscrite (56 millions de francs, ce qui va permettre au fonds, arrivé sur le marché à l'été 2024, de doubler sa taille).
Quant aux annonces de ces dernières semaines, Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial a lancé une augmentation de capital de 80 millions de francs (pour une capitalisation boursière, fin février, d'environ 240 millions de francs). Selon le fonds, le capital levé servira à élargir le portefeuille conformément à la stratégie, avec plusieurs opportunités intéressantes déjà dans le pipeline, spécifiquement sélectionnées pour cette augmentation de capital. Parallèlement, ces capitaux serviront aussi à rembourser la dette.
Finalement, Akara Swiss Diversity Property Fund PK cherche à lever jusqu'à 100 millions de francs (sa fortune nette dépasse actuellement tout juste les 2 milliards de francs). Ce sera la 14e augmentation de capital du fonds, et la troisième ces 12 derniers mois, bonne illustration de la stratégie de certains véhicules, qui multiplient les augmentations de capital "modestes", ciblées à chaque fois sur des projets d'investissement très précis.
Selon un communiqué du fonds, les capitaux levés vont servir à renforcer le portefeuille immobilier résidentiel et commercial et à financer de nouveaux projets. Avec, dans le pipeline, la construction de nouveaux appartements en 2028, auxquels s'ajouteront d'importants espaces commerciaux.
Rédaction - Immoday.ch