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Rédaction • Immoday.ch
Avec des marchés boursiers un peu toussoteux ces deux derniers mois, on se retrouve dans une situation assez exceptionnelle: depuis le début de l'année, la performance des fonds non cotés (+3,8%) dépasse à la fois celle des fonds cotés (+3,5%) et du SMI (+1,7%)! Le secteur attire toujours les investisseurs avec trois augmentations de capital en juillet et l'arrivée du BLKB Sustainable Property Fund, qui sera suivie dans quelques semaines par celle du Cronos Immo Fund 2. Par contre, trois fonds vont bientôt quitter l'univers des non cotés: Comunus SICAV, PURE Swiss Opportunity REF et Mobifonds.
En juillet les fonds non cotés ont poursuivi leur lente mais régulière progression: un gain de +0,4%, selon l'Immo Desk de la BCV, soit, depuis le début de l'année, une performance de +3,8%.
Rien de bouleversifiant mais néanmoins mieux que la performance non seulement des fonds immobiliers cotés (+3,5%) mais aussi du SMI (+1,7%). De mémoire d'observateur du marché de l'immobilier titrisé, on n'avait pas vu une telle configuration depuis des années.
Comme nous le relevions le mois dernier, dans un marché un peu hésitant, les fonds non cotés, avec leur faible volatilité (aux alentours de 4%, soit deux fois moins que les fonds cotés) et des agios raisonnables, continuent de jouer leur rôle de valeur refuge.
Deux locomotives tirent les performances et l'agio moyen à la hausse
Il faut dire que la moyenne est tirée à la hausse par deux locomotives: MobiFonds Swiss Property (+19,9% depuis le début de l'année et +3,5% pour le seul mois de juillet), suivi de Comunus SICAV (+10,9% depuis janvier, +1% en juillet). Deux fonds qui ont annoncé leur prochaine entrée en bourse: en octobre pour Comunus SICAV, en 2026 pour MobiFonds, ce qui a redoublé l'intérêt des investisseurs pour ces véhicules. On le constate également à leurs agios, +20,6% pour MobiFonds et +12,3% pour Comunus, selon l'Immo Desk de la BCV.
Dans les deux cas, des chiffres nettement supérieurs à la moyenne des performances et des agios des fonds non cotés, moyenne elle aussi en légère progression en juillet, à +2,4% (+32,5% pour les fonds cotés).
Au chapitre des prochaines IPO rappelons que PURE Swiss Opportunity REF (agio de +5,9% et performance de +6,7% depuis janvier) a également annoncé sa volonté d'entrer en bourse, dans la deuxième partie de l'année.
Arrivée du BLKB (CH) Sustainable Property Fund
Ces entrées en bourse n'impliquent pas un manque d'intérêt de la part des investisseurs pour les véhicules non cotés.
Pour preuve, l'arrivée, en juillet, de BLKB (CH) Sustainable Property Fund dans l'univers des non cotés. Selon un communiqué, l'émission a généré un produit de 130 millions de francs suisses, des capitaux seront utilisés pour acquérir un portefeuille immobilier d'une valeur de marché d'environ 177 millions de francs, essentiellement composé d'immobilier résidentiel, principalement dans la région bâloise, des immeubles durables avec une efficacité énergétique élevée.
Pour la suite, on peut s'attendre à une série d'augmentations de capital, jusqu'à l'entrée en bourse du fonds, qui est d'ores et déjà prévue à terme, mais sans date annoncée pour l'instant.
Cronos Immo Fund 2 va arriver en septembre
Et ce n'est pas tout. En effet, septembre verra le lancement de Cronos Immo Fund 2, avec un premier parc d'une valeur située entre 50 et 75 millions de francs. Comme nous l'expliquait Pascal Roux, CEO de Cronos Finance, ce nouveau véhicule s'adresse particulièrement aux investisseurs rebutés par le niveau très élevé des agios actuels, en particulier pour l'immobilier résidentiel, et la volatilité des fonds cotés. Ils préfèrent des véhicules non cotés, basés sur la VNI, donc sans agio et peu volatils.
Autre signe de l'intérêt des investisseurs, trois augmentations de capital ont concerné les fonds non cotés en juillet.
D'abord Raiffeisen Futura Immo Fund, qui cherche à lever entre 45 et 50 millions de francs. Ensuite Procimmo Real Estate SICAV dont le compartiment non coté «Residential PK» veut lever 40 millions. Et enfin Comunus SICAV qui, juste, avant son entrée en bourse, veut procéder à une nouvelle augmentation de capital de 50 millions de francs. Ce qui sera à la troisième en 12 mois pour la SICAV.
Dominicé reprend la gestion de TrustStone Real Estate SICAV
Notons encore que Dominicé a communiqué la reprise de la gestion de TrustStone Real Estate SICAV, à la suite de l’approbation de l’Assemblée Générale Ordinaire du 23 juillet 2025. Reprise qui s’accompagne de l’arrivée de Michel Dominicé au conseil d’administration de TrustStone.
La gestion précédente était assurée par Patrimonium Asset Management qui soutiendra le développement de TrustStone en tant que conseiller stratégique pour une durée de 12 mois, précise le communiqué. Solutions & Funds continue d’assurer sa fonction de direction de fonds.
Pour rappel, TrustStone, valorisé à la VNI, dispose aujourd’hui d’un portefeuille de 15 immeubles situés en Suisse, avec une fortune totale de près de 130 millions de francs, pour un peu plus de 80 millions de fortune nette, ajoute le communiqué.
Seuls deux fonds affichent une performance négative depuis janvier
Et les mauvaises nouvelles pour les porteurs de parts de fonds non cotés ? Il n'y en a guère. Sur les 24 véhicules qui composent cet univers (et qui représente une valeur de marché totale de 14,5 milliards de francs), seuls deux affichent une performance négative depuis le début de l'année, selon l'Immo Desk de la BCV. Mais elle est modeste: TrustStone Real Estate SICAV, justement (-1,8%) et Von Graffenried Immobilien SICAV (-1,8%).
Parallèlement, quatre fonds affichent encore un disagio, dont deux relativement importants pour des fonds non cotés: Centralfonds Zentralschweizer Immobilien (-4,1%, malgré une performance de +4,8% depuis le début de l'année, selon l’Immo Desk de la BCV) et UNIM Union Immobiliere Suisse (-5,3%, et une performance de 6,4% depuis janvier).
Rédaction Immoday
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