Encore six nouvelles augmentations de capital annoncées en novembre

L’euphorie continue pour les véhicules immobiliers suisses, avec encore six nouvelles augmentations de capital annoncées ces dernières semaines. Depuis le début de l’année, on compte 81 opérations, tous types de véhicules confondus, pour un montant demandé de près de 8,5 milliards de francs. Pour ces prochaines semaines, on attend l’introduction en bourse de Swiss Prime Site Solutions (SPSS) Investment Fund Commercial et la fusion des fonds UBS Green Property et UBS Direct Urban.

Et ça continue de plus belle avec encore six nouvelles annonces d’augmentation de capital pour les véhicules immobiliers au mois de novembre ! Le rythme ne se ralentit pas, avec 81 opérations depuis le début de l’année, quasi toutes bouclées avec succès, qui ont cherché à lever plus de 8,5 milliards de francs (sans oublier depuis janvier l’arrivée de quatre nouveaux fonds non cotés sur le marché et l’annonce de cinq IPO, dont deux doivent encore être concrétisées).

Troisième augmentation de capital de l’année pour Akara Swiss Diversity Property Fund

Akara Swiss Diversity Property Fund a été l’un des véhicules les plus actifs sur le marché des capitaux ces 12 derniers mois. Après deux augmentations de capital au premier semestre 2025, nettement sursouscrites, qui ont permis de lever 185 millions de francs, le fonds annonce sa 16e augmentation de capital qui devrait se boucler en décembre et qui cherche à lever entre 80 et 120 millions de francs. Les capitaux serviront à acquérir de nouveaux immeubles et à financer des projets de développement en cours, qui représentent un petit millier de nouveaux appartements et 20'000 m² de surfaces commerciales.

En février 2025, Cronos Immo Fund avait conclu une augmentation de capital de 70 millions de francs. Exactement un an plus tard, en février 2026, devrait se boucler une nouvelle opération de la part du fonds, qui cherche à lever entre 105 et 115 millions de francs, pour des acquisitions actuellement à l’étude, le financement de projets en cours de construction et le remboursement des dettes hypothécaires. 

Les nouveaux entrés en bourse se renforcent immédiatement

On se souvient qu’en octobre, Comunus Sicav et PURE Swiss Opportunity REF (PSO) étaient entrés en bourse avec succès.

Eh bien, les deux fonds n’ont pas attendu longtemps pour se renforcer, avec l’annonce de nouvelles augmentations de capital. Qui ne sont d’ailleurs pas des surprises.

En effet, Julien Baer, CEO de Comunus SICAV, avait fait part de son objectif d’atteindre rapidement un milliard de francs de valeur totale. Il devrait y arriver avec l’augmentation de capital qui vient d’être annoncée, de 55 millions de francs, qui devrait être bouclée mi-décembre.

Même stratégie pour PURE Swiss Opportunity REF (PSO) qui ambitionnait de poursuivre rapidement sa croissance après son IPO, pour ce qui est l’un des plus petits fonds immobiliers cotés de Suisse, avec une capitalisation boursière d’environ 220 millions de francs, fin novembre. Une première étape de cette croissance va rapidement se concrétiser, avec une augmentation de capital de 40 millions de francs qui doit se boucler début décembre.

Dans les deux cas, ces capitaux vont servir à financer l’acquisition de nouveaux immeubles, souvent déjà sécurisés, et à réduire le taux d’endettement.

Axa Real Estate Fund Switzerland dépasse les 5 milliards de francs

Début novembre, avec la publication de son résultat annuel, Axa Real Estate Fund Switzerland annonçait que la valeur totale de son portefeuille, suite à de nouvelles acquisitions, avait dépassé les 5 milliards de francs (pour une valorisation de la part du marché de 4,4 milliards de francs fin novembre, selon SFP). Et ce n’est pas fini, puisque le fonds vient d’annoncer une augmentation de capital de 150 millions de francs pour continuer son développement. Elle devrait se boucler mi-décembre.

Pour terminer ce petit tour d’horizon des augmentations de capital annoncées en novembre, SFP AST Swiss Real Estate, qui a lancé la plus grosse opération du mois, avec un objectif de 200 millions de francs (depuis le début de l'année, on constate que les fondations de placement ont été particulièrement active sur le marché). Sans surprise, ces capitaux vont permettre de développer le portefeuille avec des immeubles déjà en grande partie sécurisés, voire déjà acquis.

Encore deux IPO prévues SPSS Investment Fund Commercial et Mobifonds

Notons également l'augmentation de capital, sursouscrite, de près de 50 millions de francs Pretium Real Estate Fund, dont le bouclement a été annoncé début novembre.

C'est la première opération de ce type pour un fond né en mars 2025, qui avait à l'époque levé 185 millions, ce qui avait permis l'acquisition de 13 biens immobiliers dans les cantons de Zurich et de Thurgovie. 

Quant aux prochaines opérations d'importance, ce sera l’introduction en bourse de Swiss Prime Site Solutions (SPSS) Investment Fund Commercial en décembre, et de MobiFonds Swiss Property en 2026. 

Notons que cette dernière opération suscite l'enthousiasme des investisseurs, avec un agio, si l'on en croit SFP, qui se montait à 22% fin novembre, de loin le plus élevé de tout l'univers des fonds immobiliers non cotés, pour une hausse de presque 27% depuis le début de l'année (et une valorisation de marché de 1,15 milliard, toujours selon SFP).

UBS Green Property et UBS Direct Urban vont fusionner le 31 décembre

Finalement, on apprenait début novembre que la FINMA avait autorisé la fusion des fonds UBS Green Property et UBS Direct Urban. De manière définitive, les investisseurs ne pouvant plus faire objection à ce stade.

D’un point de vue technique, UBS Green Property sera rebaptisé UBS Direct Mixed Urban au 1er janvier 2026. La fusion avec UBS Direct Urban aura ensuite lieu le 31 mars 2026, avec effet rétroactif au 31 décembre 2025.

UBS précise que les conditions de la transaction seront annoncées à la mi-mars 2026, en même temps que les derniers comptes annuels des fonds à fusionner.

La banque souligne également que la stratégie d’investissement restera axée sur des biens immobiliers modernes et durables, à usage commercial et résidentiel dans les centres urbains et les agglomérations.

La Rédaction