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Immobilier
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Rédaction
L'hôtellerie attire de plus en plus d'investisseurs immobiliers qui cherchent à se diversifier. En France, ils ont investi 2,7 milliards d'euros dans le secteur en 2024, en hausse de 25% par rapport à 2023, entre autres grâce au retour des gros investisseurs étrangers. Mais attention, la rentabilité est essentiellement présente dans le haut de gamme et à Paris.
Hors du résidentiel, point de salut pour les investisseurs immobiliers ? C'est ce que l'on pourrait croire quand on constate les difficultés rencontrées par le marché des bureaux et des locaux commerciaux. Pourtant, si l'on cherche bien, il existe aussi quelques niches intéressantes dans l'immobilier d'entreprise, comme la logistique ou les locaux industriels. Et l'hôtellerie, qui attire de plus en plus de gros investisseurs, en particulier dans le haut de gamme.
Alors certes, en Suisse, pas grand monde ne s'y intéresse, entre autres parce que le marché est minuscule et peu liquide. Mais à l'étranger, c'est une autre histoire, comme le montre une récente étude publiée par BNP Paribas Real Estate, qui analyse le marché français.
Des investissements records en 2024
La banque constate que près de 2,7 milliards d'euros ont été investis dans l'hôtellerie en 2024, ce qui représente une hausse de 25% par rapport à 2023. C'est aussi, depuis 2016, la meilleure année pour un secteur qui affiche une moyenne de 2,1 milliards d'euros d'investissements sur les 10 dernières années (en hausse de 25% par rapport à la décennie précédente), preuve de l'intérêt durable des investisseurs pour ce type d'actif immobilier. D'ailleurs, en 2024, l'hôtellerie a représenté 18% du total des investissements en immobilier d'entreprise, une part qui a doublé en 5 ans.
Les investisseurs préfèrent l'hôtellerie de luxe
Avec un marché assez liquide, puisqu'on a compté 37 transactions dans l'hôtellerie au cours du dernier trimestre 2024. Les plus importantes concernant des palaces ou des biens immobiliers qui vont être transformés en hôtels de luxe. Comme le remarque BNP Paribas, la plupart de ces transactions ont été unitaires, la vente de portefeuille d'hôtels n'ayant concerné que trois transactions au dernier trimestre 2024.
Par ailleurs, la banque constate le retour des investisseurs étrangers, notamment en provenance des États-Unis ou d'Asie, qui s'intéressent au bien les plus chers, essentiellement à Paris (qui, avec l'Île-de-France, a concentré 65% des montant investis en 2024, soit près de 1,7 milliards d'euros). Ces investisseurs étrangers sont à l'origine de plusieurs transactions, souvent supérieures à 100 millions d'euros, dont, comme le mentionne le quotidien Le Monde, l’achat de l’Hôtel Hilton Paris Opéra, pour 240 millions d’euros, par la multinationale singapourienne CDL, ou encore l’acquisition, par le chanteur américain Pharrell Williams, avec le fonds d’investissement Mohari, de l’hôtel cinq étoiles Saint James Albany, située face au jardin des Tuileries.
Des affaires difficiles pour le secteur hôtelier
Et pourtant, du point de vue du chiffre d'affaires, la situation n’est pas resplendissante pour le secteur hôtelier. Certes, en 2023 déjà, le nombre de nuitées avait dépassé le niveau pré-pandémie, mais depuis, malgré le franchissement des 100 millions de visiteurs internationaux en France en 2024, il ne cesse de se tasser, s'élevant à 213 millions de nuitées à fin septembre 2024, soit -2,6% par rapport à 2019, assure BNP Paribas. Avec, en outre, un taux d'occupation en baisse sur l'année, à 65,4%. Baisse heureusement compensée par une hausse du prix moyen des chambres (+3,2% par rapport à 2023, et presque +30% en cinq ans). Ce qui, au final, permet une légère hausse du revenu par chambre en 2024 (+1,8% par rapport à 2023).
Par contre, le haut de gamme étincelle
Ceci dit, l'essentiel de cette hausse est généré par un seul segment de l'hôtellerie, qui s'en sort nettement mieux que les autres : le haut de gamme. Il affiche un taux d'occupation en progression de +1,7% par rapport à 2023 et une hausse du prix moyen de +2,6%, ce qui a permis de doper le revenu par chambre, de +5,2% en 2024.
Selon la banque, l'explication de cette demande soutenue pour l’hôtellerie haut de gamme est simple : la clientèle internationale, et en particulier américaine, profite de son pouvoir d'achat pour visiter Paris, dont l'attractivité touristique reste intacte.
À contrario, le segment ayant connu le plus de difficultés au cours de 2024 est celui de l’hôtellerie super-éco. En effet, sa clientèle est plus sensible au prix et elle est impactée par la morosité économique. Dans cette catégorie, les hôtels affichent une baisse de -2,4 points de leur taux d'occupation et ils ne peuvent pas compenser par des hausses de prix.
Rédaction - Immoday.ch