L’économie immobilière face aux vents réglementaires

Le marché immobilier suisse n’est pas seulement sous pression en raison de la hausse de la demande et de la pénurie de logements. Les conditions-cadres politiques occupent également une place croissante dans le débat public. Lors de la dernière table ronde VIP COPTIS qui s'est tenue à Berne, Bettina Mutter, vice-présidente de la Société suisse de Public Affairs (SPAG) et directrice de l’Association Immobilier Suisse (AIS), a présenté les dossiers politiques actuellement les plus déterminants, ainsi que leurs conséquences potentielles pour l’économie immobilière.

La dernière édition du baromètre des tendances du marché de l'investissement immobilier suisse d’EY le confirme clairement: 98% des investisseurs immobiliers interrogés considèrent la Suisse, pour les prochains mois, comme un marché attractif ou très attractif pour les investissements immobiliers. La solidité de l’économie, le haut niveau de sécurité juridique et la qualité durable de la place économique malgré les évolutions géopolitiques renforcent le rôle de la Suisse en tant que valeur refuge pour les investissements.

Néanmoins, le marché immobilier subit des pressions provenant de multiples fronts, y compris du côté politique. Plusieurs thématiques actuellement débattues aux niveaux national et cantonal sont au centre des préoccupations: un possible durcissement de la Lex Koller, diverses initiatives en faveur de la protection des locataires, ainsi que des exigences fédérales en matière d’aménagement du territoire, comme l’a expliqué Bettina Mutter lors de la dernière table ronde VIP COPTIS qui s'est tenue en début d'année.

Lex Koller: d’un modèle en fin de cycle à un instrument politique

La Lex Koller était considérée depuis longtemps comme politiquement dépassée, jusqu’à ce que la pénurie de logements et la pression politique liée à l’initiative populaire de l’UDC «Non à une Suisse à 10 millions d’habitants» replacent le sujet à l’agenda politique. Une initiative parlementaire déposée en 2016 par la conseillère nationale Jacqueline Badran, initialement destinée à soumettre les infrastructures énergétiques stratégiques telles que les centrales hydroélectriques et les réseaux énergétiques à la Lex Koller, revient désormais au premier plan.

Alors que l’UDC et le PS soutiennent le projet pour des raisons différentes, ses détracteurs estiment que la Lex Koller ne constitue pas l’instrument approprié et qu’elle pourrait freiner les investissements ou affecter des accords internationaux. Pour Bettina Mutter, cette initiative n’est toutefois pas nécessaire. «Les infrastructures concernées sont déjà largement détenues par les pouvoirs publics», argumente l’experte.

Le Conseil fédéral rejette également l’initiative, mais propose des mesures d’accompagnement. Il a chargé le Département fédéral de justice et police (DFJP) de mettre en consultation un durcissement des conditions encadrant l’acquisition et la détention de biens immobiliers en Suisse par des personnes domiciliées à l’étranger. Cela inclut notamment des règles plus strictes pour les ressortissants hors UE/AELE ainsi qu’une obligation d’autorisation pour l’acquisition de participations dans des sociétés immobilières résidentielles cotées en bourse. Cette dernière mesure pourrait affecter la liquidité du marché des capitaux immobiliers et dissuader les investisseurs institutionnels. La consultation devrait débuter en avril. Tous les acteurs pourront s’exprimer, y compris l’alliance «Lex Koller bleibt modern».

Protection des locataires: une vague d’initiatives aux niveaux fédéral et cantonal

Avec des différences régionales, les loyers en Suisse ont augmenté de manière constante ces dernières années, tandis que le taux de vacance a poursuivi sa baisse. Les réponses politiques ne prennent toutefois pas la forme d’initiatives favorisant la construction de logements, mais plutôt de plusieurs projets visant à renforcer la protection des locataires.

Au niveau fédéral, l’Association suisse des locataires (ASLOCA) a lancé durant l’été 2025 l’initiative sur les loyers, qui vise à inscrire dans la Constitution fédérale des contrôles réguliers des loyers. Le nombre de signatures requis a déjà été atteint et la votation ne devrait pas intervenir avant 2028 au plus tôt. Pour Bettina Mutter, ces exigences plus strictes risquent de freiner les investissements et la construction neuve plutôt que de créer davantage de logements. L’experte évoque à ce sujet un «durcissement drastique du droit du bail», susceptible d’accroître sensiblement la pression réglementaire sur le marché immobilier.

Parallèlement, les projets se multiplient dans le canton de Zurich. «L’initiative pour la protection du logement» entend permettre aux communes d’empêcher des hausses de loyers jugées excessives lors de rénovations soit, dans les faits, un plafonnement des loyers, et d’imposer des constructions de remplacement lors de démolitions. «Qui voudra encore investir dans ces conditions?», questionne Bettina Mutter, tout en se montrant confiante quant à la possibilité de bloquer ce projet.

L’initiative cantonale «Pour davantage de logements abordables et d’utilité publique» reconnaît pour sa part la pression existante sur le marché du logement et vise à garantir une offre suffisante de logements abordables et respectueux du climat. Pour Bettina Mutter, cette situation illustre un conflit politique fondamental: alors que l’objectif affiché est de créer davantage de logements, les interventions supplémentaires sur le marché rendent les investissements dans les nouvelles constructions ou les rénovations lourdes moins attractifs.

Plan d’action du Conseil fédéral: bonne volonté, faible caractère contraignant

En réaction à la pénurie de logements, le Conseil fédéral a présenté en février 2024 un plan d’action comprenant 35 mesures réparties en trois axes: faciliter la densification vers l’intérieur, accélérer les procédures d’autorisation et promouvoir le logement à prix modéré. Pour Bettina Mutter, ces nombreuses propositions ne constituent pas une solution efficace: «Premièrement, le plan ne contient aucun objectif contraignant et, deuxièmement, 80% des mesures concernent les cantons, les villes et les communes, précisément les niveaux où de nombreux projets sont déjà bloqués», souligne l’experte.

ISOS: densifier là où la protection du patrimoine domine

Un autre point concerne l’aménagement du territoire, avec l’Inventaire fédéral des sites construits d’importance nationale à protéger en Suisse (ISOS) au centre des débats. Cet inventaire fédéral a gagné en importance ces dernières années. Pour les investisseurs et les développeurs, cela implique des restrictions supplémentaires, notamment pour les projets de densification ou l’évolution structurelle de biens existants. Or, précisément les zones centrales bien desservies que la révision de la loi sur l’aménagement du territoire (LAT 2014) destinait à la densification figurent souvent dans l’ISOS.

L’automne dernier, le Conseil fédéral a décidé de préciser l’application de l’ISOS et de soumettre ces adaptations à consultation. L’application directe devrait être limitée aux cas ayant un impact immédiat sur le paysage bâti. Selon Bettina Mutter, les «vaches sacrées» que constituent l’aménagement du territoire et l’ISOS conduisent régulièrement, dans la pratique, à des arbitrages entre la protection des sites historiques et la nécessité de créer des logements supplémentaires. Elle appelle à une pesée raisonnable des intérêts. «L’ISOS doit être appliqué avec discernement», a-t-elle déclaré.

La discussion qui a suivi a également mis en évidence que l’économie immobilière doit naviguer dans un environnement politique dense, marqué par des initiatives parfois contradictoires: la densification doit permettre de créer davantage de logements, tandis que la protection du patrimoine et les règles d’aménagement imposent des restrictions. Les rénovations sont encouragées, mais deviennent économiquement plus difficiles en raison d’un renforcement de la protection des locataires. Parallèlement, des obstacles potentiels à l’investissement, tels qu’un durcissement de la Lex Koller, pourraient détourner des capitaux.

Face à cette situation complexe, un constat s’impose pour la branche: s’impliquer activement dans le débat politique plutôt que d’en rester spectatrice. «L’économie immobilière doit apporter son expertise, dans les procédures de consultation, les commissions et le dialogue avec les autorités politiques, afin de contribuer de manière déterminante à un débat objectif et orienté vers des solutions», a conclu Bettina Mutter à l’issue de cette table ronde qui fut particulièrement riche.

La Rédaction • Immoday.ch