Les fonds non cotés ont continué leur progression en décembre, avec un gain de 1,5%. Ce qui leur permet de boucler une très bonne année 2025, avec une hausse de 7,6%, et un agio moyen de 3%. Décembre a également vu l’arrivée d’un nouveau fonds non coté, GF Switzerland, mais aussi le départ de Swiss Prime Site Solutions Investment Fund, qui est entré en bourse. Il devrait être suivi comme prévu dans quelques semaines par MobiFonds Swiss Property. Fin décembre, l’univers des fonds non cotés comportait 24 véhicules, pour une valeur de marché de 14,4 milliards de francs.
Alors qu’ils nous avaient habitués à des hausses modestes, mois après mois, les fonds non cotés ont accéléré le rythme en décembre, avec un gain de 1,5% selon l’Immo Desk de la BCV.
Sur l’année, la performance de l’univers des fonds non cotés aura été tout à fait remarquable, de 7,6%, même si elle reste inférieure à celle de l’indice SWIIT des fonds cotés (+10,6%) et à celle du SMI (+14,1%).
Rappelons qu’en 2024, les fonds non cotés avaient déjà affiché une performance de + 8,7%.
Autre signe de la bonne santé des fonds non cotés, leur activité sur le marché des capitaux, avec une grosse vingtaine d’augmentations de capital en 2025, qui ont permis de lever 1,4 milliard de francs selon nos calculs, effectués à partir des données publiées par l’Immo Desk de la BCV et SFP.
Quatre départs dans l’univers des fonds non cotés en 2025
Signe clair du dynamisme du marché, quatre entrées en bourse en 2025 et une cinquième annoncée pour 2026, des opérations qui ont malheureusement pour effet collatéral de dépeupler l’univers des fonds non cotés
En février, Helvetica Swiss Opportunity Fund a fait son IPO, avant de fusionner avec le fonds Helvetica Swiss Commercial.
Puis, pendant plusieurs mois, plus rien, avant que tout ne s’accélère en fin d’année. Octobre a vu les premières cotations de Comunus SICAV, qui a emballé les investisseurs, puis de Pure Swiss Opportunity REF.
Un nouveau véhicule quitte les non cotés en décembre : SPSS Investment Fund Commercial
Finalement, en décembre, ce fut au tour de SPSS Investment Fund Commercial. Cinq ans après sa création, l’opération s’est bien passée pour un fonds dont la capitalisation boursière approchait, fin 2025, les 400 millions de francs, avec un portefeuille immobilier dont la valeur totale avoisinait les 500 millions de francs selon le fonds, pour un agio de + 8,8% et une performance totale de + 16,4% en 2025.
Pour la suite, comme attendu puisque l’opération est annoncée depuis le mois de mai 2025, ce sera l’IPO de MobiFonds Swiss Property, avec une valeur de marché d’environ 1,2 milliard de francs selon SFP. Une opération attendue avec impatience par les investisseurs, qui ont fait s’envoler l’agio du fonds ces derniers mois, à +33,8%, bien plus proche du niveau des fonds cotés que de la moyenne des fonds non cotés (+3%).
Cinq nouveaux fonds non cotés en 2025
Malgré ces départs, l’univers des fonds non cotés s’est quand même renforcé en 2025, avec pas moins de cinq arrivées (pour plus d’informations, nous vous renvoyons à l’article que nous avons publié récemment sur le sujet).
Rappelons simplement que ces nouveaux fonds sont, premièrement, le Pretium Real Estate Fund, lancé en mars, qui investit avant tout en Suisse alémanique, autour des grands centres économiques urbains du pays, principalement dans des immeubles résidentiels.
Ensuite, le gros lancement de l’année aura été, en juillet, le BLKB (CH) Sustainable Property Fund, le premier fonds immobilier de la Banque cantonale de Bâle-Campagne, qui a d’ores et déjà annoncé sa volonté d’entrer en bourse dès qu’il aura atteint la taille critique.
A suivi, en septembre, le Cronos Immo Fund 2, qui investit principalement dans le secteur résidentiel romand, en favorisant les swaps.
En octobre, ce fut l’arrivée d’Albin Kistler Immobilien Schweiz P, un fonds destiné exclusivement aux clients du gestionnaire de fortune, avec une stratégie centrée sur le résidentiel en Suisse alémanique.
En décembre, un dernier fonds pour la route, GF Switzerland
L’univers des fonds non cotés s’est finalement encore renforcé en décembre avec l’arrivée de GF Switzerland, qui, selon le prospectus, va constituer un portefeuille d’immeubles de rendement situés principalement en Suisse romande, avec comme objectif de maintenir sur le long terme la pérennité des investissements.
Global Funds, créé en 2019, basé à Genève, qui s'occupe également de StoneEdge SICAV, en est la direction du fonds ; la BCV en est la banque dépositaire. Peu d’informations supplémentaires pour l’instant sur ce fonds, affaire à suivre.
La meilleure performance de l’année pour MobiFonds Swiss Property
Fin 2025, selon l’Immo Desk de la BCV, l’univers des fonds non cotés comptait donc 24 véhicules, pour une valorisation totale de 14,4 milliards de francs.
Quant aux meilleures performances de l’année, le trio de tête se compose de MobiFonds Swiss Property (+37%), porté, comme on l'a dit, par l’annonce de sa volonté d'entrer en bourse, une opération prévue pour ces prochains mois.
Suivent sur le podium des performances plus en rapport avec l’univers des fonds non cotés, celle de Mountain Resort Real Estate Fund SICAV – Swiss MRREF (+8,6%) et celle de Realstone Industrial Fund (+8,2%). Le premier, comme son nom l’indique, investit dans des résidences de tourisme de l’arc alpin, le second dans l’immobilier purement industriel.
Au chapitre des contre-performances, deux fonds non cotés affichent encore un disagio notable, selon le rapport établi par l’Immo Desk de la BCV. D’abord Centralfonds Zentralschweizer Immobilien (-8,6%), ensuite UNIM Union Immobilière Suisse (-6%). Cela dit, les deux fonds étaient en progression en 2025, avec un rendement total respectif de +2,1% et +7,1%.
La Rédaction