Par ricochet, le durcissement de la Lex Koller pénalisera la prévoyance professionnelle

Le durcissement de la Lex Koller n'est pas le bon remède pour lutter contre la pénurie immobilière, en particulier quand elle interdit à des personnes à l'étranger d'acheter des parts de fonds de placement immobiliers. D'abord, ces investisseurs étrangers n'ont aucune influence sur la gestion du fonds; ensuite, une telle restriction risquerait de handicaper le développement de l'immobilier indirect, qui est l'un des piliers de l'investissement des caisses de pension suisses. Autrement dit, si ces fonds perdaient de la valeur, cela se répercuterait tôt ou tard sur la prévoyance professionnelle, donc sur les avoirs des assurés.

Si certains spécialistes de l'immobilier que nous avons interrogés peuvent comprendre l'objectif politique poursuivi par les partisans d'un durcissement de la Lex Koller restreindre plus fortement l'acquisition de biens immobiliers en Suisse par des personnes domiciliées à l'étranger afin de lutter contre la pénurie de logements, personne ne trouve le remède proposé efficace, en particulier quand il interdit à ces étrangers d'acheter des parts de fonds immobiliers ou des actions de SICAV cotées.

Le nombre d'étrangers possesseurs de parts de fonds immobiliers est faible

En effet, comme le résume un spécialiste du secteur, ce durcissement, en cherchant à limiter certaines acquisitions indirectes, fragilise un canal important de financement, de rénovation et de développement du parc immobilier suisse. Pire encore, le remède risque de fragiliser les caisses de pension.

D'abord, comme le remarquent tous les gestionnaires de fonds que nous avons interrogés, les résidents à l'étranger qui possèdent des parts de fonds de placement immobilier en Suisse restent une toute petite minorité, estimée dans les analyses entre 3,5 et 7% du volume des fonds immobiliers cotés.

« Ils représentent entre 5 et 10% de nos porteurs de parts », estime Julian Reymond, CEO de Realstone, qui est clairement contre le durcissement de la loi, lequel ne résoudra pas la pénurie de logements.

Les investisseurs étrangers n'ont aucun pouvoir dans les fonds immobiliers

En outre, quand un investisseur étranger achète une part en bourse, il n'y a pas d'argent nouveau qui entre dans le fonds: la part passe simplement d'un vendeur à un acheteur. Interdire ces achats ne libérerait donc aucun logement, poursuit Julian Reymond.

C'est d'ailleurs ce que confirme une note récemment publiée par Coptis, l’Association suisse des professionnels en titrisation immobilière, confirmant que les investisseurs étrangers n’ont quasi aucune influence dans les fonds et les SICAV immobiliers cotés. D’une part, comme on l'a dit, ils ne représentent que quelques pourcents des porteurs de parts ou des actionnaires; de l’autre, leur pouvoir de décision, vu le nombre élevé des investisseurs dans les véhicules immobiliers cotés, est si dilué qu'il est de facto inexistant.

Mais surtout, du point de vue juridique, les immeubles sont détenus par une direction de fonds suisse, et les investisseurs n’acquièrent, via leurs parts, que des droits patrimoniaux, à l’exclusion de tout droit d’ingérence sur la gestion des biens.

Au final, durcir la Lex Koller risque aussi de fragiliser les institutions de prévoyance 

En revanche, l'exclusion des investisseurs étrangers pourrait réduire les sources de financement des fonds, alors que le secteur a besoin de ce capital pour construire de nouveaux logements et pour rénover nos immeubles sur le plan énergétique.

En outre, il ne faut pas oublier que les caisses de pension sont les plus grands possesseurs de parts de fonds immobiliers. Si ces fonds perdaient de la valeur, cela se répercuterait tôt ou tard sur la prévoyance professionnelle, donc sur les avoirs des assurés. « On croit viser les investisseurs étrangers, mais ce sont d'abord des acteurs suisses qui pourraient en subir les effets », synthétise le patron de Realstone.

Effectivement, confirme Philippe Zufferey, directeur de la Banque dépositaire de la BCV, dans un environnement où les taux d’intérêt en francs suisses évoluent autour de zéro, l’immobilier joue un rôle essentiel dans l’équilibre du système de prévoyance suisse. Il offre aux investisseurs institutionnels, et notamment aux caisses de pension, des revenus relativement stables et prévisibles, indispensables pour contribuer au financement durable des rentes de leurs assurés.

Les fonds immobiliers ne sont pas un handicap mais un atout 

Dans ce contexte, poursuit Philippe Zufferey, les fonds immobiliers suisses, pourtant régulièrement critiqués, comptent également parmi les acteurs qui disposent des moyens nécessaires pour engager des programmes ambitieux de construction et de rénovation énergétique du parc existant, contribuant ainsi au renouvellement et au développement de l’offre résidentielle.

Dès lors, plutôt que de cibler une catégorie d’investisseurs facilement identifiable, il serait sans doute plus pertinent d’examiner l’ensemble des facteurs qui limitent l’offre: disponibilité du foncier, procédures d’autorisation, contraintes réglementaires, coûts de construction, oppositions aux projets, densification et délais de développement.

Finalement, pour Philippe Zufferey, la véritable question devrait donc être moins de savoir comment freiner l’investissement institutionnel dans l’immobilier que de déterminer comment mobiliser au mieux ces capitaux pour construire davantage, rénover plus rapidement et répondre durablement aux besoins de logement de la population.

La Rédaction • Immoday.ch

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