Les fonds immobiliers cotés ont poursuivi leur consolidation en août

Le tassement des performances se poursuit pour les fonds immobiliers cotés, avec une légère consolidation au mois d'août. L'indice SWIIT persiste dans le rouge, à -1,1% depuis le début de l'année. On reste loin de la performance du SMI (+7,9%), mais aussi des sociétés immobilières (+2,6%). Le mois d'août aura également vu la confirmation du retour d'UBS sur le marché des capitaux, avec l'annonce d'une augmentation de capital de 185 millions de francs pour UBS Direct Mixed Urban.

L'été aura finalement été assez morose pour les fonds immobiliers cotés, avec, au mois d'août, la poursuite de la consolidation qui avait débuté en juillet. Au final, l'indice SWIIT s'inscrit à -1,1% depuis janvier (-0,4% fin juillet). On reste loin de la performance du SMI (+7,9%), mais aussi des sociétés immobilières (+2,6%), même si ces dernières ont également fortement consolidé ces dernières semaines.

Pour les fonds cotés, l'agio moyen est redescendu à 31,1% (32,7% fin juillet et 34,6% fin juin), ce qui reste toujours nettement supérieur à la moyenne historique (environ 25%).

La BNS s'inquiète du resserrement du spread

Quant au spread moyen avec les obligations, il reste stable, légèrement inférieur à 200 points de base, alors que, historiquement, on était plus proche des 300 points de base. Ce qui d'ailleurs est une source d'inquiétude pour la BNS, dont elle parle dans son dernier Rapport de stabilité financière. La banque nationale craint qu'une hausse des taux d'intérêt provoque une chute des prix de l'immobilier, seule variable d'ajustement pour continuer à intéresser les investisseurs. On se souvient d'ailleurs que la remontée des taux en 2022 et 2023 avait provoqué un départ massif des investisseurs, qui avaient déserté les fonds de placement immobiliers, entraînant une chute importante et rapide des agios. Il y a quelques mois, les experts tablaient plutôt sur des taux suisses négatifs fin 2026, mais aujourd'hui les vents ont changé. À l'international, par exemple, il est probable que la Fed remonte ses taux cet automne.

UBS revient clairement sur le marché des capitaux

L'été n'étant pas propice aux grandes opérations, c'est sans surprise que l'on n'a enregistré qu'une seule nouvelle augmentation de capital au mois d'août: celle d'UBS Direct Mixed Urban, qui cherche à lever 185 millions de francs. L'intérêt de cette annonce, c'est la confirmation que les fonds immobiliers UBS sont bel et bien de retour sur le marché des capitaux, après deux exercices qui ont été essentiellement consacrés à la restructuration du portefeuille suite à l'intégration des anciens fonds Credit Suisse. C'est en effet la troisième opération de la grande banque, après l'augmentation de capital d'UBS Foncipars, qui a levé 156 millions de francs en avril, et celle de la fondation de placement UBS 4 Real Estate Switzerland, qui a levé 300 millions de francs au mois de mai.

Malgré tout, quelques belles performances depuis le début de l'année

Malgré les consolidations de ces dernières semaines, on observe quand même quelques belles performances depuis le début de l'année. Avec, comme c'est maintenant l'habitude depuis plusieurs mois, le bon comportement de Swiss Romande Property Fund, affichant un rendement total de +9,4%, pour un agio de 14,8%. Le fonds ne semble pas avoir pâti du départ de Virginie Bordry, la désormais ex-CEO de JSS Real Estate Management SA (qui gère le fonds), remplacée par Samuel Egger.

Mais la meilleure performance depuis le début de l'année est désormais celle de Sustainable Real Estate: +11,6%, pour un agio de 7,1% (5,6% fin juillet). Évidemment, le fonds est peu liquide — il pèse moins de 400 millions en bourse — et il suffit dans ce cas d'un petit nombre de transactions pour faire varier les cours.

On trouve un autre petit véhicule sur la troisième marche du podium: Streetbox Real Estate Fund (+7,3%). Mais là, évidemment, on a affaire à l'un des chouchous des investisseurs, avec un agio de 59,4%, le plus élevé de tous les fonds cotés.

Plus que deux fonds avec un agio supérieur à 50%

En parlant d'agio, il n'y a plus que deux fonds qui dépassent les 50%: Streetbox Real Estate Fund, dont on vient de parler, suivi par l'inévitable Swisscanto RE IFCA (57,6%). Ils étaient encore six fin juin, mais tous les autres ont subi des corrections ces dernières semaines. À l'instar d'UBS Direct Residential, qui affiche désormais une baisse de -7,1% depuis janvier, une des plus élevées de tous les fonds cotés, et un agio en nette baisse à 47,7% (55,6% fin juillet).

Puisque l'on parle de chiffres rouges, notons que l'on compte désormais six fonds affichant un disagio, le plus souvent anecdotique, mais surtout qu'environ deux tiers des fonds cotés encaissent une performance négative depuis le début de l'année. Parfois importante, comme dans le cas, on l'a vu, d'UBS Direct Résidentiel. Cependant, depuis le début de l’année, la plus mauvaise performance est à mettre au débit de Patrimonium Swiss Real Estate, avec une baisse de -7,3%, pour un agio de 18,9%.

On peut aussi noter les -5% de Pure Swiss Opportunity (avec pour conséquence un disagio de -7%, le plus important de tout l'univers des fonds immobiliers cotés) ou les -5,8% d'Edmond de Rothschild Real Estate SICAV. À noter que ce fonds est en train de boucler une augmentation de capital géante, de 413 millions de francs, qui lui permettra, une fois les capitaux levés, de prendre la troisième place des plus gros fonds immobiliers de Suisse en terme de capitalisation boursière.

Notons finalement que, pour de nombreux fonds, la baisse observée ces dernières semaines correspond grosso modo aux distributions récentes de dividendes.

 La Rédaction

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