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Rédaction • Immoday.ch
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Dans une interview vidéo récemment publiée, Daniel Brüllmann, responsable Real Estate DACH chez UBS Asset Management, a évoqué l'intégration bien connue des fonds de Credit Suisse et la fusion en cours d’un fonds qui est contestée par une poignée d'investisseurs auprès de la FINMA. Ces deux dernières années, les équipes des différents fonds ont été regroupées et la plateforme informatique a été harmonisée. En bref, tout est prêt. La banque attend désormais l'autorisation de la FINMA pour finaliser les premières fusions de fonds. Parallèlement, la deuxième fusion vient d'être annoncé, pour le 31 décembre 2025.
On sait qu'en raison des règles boursières, UBS ne peut communiquer sur l'avancement de la fusion de ses fonds immobiliers que par les voies officielles. Mais on peut aussi jeter un œil dans les coulisses, grâce, par exemple, à cette interview vidéo récemment publiée par Colliers Switzerland, qui interroge Daniel Brüllmann, responsable Real Estate DACH chez UBS Asset Management. Il y aborde plusieurs sujets d'actualité, notamment l'intégration des activités de fonds de Credit Suisse.
Bref rappel des épisodes précédents
Cette situation complexe mérite un bref résumé. Après le rachat de Credit Suisse, UBS a annoncé trois fusions visant à regrouper certains fonds immobiliers.
La première de ces fusions était prévue pour le 30 juin 2025. Elle devait réunir trois fonds : CS REF Living Plus, CS REF Hospitality et Residentia (tous les fonds ont depuis été rebaptisés « UBS » ; mais nous conservons les anciens noms dans cet article afin d'indiquer clairement lesquels provenaient à l'origine d'UBS et lesquels provenaient de Credit Suisse).
UBS s'est toutefois heurtée à un problème : une petite partie des investisseurs a fait valoir ses objections auprès de la FINMA. Selon eux, les stratégies d'investissement et les portefeuilles des trois fonds sont trop différents pour pouvoir être fusionnés de manière judicieuse.
Une poignée d'investisseurs a fait part de son opposition
Selon UBS, ces opposants représentent moins de 0,1% du capital de l'un des fonds concernés. Leur influence est toutefois suffisante pour que la FINMA examine leurs arguments avant de prendre une décision définitive. Si cet incident ne devrait pas faire dérailler le processus de fusion, il entraîne toutefois des retards, car l'autorité de surveillance ne devrait rendre son avis que dans quelques mois.
UBS assure que cela n'aura aucune incidence sur les autres fusions prévues. Celles-ci concernent CS REF Green Property et UBS Direct Urban à la fin de l'année, ainsi que la fusion de CS REF Interswiss et UBS Swissreal en 2026/2027.
Deux années de travail d'intégration intensif
Revenons à Daniel Brüllmann : Dans son interview, il explique les différentes étapes que lui et son équipe ont franchies au cours des deux dernières années pour intégrer les activités d'investissement immobilier de Credit Suisse.
Aujourd'hui, de nombreuses étapes importantes de ce processus d'intégration ont déjà été franchies.
Au cours de l'année 2024, les entités juridiques pertinentes pour les activités d'investissement immobilier ont été fusionnées, les équipes ont été réunies, parfois même physiquement dans les mêmes bureaux.
Au printemps dernier, une autre étape importante a été franchie : l'intégration informatique, qui, selon M. Brüllmann, a également représenté un défi de taille. Depuis Pâques, toutes les parties concernées travaillent sur une plateforme unique.
Il reste toutefois encore beaucoup à faire pour achever l'intégration, notamment la restructuration et le développement de certains produits, ce qui est finalement l'objectif des fusions annoncées.
Un contretemps, des défis mais pas de changement de plan
Bien que tout ait été mis en place, la procédure d'autorisation de la FINMA pour le premier processus de fusion a pris du retard en juin.
Dans le cadre de la procédure réglementaire, les contrats de fonds ont été adaptés en vue de la fusion, explique M. Brüllmann. Au cours de cette étape, les investisseurs ont eu la possibilité de faire opposition.
La grande majorité n'a pas fait usage de cette possibilité, mais une très petite partie a soulevé des objections. La FINMA doit désormais examiner ces objections dans le cadre de la procédure de fusion ordinaire. Cela entraîne des retards, mais ne change rien au projet d'UBS, confirme M. Brüllmann.
Il admet bien sûr que ces objections constituent un défi, mais elles font partie du processus. C'est précisément cette transparence et ce cadre réglementaire qui permettent aux investisseurs d'investir en toute confiance dans les fonds immobiliers suisses.
Daniel Brüllmann conclut en soulignant que lui et son équipe continuent de travailler étape par étape à la mise en œuvre de leurs plans, qui comprennent également les fusions de fonds, prévues jusqu'en 2027. La deuxième, d'ailleurs approche, puisqu'elle vient d'être annoncée pour la fin 2025. Elle va réunir, comme on l’a dit, les fonds UBS Green Property et UBS Direct Urban.
Rédaction Immoday