Über Umwege wird die Verschärfung der Lex Koller die berufliche Vorsorge benachteiligen

Die Verschärfung der Lex Koller ist nicht das richtige Mittel gegen die Immobilienknappheit, besonders dann nicht, wenn sie «Personen im Ausland» den Kauf von Anteilen an Immobilienanlagefonds verbietet. Erstens haben diese ausländischen Anleger keinerlei Einfluss auf die Verwaltung des Fonds; zweitens drohte eine solche Einschränkung die Entwicklung der indirekten Immobilienanlagen zu behindern, die eine der Säulen der Anlagen der Schweizer Pensionskassen sind. Anders gesagt, wenn diese Fonds an Wert verlören, schlüge das früher oder später auf die berufliche Vorsorge durch, also auf die Guthaben der Versicherten.

Manche der von uns befragten Immobilienfachleute können das politische Ziel der Befürworter einer Verschärfung der Lex Koller zwar nachvollziehen den Erwerb von Immobilien in der Schweiz durch Personen mit Wohnsitz im Ausland stärker einzuschränken, um die Wohnungsknappheit zu bekämpfen, doch niemand hält das vorgeschlagene Mittel für wirksam, besonders dann nicht, wenn es diesen Ausländern verbietet, Anteile an Immobilienfonds oder Aktien kotierter SICAV zu kaufen.

Die Zahl der Ausländer, die Anteile an Immobilienfonds besitzen, ist gering

Denn, wie es ein Fachmann der Branche zusammenfasst, schwächt diese Verschärfung, indem sie bestimmte indirekte Erwerbe zu begrenzen versucht, einen wichtigen Kanal für die Finanzierung, die Sanierung und die Entwicklung des Schweizer Gebäudeparks. Schlimmer noch, das Mittel droht die Pensionskassen zu schwächen.

Zunächst bleiben, wie alle von uns befragten Fondsmanager anmerken, die im Ausland Ansässigen, die Anteile an Immobilienanlagefonds in der Schweiz besitzen, eine ganz kleine Minderheit, in Analysen auf 3,5 bis 7% des Volumens der kotierten Immobilienfonds geschätzt.

«Sie machen zwischen 5 und 10% unserer Anteilsinhaber aus», schätzt Julian Reymond, CEO von Realstone, der sich klar gegen die Gesetzesverschärfung stellt, welche die Wohnungsknappheit nicht lösen wird.

Ausländische Anleger haben in den Immobilienfonds keinerlei Macht

Zudem fliesst kein neues Geld in den Fonds, wenn ein ausländischer Anleger an der Börse einen Anteil kauft: Der Anteil geht schlicht von einem Verkäufer an einen Käufer über. Diese Käufe zu verbieten, würde also keine Wohnung frei machen, fährt Julian Reymond fort.

Das bestätigt im Übrigen eine kürzlich von Coptis, dem Schweizer Berufsverband für Immobilienverbriefung, publizierte Notiz, wonach ausländische Anleger in den kotierten Immobilienfonds und Immobilien-SICAV praktisch keinen Einfluss haben. Einerseits machen sie, wie gesagt, nur einige Prozent der Anteilsinhaber oder Aktionäre aus; andererseits ist ihre Entscheidungsmacht angesichts der hohen Zahl von Anlegern in den kotierten Immobilienvehikeln so verwässert, dass sie faktisch nicht existiert.

Vor allem aber werden die Immobilien aus rechtlicher Sicht von einer Schweizer Fondsleitung gehalten, und die Anleger erwerben über ihre Anteile nur Vermögensrechte, unter Ausschluss jeglichen Einmischungsrechts in die Bewirtschaftung der Liegenschaften.

Letztlich droht eine Verschärfung der Lex Koller auch die Vorsorgeeinrichtungen zu schwächen 

Dagegen könnte der Ausschluss der ausländischen Anleger die Finanzierungsquellen der Fonds verringern, obwohl die Branche dieses Kapital braucht, um neue Wohnungen zu bauen und unsere Liegenschaften energetisch zu sanieren.

Zudem darf man nicht vergessen, dass die Pensionskassen die grössten Inhaber von Immobilienfondsanteilen sind. Würden diese Fonds an Wert verlieren, schlüge das früher oder später auf die berufliche Vorsorge durch, also auf die Guthaben der Versicherten. «Man glaubt, die ausländischen Anleger zu treffen, doch die Folgen würden zuerst Schweizer Akteure spüren», bringt es der Chef von Realstone auf den Punkt.

Tatsächlich, bestätigt Philippe Zufferey, Leiter des Depotbankgeschäfts der BCV, spielen Immobilien in einem Umfeld, in dem sich die Zinsen auf Schweizer Franken um null bewegen, eine wesentliche Rolle für das Gleichgewicht des Schweizer Vorsorgesystems. Sie bieten institutionellen Anlegern, namentlich den Pensionskassen, relativ stabile und vorhersehbare Erträge, die unverzichtbar sind, um zur dauerhaften Finanzierung der Renten ihrer Versicherten beizutragen.

Immobilienfonds sind kein Hindernis, sondern ein Trumpf 

In diesem Zusammenhang, fährt Philippe Zufferey fort, zählen die Schweizer Immobilienfonds, obwohl regelmässig kritisiert, ebenfalls zu den Akteuren, die über die nötigen Mittel verfügen, um ehrgeizige Programme für den Bau und die energetische Sanierung des bestehenden Gebäudeparks anzugehen, und tragen so zur Erneuerung und zum Ausbau des Wohnungsangebots bei.

Statt eine leicht identifizierbare Anlegerkategorie ins Visier zu nehmen, wäre es daher wohl zielführender, sämtliche Faktoren zu prüfen, die das Angebot begrenzen: Verfügbarkeit von Bauland, Bewilligungsverfahren, regulatorische Auflagen, Baukosten, Einsprachen gegen Projekte, Verdichtung und Entwicklungsfristen.

Die eigentliche Frage müsste für Philippe Zufferey also weniger lauten, wie sich die institutionellen Anlagen in Immobilien bremsen lassen, als vielmehr, wie sich dieses Kapital am besten mobilisieren lässt, um mehr zu bauen, schneller zu sanieren und den Wohnbedürfnissen der Bevölkerung dauerhaft zu entsprechen.

Die Redaktion • Immoday.ch

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