Stagnation pour les fonds immobiliers cotés au mois de février

L'agio moyen des fonds immobiliers cotés aura stagné en février, avec un indice SWIIT qui gagne +1,1 % depuis le début de l'année. C'est moins bien que le SMI, en forte hausse en février (+5,8 %). Parallèlement, la consolidation du secteur se poursuit, avec la fusion désormais définitivement actée d'UBS LivingPlus, UBS Hospitality et Residentia. Signe de l'intérêt persistant des investisseurs, plusieurs augmentations de capital ont été annoncées en février. Mais surtout, le secteur se renforce avec l'entrée en bourse, le 3 mars, de MobiFonds Swiss Property et de Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland le 1er avril.

Après des mois de hausse ininterrompue, une pause était inévitable. Elle aura eu lieu au mois de février, avec un agio qui a stagné à +38,1% (+38,3% fin janvier). Rien de problématique, surtout à de tels niveaux. Depuis janvier, l'indice SWIIT est en hausse de +1,1%. On notera cependant que, parallèlement, le SMI a connu un mois de février assez euphorique, finissant sur une hausse de +5,8%. À l'heure où nous écrivons ces lignes, la guerre en Iran fait rage et les marchés essuient la tempête. On verra rapidement si les fonds immobiliers cotés jouent leur rôle à la fois de refuge et de valeur à faible volatilité dans un tel environnement. Nous y reviendrons.

Les agios des fonds les plus prisés continuent de tutoyer les sommets

Quoi qu'il en soit, pour l'instant, les investisseurs continuent d'avoir confiance dans ces véhicules immobiliers. Les augmentations de capital ont continué à se multiplier ces dernières semaines, répondant à la demande. Les investisseurs sont par ailleurs toujours d'accord de payer des prix élevés pour leurs fonds préférés. On compte en effet huit fonds avec des agios au-dessus de 50%, dont deux au-dessus de 60%.

Ce sont, comme c'est devenu l'habitude, les poids lourds de la cote, et en particulier UBS (CH) Property Fund - Swiss Mixed «Sima», avec un agio de +52,4% fin février et une performance totale de +2%. Surtout, UBS Sima, avec un volume moyen d'échanges de 6,5 millions de francs quotidiens ces 30 derniers jours, reste de loin le véhicule le plus liquide de cet univers des fonds cotés.

Quant aux chouchous des investisseurs, ils n'ont pas changé, avec en tête UBS (CH) Property Fund - Direct Residential et sa prime de +64,9% (+64,6% fin janvier), soit un rendement total de +2,3%. Sur la deuxième marche du podium, Swisscanto (CH) Real Estate Fund Ifca avec un agio de 60,7% (en léger tassement par rapport aux +62,6% de janvier, pour une performance nulle depuis le début de l'année). À noter, et c'est à notre connaissance une première, que le véhicule d'immobilier titrisé coté affichant la prime la plus élevée est désormais une société immobilière: SPS, à +68,7%.

Quelques belles performances depuis le début de l'année

Si l'on se focalise sur les seules performances depuis le début de l'année, on trouve désormais en tête Zif Immobilien Direkt Schweiz, avec un rendement total de +6% pour un agio de +27,8% (+28,7% fin janvier), suivi par Suisse Romande Property Fund, qui affiche une performance de +5,8% depuis le début de l'année avec un agio de +19,6%. Rappelons que ce fonds, qui pendant longtemps a été abonné aux disagios, a bouclé un important apport en nature en décembre 2025 d'une valeur de 118 millions de francs, concernant des immeubles résidentiels dans le centre de Genève. L'opération, plébiscitée par les investisseurs, a permis au fonds de rééquilibrer son portefeuille avec plus de résidentiel et de dépasser la barre symbolique des 500 millions de valeur totale pour atteindre, fin février, une capitalisation boursière d'un peu moins de 330 millions de francs.

Les investisseurs recommencent à être prudents avec certains fonds

Toutes ces belles performances ne doivent pas cacher que, pour bon nombre de fonds, le début d'année n'est pas uniquement pavé de roses. En effet, on comptait fin février 17 fonds qui affichaient une performance négative, parfois importante, comme celle d'UBS (CH) Property Fund - Direct Logistics, en baisse de -4,5% (ce qui ramène son agio à +8,5%), ou celle de Procimmo Residential Lemanic Property Fund, en baisse de -4,3% (et un agio de +24,5%). À noter que le fonds vient d'annoncer une augmentation de capital prévue fin mars 2026, dont le montant n’a pas encore été communiqué.

Finalement, parmi les véhicules affichant une décote fin février, on compte un véhicule de plus que fin janvier : Pure Swiss Opportunity (-0,3%), avec un rendement total de -0,62% depuis le début de l'année.

Sinon, en bas de classement et sans changement, on trouve Sustainable Real Estate Investments, avec un disagio de -3,8% (-0,9% fin janvier) et Swiss Central City Real Estate avec un disagio de -2,6% (-3,1% fin janvier).

MobiFonds Swiss Property est entré en bourse le 3 mars

Comme prévu, MobiFonds Swiss Property est entré en bourse le 3 mars. L’opération s’est bien déroulée, mais sans enthousiasme particulier, la demande des investisseurs indiciels étant compensée par le départ des investisseurs historiques qui ont pris leurs bénéfices. En effet, avant son IPO, le fonds affichait un agio de +37,4% selon les calculs de l’Immo Desk de la BCV. Il est resté stable lors des premiers jours de cotation avec, à la fin de la première semaine de mars, des parts qui s’échangeaient à 189 francs. Soit un agio de +37,3%, selon SFP, et une capitalisation boursière d’environ 1,3 milliard de francs, pour un rendement total de +4,6% depuis le début de l’année.

Rappelons que le fonds avait expliqué les raisons de son entrée en bourse par les mauvaises performances enregistrées durant les exercices 2023 et 2024, entre autres dues à la faible liquidité des parts et au fait que les investisseurs qui préfèrent les fonds non cotés privilégient de plus en plus les véhicules basés sur la VNI. Autrement dit, MobiFonds voulait réaliser l'agio latent de son portefeuille (comparé avec des véhicules similaires mais cotés), ce qui a été fait avec succès puisque, depuis l'annonce de l'IPO en avril 2025, les parts ont gagné près de 30%.

Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland en bourse le 1er avril

L'IPO de MobiFonds absorbée, le marché se prépare pour l'arrivée prochaine de Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland le 1er avril. Comme nous l'avons déjà dit, le fonds investira en propriété directe dans un portefeuille diversifié d'immeubles commerciaux, majoritairement situés dans les régions de Zurich et de Bâle. Le portefeuille de départ aura une VNI d'environ 500 millions de francs pour une valeur totale de marché d'environ 640 millions. Au vu de sa taille, le fonds entrera directement en bourse sans passer par l'étape «non cotée», ce qui est assez rare.

Swiss Life vient par ailleurs de donner quelques précisions sur ce nouveau véhicule, avec une période de souscription qui s’étendra du 9 mars 2026 au 20 mars 2026 et un volume d’émission prévu allant jusqu’à 500 millions de francs.

La consolidation se poursuit avec les fusions des fonds UBS

On en a parlé presque chaque mois depuis juin 2025, mais le feuilleton est désormais terminé. On se souvient en effet que, mi-janvier, la Finma avait donné son autorisation, mais il y avait encore un délai de recours de 30 jours. Ce délai est maintenant échu et, comme aucun recours n'a été déposé, la décision de la Finma est donc entrée en force.

La fusion entre UBS (CH) Property Fund - Living Plus (le poids lourd du trio, avec un agio de +33% fin février), UBS (CH) Property Fund - Hospitality (qui affiche, par ailleurs, une belle performance totale de +5,2% depuis janvier, ce qui a permis à son agio de grimper à +30%) et Residentia (agio de +30,5%) va créer le plus grand fonds d'immobilier résidentiel direct de Suisse, avec une capitalisation boursière d'environ 4,2 milliards de francs.

Selon la banque, la nouvelle entité va continuer d'utiliser le nom d'UBS Living Plus pour devenir le plus grand fonds immobilier résidentiel suisse en propriété foncière directe, avec plus de 150 biens et un actif total de 4,38 milliards de francs suisses (au 31 décembre 2024).

La suite, pour UBS et pour la consolidation du secteur, c'est la fusion d'UBS (CH) Property Fund - Commercial Interswiss et UBS (CH) Property Fund - Swissreal, toujours prévue pour fin 2026 ou début 2027.

La Rédaction • Immoday.ch