«Die Erstvermietung ist ein entscheidender Moment in der Wertschöpfung eines neuen Immobilienprojekts»

Den Erstmietzins der Wohnungen festzulegen, die auf den Markt kommen – diese Aufgabe könnte einfach erscheinen, ist es aber nicht. Es gilt, die Attraktivität für die Mieterschaft und die Rentabilität für die Eigentümerschaft auszubalancieren. Das erfordert analytische Fähigkeiten, Marktkenntnis und ein ausgesprochen feines Gespür für die Nachfrage. Eine Aufgabe, die oft den zukünftigen Erfolg der Investition bestimmt – und die besser in den Händen einer Fachperson liegt. Bei deRham wird sie von Marie-Louise Béglé verantwortet, Bereichsleiterin, wo die Erstvermietung als eigenständige Abteilung organisiert ist.

Die Erstvermietung ist ein zentraler Schritt in der Wertschöpfung eines neuen Immobilienprojekts. Sie bestimmt nicht nur die Positionierung des Objekts auf dem Markt, sondern auch sein wirtschaftliches Gleichgewicht für die kommenden Jahre. In dieser Phase werden die Mietzinse festgelegt: Sind sie zu tief, ist eine spätere gesetzeskonforme Anpassung schwierig; sind sie zu hoch, verlängert sich die Vermarktungszeit, die Leerstandsquote steigt, und die Rentabilität verzögert sich. Kurz: Es handelt sich um eine Aufgabe, die man nicht auf die leichte Schulter nehmen sollte – und die klare Fachkompetenz erfordert.

Um mehr zu erfahren, haben wir mit Marie-Louise Béglé gesprochen. Dank ihrer Erfahrung und fundierten lokalen Marktkenntnis begleitet sie seit mehreren Jahren Eigentümer und Investoren bei der Wertschöpfung und Vermarktung ihrer Neubauprojekte.

 Welchem Zweck dient die Abteilung ‚Erstvermietung‘ bei deRham?

Unsere Aufgabe besteht darin, private wie institutionelle Eigentümer bereits ab der Konzeptionsphase zu begleiten. Wir steuern den gesamten Prozess: Marktpositionierung, Definition des Mietwerts und Vermarktungsstrategie – mit dem Ziel, sicherzustellen, dass jedes neue Gebäude bei der Übergabe ein attraktiver, bewohnter und nachhaltig aufgewerteter Lebensort ist.

Wie ist diese Abteilung strukturiert?

Bei deRham ist die Erstvermietung ein eigenständiger Bereich, der sich ausschliesslich der Wertschöpfung und Vermarktung neuer Immobilienprojekte widmet und bereits vor über 15 Jahren geschaffen wurde. Er vereint Spezialisten, deren Aufgabe die erste Markteinführung eines Gebäudes ist – eine Expertise, die innerhalb von Bewirtschaftungsfirmen weiterhin selten in einer so umfassenden Form organisiert ist.

Erwähnenswert ist zudem, dass unser Bereich Kompetenzen sowohl im Wohn- als auch im Gewerbesegment umfasst, da viele Neubauprojekte Mischformen beinhalten.

Welche Rolle übernimmt Ihre Abteilung konkret?

Unsere Rolle besteht darin, jedes Projekt korrekt zu bewerten, eine präzise Vermarktungsstrategie zu definieren und bei der Übergabe eine vollständige, qualitativ hochwertige Erstvermietung sicherzustellen. Ziel ist es, zuverlässige und zahlungskräftige Mieterschaften aufzunehmen, um eine ruhige und nachhaltige Bewirtschaftung der Liegenschaft von Beginn an zu garantieren.

Warum ist die Erstvermietung für Eigentümer so strategisch?

Die Erstvermietung ist ein entscheidender Moment in der Wertschöpfung eines neuen Immobilienprojekts. In dieser Phase wird das Mietzinsniveau festgelegt – mit weitreichenden Folgen. Ist es zu tief, ist eine spätere Anpassung schwierig; ist es zu hoch, verlängert sich die Vermarktung, die Leerstandsquote steigt, die Mieterrotation nimmt zu, das Risiko von Anfechtungen wächst – und sowohl die Bewirtschaftung als auch die Rentabilität werden langfristig beeinträchtigt. Deshalb integrieren wir diese Überlegungen bereits in der frühen Projektentwicklung, um von Anfang an eine kohärente, präzise und nachhaltige Positionierung sicherzustellen.

Wie begleiten Sie Eigentümer vor dem Vermarktungsstart?

Wir greifen sehr früh ein – manchmal mehrere Jahre vor der Vermietung. Unsere erste Aufgabe besteht darin, den lokalen Markt zu analysieren, um die Nachfrage präzise zu definieren. Wir beraten die Eigentümerschaft zu Wohnungsarten, Wohnflächengrössen, Ausstattungsmerkmalen und zur wettbewerbsfähigen Marktpositionierung. So wird das Projekt von Beginn an so ausgerichtet, dass es den Erwartungen der zukünftigen Mieterschaft entspricht.

Anschliessend erstellen Sie auf dieser Basis einen kohärenten Mieterspiegel?

Genau – im Einklang mit dem realen Wert des Objekts und den Marktbedingungen. Danach entwickeln wir die Vermarktungsstrategie: Positionierung, Identität des Projekts, Erstellung sämtlicher Marketingmittel sowie digitaler Tools wie Projektwebsite und Wohnungskonfigurator, Medienplanung und Koordination des Vermarktungskalenders. Wir übernehmen ebenfalls die Aufschaltungen, Besichtigungen und die Bearbeitung der Bewerbungen. Alles wird vorausschauend geplant, damit bei Übergabe sämtliche Wohnungen vermietet sind.

Welche Erwartungen hat die heutige Mieterschaft?

Die Nachfrage konzentriert sich auf helle Wohnungen mit guter Raumaufteilung, Aussenbereichen und hochwertigen Ausführungen. Komfort und Funktionalität sind entscheidend – Wohnungen, die Homeoffice, Familienleben oder flexibleres Wohnen ermöglichen. Diese Entwicklungen prägen unsere Empfehlungen an die Eigentümer und die Art, wie wir Projekte präsentieren. Unsere Arbeit basiert auf tiefem Marktverständnis und hoher Sensibilität für Trends.

Wie finden Sie das richtige Gleichgewicht beim Erstmietzins?

Die Bestimmung des Erstmietzinses bedeutet, Marktattraktivität und Rentabilität auszubalancieren. Dafür kombinieren wir statistische Daten, Analyseinstrumente sowie unsere Erfahrung und Marktkenntnis. Über die Zahlen hinaus geht es darum, die Wertwahrnehmung des Objekts, seine Positionierung und die Erwartungen der Zielgruppe zu verstehen. Diese Verbindung aus Analyse und Marktsensibilität macht den Unterschied und gewährleistet Mietzinse, die realistisch, kohärent und marktkonform sind.

Wie vermeiden Sie Fehlentwicklungen oder als missbräuchlich empfundene Mietzinse?

Unsere Methode basiert auf Transparenz und Fairness. Ein zu hoher Mietzins mag kurzfristig attraktiv wirken, verlängert jedoch Leerstände, zieht weniger zuverlässige Profile an und verursacht langfristig höhere Kosten. Unser Ansatz ist verantwortungsvoll: Mietzinse vorzuschlagen, die gerechtfertigt und auf den realen Wert des Objekts abgestimmt sind. Das stärkt das Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümern und Mieterschaft und ermöglicht eine nachhaltige Bewirtschaftung.

Was unterscheidet den Bereich Erstvermietung von deRham?

Unser Team konzentriert sich ausschliesslich auf neue Immobilienprojekte – vom kleinen Mehrfamilienhaus bis zum grossen Quartier mit mehreren Hundert Wohnungen. Wir begleiten Bauherren sehr früh und bis zur vollständigen Erstvermietung.

Wie erfolgt diese Begleitung konkret?

Wir steuern das gesamte Projekt in enger Zusammenarbeit mit den internen Abteilungen: Marketing für die Kommunikationsstrategie, Recht für die Regulierung von Mietzinsen (L3PL, LUP) und Vertragsklauseln, Bewirtschaftung für die Mietverträge und Wohnungsabnahmen. Digitale Tools unterstützen uns dabei, reaktiv zu bleiben, Informationen zu zentralisieren und Hürden vorwegzunehmen. Unsere Stärke liegt zudem in lokaler Verankerung, Qualitätsanspruch und echter Kundennähe.

Zum Abschluss – wie würden Sie Ihren Mehrwert in einem Satz beschreiben?

Wir verbinden Expertise und Voraussicht, um jedes Neubauprojekt in einen vollständig belebten, rentablen und nachhaltigen Lebensraum zu verwandeln.

Immoday-Redaktion