Fiscalement, pour un propriétaire privé, le swap est vraiment avantageux

Pour un propriétaire immobilier, l'aspect fiscal est essentiel dans la gestion de son patrimoine. De ce point de vue fiscal, s'il est peu endetté, transférer ses biens immobiliers à un véhicule d'immobilier titrisé au dividende défiscalisé permet, au final, de multiplier son rendement net après impôt. L'opération sera d'autant plus intéressante dès 2029, avec la suppression, dans une large mesure, de la déduction des intérêts passifs, ce qui va entraîner une hausse de la base d'imposition pour les propriétaires privés dans la majorité des cas. Sans oublier, grâce au swap, davantage de flexibilité dans la planification successorale.  

Dans l'immobilier titrisé, le swap est à la mode; tout le monde en parle, détaille ses nombreux avantages et ses rares inconvénients. 

Il n'empêche, comme l'expliquait Cindy Monneron-Bertschy, directrice de COPTIS, l'Association Suisse des professionnels de la titrisation immobilière, qui a organisé récemment deux tables-rondes pour la majorité de ces propriétaires privés et de leurs conseillers patrimoniaux, le swap reste un instrument assez obscur, dont on ignore les implications concrètes, les enjeux techniques et opérationnels. 

Un gain fiscal important pour le propriétaire privé peu endetté

Et surtout dont on méconnaît l'impact fiscal pour le propriétaire privé, sachant, comme l'a expliqué l'avocat Olivier Klunge, qui a animé la table ronde, que, d'une part, la fiscalité est l'un des moteurs principaux des restructurations patrimoniales et des réflexions que l'on peut avoir sur la détention d'immeubles, et, d'autre part, que la fiscalité immobilière est particulièrement complexe.

Cet aspect a donc été développé par l'avocat Etienne von Streng, dont la conclusion est on ne peut plus claire: d'un point de vue purement fiscal, pour un propriétaire immobilier, il est plus intéressant, dans une optique de détention à long terme, de procéder à un swap plutôt que de conserver ses biens immobiliers en direct. Et cela le deviendra encore plus dès 2029 avec la forte limitation de la déduction des intérêts passifs, qui va complètement bouleverser la fiscalité des propriétaires privés avec une augmentation de la base imposable.

Une accumulation d'impôts pour les propriétaires immobiliers privés

En fait, pour le propriétaire privé, les impôts s'accumulent. D'abord les impôts sur le revenu, dans lequel sont intégrés les rendements des immeubles, avec un taux marginal qui peut monter jusqu'à 45% à Genève. Sans oublier les impôts sur la fortune, qui peuvent grimper jusqu'à 1% à Genève. Ainsi que les impôts fonciers qui, dans certains cantons, ne sont pas négligeables.

Par ailleurs, le fisc est devenu de plus en plus regardant lors de la vente de biens immobiliers par des privés, avec un risque important de requalification en commerçant professionnel. «Une vente ou une acquisition ne soulève en général pas de question, mais deux ou trois opérations consécutives, et le fisc va probablement s’interroger sur la qualité de commerçant professionnel d’immeubles», assure Me von Streng. Ce qui, évidemment, entraîne une taxation plus élevée que celle d'un propriétaire privé, dans la mesure où le gain immobilier sera considéré comme un revenu imposable soumis à la fois aux impôts sur le revenu et à la sécurité sociale (jusqu’à 55% au lieu de 2% après 25 ans de détention).

Beaucoup de ces impôts disparaissent pour les fonds immobiliers

Si l'on se place du point de vue du véhicule immobilier, l'imposition est nettement plus légère. D'abord, toutes les charges, que ce soit l'entretien, l'amortissement ou les intérêts passifs, seront déductibles. Ce qui entraîne, pour le même immeuble, une base de revenu imposable plus faible que s'il était toujours détenu par un privé. Ensuite, les véhicules immobiliers bénéficient d'un taux d'imposition privilégié par rapport aux propriétaires privés, car ils sont soumis à un impôt sur le bénéfice qui avoisine les 15% à Genève.  

Mais surtout, le porteur de parts d'un véhicule d'immobilier titrisé en propriété directe n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu sur les rendements issus d’immeubles détenus en direct par le fonds d’investissement, ni à l’impôt sur la fortune en relation avec la fortune immobilière du fonds d’investissement. En effet, tous deux sont déjà imposés au niveau du fonds, et le porteur de parts privé n'a plus rien à payer. Mais attention, cette défiscalisation concerne uniquement certaines SICAV et certains fonds qui détiennent des immeubles en propriété directe, pas les véhicules détenant des sociétés immobilières.

Autre avantage, les «personnes à l'étranger» détenant des parts dans de tels fonds (pour autant que la LFAIE les y ai autorisés précédemment) ne sont pas soumises à l'impôt anticipé de 35% sur les revenus distribués et générés sur les immeubles de ces fonds. De plus, la vente de parts de fonds ou de SICAV n’est pas imposée.

Lors du swap, attention aux agios et aux frais prélevés par le fonds

Dans le cadre d'un transfert d'actifs, la fiscalité n'est pas neutre, rappelle Etienne von Streng. Il y a les droits de mutation à payer, perçus par le canton où est situé l'immeuble, mais aussi les impôts sur les gains immobiliers, dégressifs selon la durée de détention du bienSans oublier les frais de transaction prélevés par le fonds immobilier, souvent supérieurs à 1% de la valeur du bien.

Dernier point, et peut-être le plus important: les fonds cotés en bourse les plus recherchés par les investisseurs affichent souvent un agio important qui peut aujourd'hui dépasser 50%. Autrement dit, si la valeur des parts obtenues lors d'un apport en nature correspond à celle du bien apporté, la VNI attachée à ces parts sera sensiblement inférieure à la valeur du bien apporté par l'investisseur privé. ce qui peut constituer un frein important au moment de la décision d'apport.

Miser sur un fonds non coté pour ne pas payer l'agio

La solution, évidemment, c'est d'opter pour des fonds non cotés, où la valeur des parts correspond à la VNI du véhicule. Certes, ces fonds sont réservés aux investisseurs qualifiés, mais comme le rappelle Etienne von Streng, la barre est assez basse (une fortune mobilière de deux millions de francs), suffisamment pour que le propriétaire privé d'un bien immobilier soit d'office reconnu comme un investisseur qualifié lors d'un swap.

Autre avantage pour l'investisseur privé qui mise sur un fonds non coté: il pourra encaisser une plus-value le jour où ce fonds entrera en bourse. C'est d'autant plus intéressant que le gain en capital, lors de la revente des parts, sera exonéré d'impôt.

Un bémol cependant: aujourd'hui, l'acquisition de parts d'un fonds non coté par une personne à l'étranger est soumise à autorisation, une des conséquences de la Lex Koller, alors que les parts d’un fonds coté ne le sont pas.

Au final, un gain de plusieurs millions pour le propriétaire qui fait un swap

Voilà pour la théorie. En chiffres, ça donne quoi ? Etienne von Streng a fait l'exercice avec un immeuble d'une valeur vénale de 15 millions de francs, grevé de 30% d'hypothèque, un loyer brut de CHF 600'000, et des frais d’entretien et une charge hypothécaire. 

Sans rentrer ici dans tous les détails, Etienne von Streng arrive à la conclusion que, pour le propriétaire privé, établi à Genève, le rendement net sur fonds propres après impôts de cet immeuble se monte dans son exemple à 1,2%.

Si ce propriétaire décide d'échanger cet immeuble genevois contre des parts d'un fonds au dividende défiscalisé, via un apport en nature, le rendement net, tous frais déduits, grimpe à 2,6%, à quoi s’ajoutent les intérêts composés dont le détenteur de parts du fonds immobilier peut potentiellement bénéficier sur le différentiel de rendement qui lui est distribué, le cas échéant, chaque année. 

La différence s'explique principalement, pour le fonds, par une assiette imposable plus basse et par des taux d'impôt sur le bénéfice et sur le capital beaucoup moins élevés que ce que devrait payer le propriétaire privé comme impôts sur le revenu et impôt sur la fortune.

Bien entendu, chaque situation doit être analysée individuellement, mais cet exemple montre à quel point la fiscalité peut influencer la performance d'un investissement immobilier. Dans certaines situations, la détention indirecte au travers d'un fonds immobilier peut ainsi permettre de plus que doubler le rendement net perçu par l'investisseur.

Être détenteur de parts permet aussi de minimiser les impôts sur la succession

En résumé, l'avantage fiscal est difficile à ignorer. À moins d'avoir un attachement particulier à ses immeubles de rendement ou de faire de leur gestion une véritable activité familiale, l'échange contre des parts de fonds immobiliers mérite d'être sérieusement envisagé.

Dernier avantage de la possession de parts, qui est d'ailleurs aussi une des motivations des propriétaires privés qui se décident pour un apport en nature: la possibilité de mieux planifier sa succession, car il est nettement plus facile de distribuer des parts entre ses héritiers que de diviser un immeuble en plusieurs parties, et du point de vue fiscal, c'est potentiellement aussi beaucoup plus intéressant, note Cindy Monneron-Bertschy. En effet, si l'on possède des parts, l'imposition se fera au domicile du défunt. C'est-à-dire zéro s'il opte pour le bon canton. Sinon, le propriétaire des parts peut anticiper le problème en faisant chaque année une donation exonérée d'impôts à ses enfants ou à son ou sa compagne (par exemple, jusqu'à 300'000 francs par an dans le canton de Vaud, par parent et par enfant).

La Rédaction • Immoday.ch