Wird die verstärkte Lex Koller die kotierten Immobilienanlagen gefährden?

Die zusätzlichen administrativen Anforderungen infolge der Verschärfung der Lex Koller könnten für Immobiliengesellschaften und kotierte Immobilienfonds zu deutlich höheren Transaktionskosten führen und die Marktliquidität verringern. Dies würde die Prämien reduzieren und die Börsenbewertungen um mehrere Milliarden Franken senken. Zudem könnte die Verschärfung den Börsengang bislang nicht kotierter Vehikel erschweren.

Eine aktuelle Studie von Raiffeisen wirft ein überraschendes Thema auf: Die Verschärfung der Lex Koller könnte die Bewertung von Immobiliengesellschaften und kotierten Immobilienfonds direkt beeinflussen.

Denn das verschärfte „Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland“ (Lex Koller) würde neu auch Investitionen in börsenkotierte Immobiliengesellschaften und -fonds betreffen, die bislang nicht betroffen waren, erklären die Ökonomen von Raiffeisen.

Komplexere Transaktionen könnten kotierte Vehikel unter Druck setzen

Zudem dürften Börsen und Finanzintermediäre verpflichtet werden, sicherzustellen, dass Anteilserwerber keine „Personen im Ausland“ sind. Dies würde einen erheblichen administrativen Aufwand verursachen und die Transaktionskosten deutlich erhöhen. Gleichzeitig würden diese Hürden – aufgrund eines kleineren potenziellen Käuferkreises – die Marktliquidität spürbar beeinträchtigen.

Nach Einschätzung einiger Experten, so Raiffeisen, könnte diese zusätzliche Komplexität zusammen mit dem höheren Aufwand für Abklärungen so gravierend sein, dass sie das Geschäftsmodell kotierter Immobilienanlagen infrage stellt.

Potenzielle Verluste von mehreren Milliarden für kotierte Immobilienvehikel

Gemäss Raiffeisen erklären sich die aktuell sehr hohen Agios kotierter Immobilienvehikel zu einem grossen Teil durch deren hohe Liquidität, die wiederum wesentlich aus der Börsenkotierung resultiert. Dies zeigte sich jüngst auch an der Kursentwicklung von Immobiliengesellschaften, die durch Kapitalzuflüsse aus dem Ausland gestützt wurde – Investoren suchten Zuflucht sowohl im Immobilienmarkt als auch im Schweizer Franken.

Aktuell belaufen sich diese Agios auf rund 7 Milliarden Franken bei den kotierten Immobiliengesellschaften in der Schweiz (mit einem durchschnittlichen Agio von etwa 39%) und auf rund 18 Milliarden Franken bei den kotierten Fonds (mit einem durchschnittlichen Agio von etwa 34%).

Sinkt die Liquidität und damit die Agios, könnten die Verluste rasch mehrere Milliarden Franken erreichen.

Können sich nicht kotierte Fonds künftig nicht mehr börsenkotieren?

Die Verschärfung der Lex Koller könnte zudem den Börsengang nicht kotierter Immobilienvehikel deutlich erschweren. Grund dafür sind die zusätzlichen administrativen Anforderungen im Zusammenhang mit allfälligen „Personen im Ausland“ unter den Investoren.

Laut Raiffeisen ist derzeit unklar, ob und wie eine Börsenkotierung unter diesen neuen Bedingungen überhaupt umgesetzt werden könnte.

Einige Stimmen gehen noch weiter: Um hohe Kosten und rechtliche Risiken im Zusammenhang mit einer möglichen ungerechtfertigten Ausschliessung von Anlegern zu vermeiden, könnten gewisse Immobilienvehikel vorsorglich sogar einen Rückzug von der Börse in Betracht ziehen.

Ein Gesetz, das ohnehin nicht auf die indirekten Immobilienanlagen anwendbar wäre?

Raiffeisen stellt zudem die Frage, ob die neuen Bestimmungen in der Praxis überhaupt umsetzbar wären. Viele Immobilienvehikel sind auch an ausländischen Börsen kotiert, was eine extraterritoriale Anwendung der Gesetzgebung erforderlich machen würde.

Zudem stellt sich die Frage, wie mit ETFs umzugehen ist, die in kotierte Immobilienwerte investieren: Müsste auch dort ausgeschlossen werden, dass ausländische Investoren Anteile erwerben? Dies wäre kaum praktikabel.

In jedem Fall dürften Börsentransaktionen im Bereich kotierter Immobilienvehikel nach einer Verschärfung der Lex Koller deutlich komplexer werden.

Derzeit gehen die wichtigsten Marktteilnehmer davon aus, dass der Bundesrat im Rahmen der laufenden Vernehmlassung seine Positionen noch abschwächen wird. Angesichts der derzeitigen Spannungen am Immobilienmarkt ist jedoch nicht auszuschliessen, dass die Verschärfung letztlich vom Parlament angenommen wird.

Die Redaktion • Immoday.ch