Le Conseil fédéral propose d'augmenter le rendement immobilier admissible

Le Conseil fédéral met en consultation une modification de l'OBLF pour formaliser plusieurs décisions du Tribunal fédéral: désormais, le rendement immobilier admissible sera de deux points de pourcentage supérieur au taux hypothécaire de référence quand ce dernier est égal ou inférieur à 2%. L'Asloca estime que cela va provoquer une hausse des loyers. Pour Olivier Klunge, avocat spécialiste en droit immobilier, la décision du Conseil fédéral ne va pas changer grand-chose.

Ça a chauffé, fin février, du côté des organisations de défense des locataires. En effet, le Conseil fédéral venait d'annoncer la mise en consultation d'une modification de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF sera plus digeste) visant à préciser le calcul du rendement admissible, avec une procédure de consultation qui prendra fin le 5 juin 2026.

Préserver l'uniformité du système et une application cohérente

Historiquement, depuis 1986, il était considéré dans la pratique que le rendement était admissible s’il ne dépassait pas le taux de référence hypothécaire de plus de 0,5 point de pourcentage. Problème: quand cette règle a été établie, le taux de référence était de 5,5%. Il est aujourd'hui de 1,25%.

Les propriétaires, mécontents, ont d'ailleurs eu plusieurs fois gain de cause au Tribunal fédéral, qui, en 2020, a modifié la pratique. Selon sa jurisprudence, le rendement admissible est en fait de deux points de pourcentage supérieur au taux de référence quand ce dernier est égal ou inférieur à 2%. Mais cette jurisprudence posait problème: en effet, si le taux d'intérêt de référence dépasse de nouveau 2%, le rendement admissible doit-il être immédiatement ramené à 0,5 point de pourcentage ?

C'est dans ce contexte que le Conseil fédéral a proposé la modification de l'OBLF, «pour préserver l’uniformité du système et garantir une application cohérente».

Une solution simple dénoncée par l'Asloca

La solution proposée par le Conseil fédéral est la suivante: jusqu’à un taux d’intérêt de référence de 2%, un supplément de deux points de pourcentage reste admissible. À partir d’un taux d’intérêt de référence de 2,25%, ce supplément admissible est réduit par paliers de 0,25 point de pourcentage. «Cela permet, d’une part, d’éviter un changement abrupt de système et, d’autre part, de lisser l’évolution des loyers», assure le Conseil fédéral. Finalement, à partir d’un taux d’intérêt de référence de 6%, le supplément se stabilisera à 0,5 point de pourcentage.

Sans surprise, l'Asloca crie au loup. Pour l'association de défense des locataires, qui avait déjà fortement critiqué les décisions passées du Tribunal fédéral, d'une part, les adaptations prévues entraîneront une hausse des loyers, alors que dans la situation actuelle, les autorités devraient plutôt protéger les locataires contre de futures hausses. D'autre part, la voie adoptée par le Conseil fédéral via une modification de l'ordonnance contourne la voie législative ordinaire, évitant ainsi les risques d'un référendum.

Beaucoup de bruit pour rien?

Pour Olivier Klunge, avocat spécialisé dans le droit immobilier, c'est beaucoup de bruit pour rien. La décision du Conseil fédéral va non seulement stabiliser une situation qui ne reposait pour l'instant que sur la jurisprudence du Tribunal fédéral, mais elle permettra aussi de calculer de manière plus simple le rendement immobilier admissible. Ce n'était pas le cas jusqu'à présent, rendant plus compliquée la tâche des juges et des parties.

Par ailleurs, pour Olivier Klunge, on ne peut pas vraiment considérer qu'un rendement admissible de 2% supérieur au taux hypothécaire de référence est exagéré. En effet, il correspond grosso modo au taux nécessaire pour obtenir un rendement correspondant au taux technique des caisses de pension (un rendement brut de 3,25%, après déduction des charges et frais de l’immeuble de 1,5%, donne un rendement net de 1,75%), qui sont parmi les plus gros investisseurs immobiliers de Suisse.

D'un point de vue juridique, Olivier Klunge considère, en outre, qu'il est plutôt normal que le Conseil fédéral fixe cette règle via l'ordonnance et non par une loi, de la même manière que, par exemple, le taux hypothécaire de référence est également fixé par ordonnance.

Une influence sur le loyer déjà prise en compte depuis la jurisprudence du Tribunal fédéral

Alors certes, la modification de la directive pourrait avoir une influence sur les loyers, mais celle-ci serait finalement modérée. En effet, elle ne concerne pas les loyers anciens, mais uniquement les loyers nouveaux, et seulement dans le cas où le loyer initial est contesté par le locataire qui demande à un tribunal de le fixer en fonction du rendement, ce qui, assure Olivier Klunge, est rare. En outre, comme la jurisprudence du Tribunal fédéral est déjà appliquée, la modification de l’ordonnance n'aura que peu d'impact sur les loyers.

Reste que cette modification renforce le cercle vicieux, en particulier dans l'environnement actuel de pénurie et de hausse constante des prix immobiliers: plus l'investisseur paie cher son bien, plus il pourra fixer des loyers élevés. Un cercle vicieux qui ne pourra être brisé qu'en augmentant l'offre de logements et donc en facilitant la vie des promoteurs et des investisseurs. Ce qui n'est pas demain la veille dans l'environnement politique actuel.

La Rédaction • Immoday.ch

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