Die nicht kotierten Fonds setzten ihre Aufwärtsbewegung im Dezember fort und erzielten einen Zuwachs von 1,5 %. Damit schliessen sie ein sehr starkes Jahr 2025 mit einer Performance von 7,6 % und einem durchschnittlichen Agio von 3 % ab. Der Dezember brachte zudem die Lancierung eines neuen nicht kotierten Fonds, GF Switzerland, aber auch den Abgang des Swiss Prime Site Solutions Investment Fund, der an die Börse gegangen ist. Wie vorgesehen soll ihm in den kommenden Wochen der MobiFonds Swiss Property folgen. Ende Dezember umfasste das Universum der nicht kotierten Fonds 24 Vehikel mit einer Marktkapitalisierung von 14,4 Milliarden Franken.
Von der Redaktion
Nachdem sie uns Monat für Monat an moderate Zuwächse gewöhnt hatten, beschleunigten die nicht kotierten Fonds im Dezember das Tempo deutlich und verbuchten gemäss Immo Desk der BCV ein Plus von 1,5 %.
Auf Jahressicht ist die Performance des Universums der nicht kotierten Fonds mit 7,6 % ausgesprochen bemerkenswert, auch wenn sie hinter jener des SWIIT-Index der kotierten Fonds (+ 10,6 %) sowie des SMI (+ 14,1 %) zurückbleibt.
Zur Erinnerung: Bereits 2024 hatten die nicht kotierten Fonds eine Performance von + 8,7 % ausgewiesen.
Ein weiteres Zeichen für die gute Verfassung der nicht kotierten Fonds ist ihre rege Aktivität am Kapitalmarkt: Im Jahr 2025 wurden gut zwanzig Kapitalerhöhungen durchgeführt, mit denen gemäss unseren Berechnungen – basierend auf den von Immo Desk der BCV und SFP publizierten Daten – insgesamt 1,4 Milliarden Franken aufgenommen werden konnten.
Vier Abgänge im Universum der nicht kotierten Fonds im Jahr 2025
Ein klares Zeichen der Marktdynamik sind vier Börsengänge im Jahr 2025 sowie ein fünfter, der für 2026 angekündigt ist. Diese Transaktionen haben allerdings den Nebeneffekt, dass sich das Universum der nicht kotierten Fonds entsprechend verkleinert.
Im Februar absolvierte der Helvetica Swiss Opportunity Fund seinen Börsengang, bevor er mit dem Helvetica Swiss Commercial Fund fusionierte.
Danach herrschte mehrere Monate Ruhe, bevor sich das Geschehen gegen Jahresende deutlich beschleunigte. Im Oktober erfolgten die ersten Kotierungen der Comunus SICAV, die bei den Investoren auf grosses Interesse stiess, sowie des Pure Swiss Opportunity REF.
Ein weiteres Vehikel verlässt im Dezember die nicht kotierten Fonds: SPSS Investment Fund Commercial
Im Dezember folgte schliesslich der SPSS Investment Fund Commercial. Fünf Jahre nach seiner Lancierung verlief die Transaktion erfolgreich für einen Fonds, dessen Börsenkapitalisierung sich Ende 2025 auf rund 400 Millionen Franken belief und dessen Immobilienportfolio gemäss Fondsangaben einen Gesamtwert von knapp 500 Millionen Franken erreichte. Das Agio lag bei + 8,8 %, die Gesamtperformance im Jahr 2025 bei + 16,4 %.
In der Folge wird – wie erwartet, da die Transaktion bereits seit Mai 2025 angekündigt ist – der Börsengang von MobiFonds Swiss Property erfolgen, mit einer gemäss SFP geschätzten Marktkapitalisierung von rund 1,2 Milliarden Franken. Diese Transaktion wird von den Investoren mit grosser Spannung erwartet, was sich in den vergangenen Monaten in einem starken Anstieg des Agios des Fonds auf + 33,8 % widerspiegelt – ein Niveau, das deutlich näher bei jenem der kotierten Fonds liegt als beim Durchschnitt der nicht kotierten Fonds (+ 3 %).
Fünf neue nicht kotierte Fonds im Jahr 2025
Trotz dieser Abgänge hat sich das Universum der nicht kotierten Fonds im Jahr 2025 weiter verstärkt, mit nicht weniger als fünf Neuzugängen (für weitere Informationen verweisen wir auf unseren kürzlich veröffentlichten Artikel zu diesem Thema).
Erstens ist der Pretium Real Estate Fund zu nennen, der im März lanciert wurde und vorwiegend in der Deutschschweiz rund um die grossen urbanen Wirtschaftszentren des Landes investiert, hauptsächlich in Wohnliegenschaften.
Der bedeutendste Launch des Jahres erfolgte im Juli mit dem BLKB (CH) Sustainable Property Fund, dem ersten Immobilienfonds der Basellandschaftlichen Kantonalbank, der bereits angekündigt hat, an die Börse gehen zu wollen, sobald er die kritische Grösse erreicht hat.
Im September folgte der Cronos Immo Fund 2, der hauptsächlich im Wohnsegment der Romandie investiert und dabei insbesondere auf Swaps setzt.
Im Oktober kam schliesslich der Albin Kistler Immobilien Schweiz P hinzu, ein Fonds, der ausschliesslich den Kunden des Vermögensverwalters vorbehalten ist und eine auf Wohnimmobilien in der Deutschschweiz fokussierte Strategie verfolgt.
Im Dezember ein letzter Fonds zum Jahresabschluss: GF Switzerland
Im Dezember wurde das Universum der nicht kotierten Fonds mit der Lancierung von GF Switzerland weiter ergänzt. Gemäss Prospekt wird der Fonds ein Portfolio von Renditeliegenschaften aufbauen, die hauptsächlich in der Romandie gelegen sind, mit dem Ziel, die Nachhaltigkeit und Werthaltigkeit der Investitionen langfristig sicherzustellen.
Die Fondsleitung liegt bei Global Funds, einem 2019 gegründeten, in Genf ansässigen Unternehmen, das auch für die StoneEdge SICAV verantwortlich zeichnet; die BCV fungiert als Depotbank. Weitere Informationen zu diesem Fonds liegen derzeit noch nicht vor – die Entwicklung bleibt zu beobachten.
Die beste Jahresperformance für MobiFonds Swiss Property
Ende 2025 zählte das Universum der nicht kotierten Fonds gemäss Immo Desk der BCV somit 24 Vehikel mit einer Gesamtbewertung von 14,4 Milliarden Franken.
Die besten Jahresperformances wurden von MobiFonds Swiss Property (+ 37 %) angeführt, getragen – wie erwähnt – von der Ankündigung des geplanten Börsengangs in den kommenden Monaten.
Auf den weiteren Podestplätzen folgen Performances, die stärker dem typischen Profil nicht kotierter Fonds entsprechen: der Mountain Resort Real Estate Fund SICAV – Swiss MRREF (+ 8,6 %) sowie der Realstone Industrial Fund (+ 8,2 %). Ersterer investiert, wie der Name bereits sagt, in touristische Residenzen im Alpenraum, letzterer in reine Industrieimmobilien.
Bei den Underperformern weisen gemäss dem Bericht des Immo Desk der BCV zwei nicht kotierte Fonds weiterhin ein markantes Disagio auf: Centralfonds Zentralschweizer Immobilien (- 8,6 %) sowie UNIM Union Immobilière Suisse (- 6 %). Beide Fonds verzeichneten jedoch im Jahr 2025 eine positive Entwicklung mit einer jeweiligen Gesamtperformance von + 2,1 % beziehungsweise + 7,1 %.
Immoday-Redaktion