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Olivier Toublan
Dans un secteur qui se consolide, avec le rachat de Fundamenta par Swiss Prime Site, les sociétés immobilières ont regagné un peu du terrain perdu depuis le début de l'année, avec, fin mars, une prime moyenne de nouveau positive de 0,9 %. Comme d'habitude, Intershop reste le préféré des investisseurs, avec un agio qui dépasse les 30 %.
Ces dernières semaines, la situation des sociétés immobilières s'est légèrement améliorée, avec une prime de nouveau positive, à 0,9 % en moyenne selon les calculs des experts de Credit Suisse Asset Management. Fin février, la décote était encore de -2,8 %.
On revient donc exactement au niveau du début de l'année. Rien de très satisfaisant pour les investisseurs dans un environnement où l'indice SWIIT a gagné plus de 7 % depuis le début janvier !
D’autant moins que, malgré cette belle reprise au mois de mars, l'écart entre les sociétés immobilières et les fonds cotés continuent de se creuser. Fin octobre, quand l'agio moyen des fonds cotés avait atteint son point le plus bas, à 5,9 %, la décote des sociétés immobilières était de -2,5 %. Aujourd'hui, l'agio moyen des fonds est de 22,7 % ! Autrement dit, en cinq mois, les fonds cotés ont progressé de quasiment 17 %, alors que les sociétés immobilières n'affichent une hausse que de 3,4 %. Signe clair du manque d'intérêt de la part des investisseurs. Ce qui n'a d'ailleurs pas toujours été le cas : il y a moins de deux ans, l'écart entre l'agio des sociétés immobilières et celui des fonds côté était quasi nul.
Des rendements de distribution toujours nettement plus élevés que ceux des fonds cotés
Mois après mois, la situation des sociétés immobilières suisses ne change guère. Intershop fait toujours course en tête, avec une prime en hausse qui dépasse désormais les 34 %, un niveau égal à celui des meilleurs fonds immobiliers cotés.
Mais cela reste clairement la seule société immobilière qui attise l’intérêt des investisseurs. Ensuite, c'est la débandade, avec désormais trois quarts des véhicules qui affichent une décote. Pour cinq d'entre eux, elle est même supérieure à -20 %. Quant à Zueblin et de Hiag Immobilien, ils affichent un -30 %.
Le seul point positif pour les sociétés immobilières reste toujours leur rendement de distribution, en moyenne de 3,5 %, qui demeure beaucoup plus élevé que celui des fonds cotés – 2,5 % en moyenne. Une différence qui se constate maintenant depuis des mois, mais qui n'arrive toujours pas à convaincre les investisseurs. D'ailleurs, les volumes négociés sont restés assez modestes au mois de mars, à 520 millions de francs.
Un secteur qui se consolide avec le rachat de Fundamenta
La grande nouvelle de ces dernières semaines, c'est le rachat de Fundamenta par Swiss Prime Site (SPS). La nouvelle entité ainsi créée sera, de loin, le plus grand gérant d'actifs immobiliers indépendant de Suisse, avec quelque 13 milliards de francs d'actifs sous gestion (63% de résidentiel et 37% d’immeubles commerciaux).
À court terme, l'annonce n'a cependant pas réussi à provoquer un rallye des investisseurs : Suisse Prime Site continue d'afficher une décote, de -1,7% fin mars. Comme l'explique le journaliste Mark Foster dans Finanz und Wirtschaft, la société immobilière continue d'être pénalisée, entre autres par les difficultés rencontrées par Globus (qui est locataire de SPS dans plusieurs grandes villes de Suisse). Avec, comme conséquence, cette décote persistante, et un cours de l'action qui, certes, a progressé ces 12 derniers mois, mais reste toujours de 30 % inférieur au sommet atteint avant le début de la pandémie, qui avait eu un fort impact sur les activités commerciales de ces grands magasins.