Un durcissement de la Lex Koller serait, au final, préjudiciable à tout le marché immobilier selon les acteurs du secteur

C'est peut dire que la décision du Conseil national de durcir la Lex Koller, en interdisant, entre autres, l'achat de parts de fonds ou d'actions de sociétés immobilières aux personnes à l'étranger, fait des vagues dans le secteur. Tout le monde dénonce le casse-tête administratif que va devenir l'échange de parts, et surtout l'inefficacité d'une loi qui ne résoudra pas les problèmes du marché immobilier, mais risque plutôt de les aggraver. Les plus optimistes estiment néanmoins que le secteur arrivera à s'en sortir, même si la baisse de liquidité entraînée par le durcissement de la loi risque d'entraîner des milliards de pertes, entre autres pour les caisses de pension.

Les réactions au durcissement de la Lex Koller ont été nombreuses. Parfois officielles, comme celle de COPTIS, qui redoute qu'interdire tout achat immobilier aux personnes à l'étranger y compris des parts de fonds ou des actions de sociétés immobilières ne revienne de fait à contraindre les véhicules d'immobilier titrisé à sortir de la cote. En effet, il serait beaucoup trop compliqué de vérifier la nationalité des porteurs de parts lors de chaque transaction, avec pour conséquence des dizaines de milliards de francs de pertes pour les investisseurs, en particulier pour les caisses de pension.

Mais au-delà de la position officielle, il y a aussi les réactions des principaux intéressés: de nombreux acteurs de l'immobilier titrisé nous ont fait part de leur vive préoccupation.

Pour Immofonds, le contrôle exigé par le législateur est impossible en pratique

D'abord, rappelle Gabriela Theus, directrice générale d'Immofonds Asset Management, en vertu de la loi sur les placements collectifs (LPCC), les biens immobiliers d'un fonds sont détenus par une direction de fonds suisse. En acquérant des parts, les investisseurs n'obtiennent donc que des droits patrimoniaux, et non des droits d'influence. De ce point de vue, le législateur se trompe de cible.

Mais surtout, poursuit Gabriela Theus, le contrôle des investisseurs exigé par la proposition de la Confédération est impossible en pratique et conduirait effectivement, dans le pire des cas, au retrait de la cote des fonds immobiliers cotés en bourse. La perte de valeur serait considérable et toucherait principalement les institutions de prévoyance suisses ainsi que les investisseurs privés. Pour le seul Immofonds, jusqu'à 800 millions de francs de prime d'émission seraient anéantis, calcule Gabriela Theus.

Au final, un durcissement de la Lex Koller serait préjudiciable au marché immobilier

Par ailleurs, Immofonds craint que les contrôles stricts des investisseurs n'entraînent une baisse marquée de la liquidité des échanges, voire un retrait de la cote.

Plus largement, estime Gabriela Theus, le durcissement de la Lex Koller aurait des conséquences négatives majeures dépassant le seul cadre du marché des capitaux. En effet, les fonds immobiliers et les sociétés immobilières cotées investissent des sommes considérables dans l'entretien, la rénovation et la création d'espaces de logement et de travail. Ces investissements diminueraient sensiblement, avec toutes les répercussions négatives que cela implique, y compris pour le secteur de la construction. Bref, conclut Immofonds, un durcissement de la Lex Koller serait, en fin de compte, extrêmement préjudiciable tant au marché immobilier qu’à la place financière.

Pour Cronos, un casse-tête administratif qui ne remettra pas en question le secteur

Pour Pascal Roux, CEO de Cronos Finance SA, la mise en place d'une Lex Koller renforcée sera avant tout un casse-tête administratif. En effet, pour des questions de secret bancaire, un véhicule comme le Cronos Immo Fund ne peut pas connaître précisément le lieu de domicile des porteurs de parts. Le travail va donc se reporter, entre autres, sur les banques dépositaires, qui, elles, connaissent leurs clients et notamment leur domicile fiscal.

Il existe donc, selon Pascal Roux, une voie de sortie possible même s'il faut reconnaître que son point de vue est extrêmement minoritaire.

Il rappelle qu’aujourd’hui déjà, les ressortissants nord-américains ne peuvent acquérir des parts de fonds immobiliers, sous peine de sanctions importantes. Est-ce que cela pose un problème sous l’angle administratif? Cela rend effectivement les opérations plus complexes, mais c'est faisable, assure Pascal Roux. Pour lui, ce que l'on fait déjà avec les investisseurs nord-américains, on peut aussi le faire avec l'ensemble des personnes à l'étranger.

Bref, le durcissement de la Lex Koller aura un impact certain sur le secteur (l’industrie se couperait d’un pan entier d’investisseurs), mais il ne remettra pas en question l’avenir des fonds, qu'ils soient cotés ou non. Répétons-le toutefois: son avis reste très minoritaire.

Pour Procimmo, un impact non négligeable sur la liquidité et donc l'attractivité du secteur

Pour Terence Kast, COO de Procimmo SA et Co-Président de la Chambre d‘experts Portfolio et Asset Management du SVIT, l'impact d'un durcissement de la Lex Koller sur la liquidité, et donc sur l'attractivité du marché de l'immobilier indirect, ne doit pas être sous-estimé.

Certes, aujourd'hui, les investisseurs étrangers représentent une part limitée du cercle des investisseurs dans les fonds immobiliers suisses, mais la réforme réduirait encore le bassin d'acheteurs potentiels.

Lui aussi souligne que, s'agissant des fonds cotés, la direction de fonds n'a, en pratique, aucune visibilité directe sur l'identité des investisseurs finaux. Les contrôles devront s'effectuer principalement au niveau des banques, et plus particulièrement de la banque dépositaire, avec une mise en œuvre complexe qui risque d'alourdir significativement les processus existants.

L'immobilier indirect permet de fluidifier le marché

Cette mesure paraît d'autant plus inutile que, à ce stade, s'interroge Terence Kast, comme d'ailleurs tous les professionnels du secteur, il reste à démontrer dans quelle mesure ce durcissement permettra de répondre concrètement aux difficultés actuelles du marché du logement.

En effet, explique-t-il, les fonds immobiliers permettent à des investisseurs institutionnels, comme les caisses de pension, d'investir dans l'immobilier suisse. Ils financent des acquisitions, des rénovations et de nouveaux projets sur le long terme.

Si l'on complique l'accès à ces véhicules ou leur fonctionnement, cela risque de rendre certains investissements plus difficiles à réaliser. Or, les enjeux actuels du marché du logement tiennent surtout à la création de nouveaux logements et à la capacité de développer des projets dans des délais raisonnables.

La Rédaction • Immoday.ch

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