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Interview
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6 min
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Rédaction • Immoday.ch
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Procimmo Real Estate SICAV - Industrial vient d'annoncer l'acquisition d'un grand ensemble à Fribourg, qui comprend des surfaces commerciales, des salles de cinéma et un parking. Officiellement, pour Procimmo, c'est une très bonne acquisition: rendement supérieur à la moyenne du fonds et localisation en plein cœur de Fribourg, à deux pas de la gare. Néanmoins, on peut s'interroger sur la rentabilité des surfaces commerciales et des cinémas dans une ville de taille moyenne comme Fribourg. Nous avons posé la question à Richard Dahdah, Chief Investment Product Officer.
Procimmo Real Estate SICAV - Industrial vient d'annoncer l'acquisition d'un grand ensemble commercial à Fribourg, "La Galerie". Un ensemble qui appartenait au groupe Nordmann, connu jadis pour ses activités dans le commerce de détail, notamment au travers des franchises Manor, et désormais concentré sur l'immobilier suisse et le private equity international.
La Galerie se compose de commerces sur une surface de 3500m², d'un cinéma de 10 salles et d'un parking souterrain de 450 places de stationnement.
Bref, un beau morceau, mais qui pose quand même des questions : de l'immobilier commercial? Un cinéma? A Fribourg?
Les explications de Richard Dahdah, Chief Investment Product Officer chez Procimmo SA.
Richard Dahdah, acheter de l’immobilier commercial à Fribourg? Vous êtes tombé sur la tête?
Non, au contraire ! Si l’on regarde l’axe Lausanne–Berne–Zurich, la région fribourgeoise qui relie ces zones est en pleine expansion. Y investir est donc intéressant. En outre, nous achetons un bien situé au centre-ville, cela nous permet de profiter pleinement de cette dynamique.
Bulle se développe vite, on le sait. Mais la ville de Fribourg?
Effectivement, on parle souvent de Bulle, mais Fribourg connaît elle aussi un bon développement. De nombreux projets sont en cours. Regardez le quartier de la gare, ou encore Blue Factory à proximité : tout cela nous renforce dans notre conviction.
Combien avez-vous payé pour cet investissement?
Nous avons convenu de ne pas communiquer le prix pour l’instant.
Comment financez-vous cette acquisition?
Grâce à l’augmentation de capital de 145 millions que nous venons de boucler. Une partie sert à l’achat de ce bien commercial. Une autre partie est allouée à des acquisitions industrielles en Suisse alémanique.
Quel rendement attendez-vous de cet investissement?
Supérieur à la moyenne du fonds qui est actuellement de 6,2 % brut. Pour une ville de la taille de Fribourg, c’est une très bonne affaire.
Avec un tel rendement, il devait y avoir de la concurrence. Comment avez-vous remporté le deal?
C’était une transaction «off market».
Quand un investisseur immobilier, ici la famille Nordmann, vend un de ses actifs, ce n’est pas un mauvais signe?
Non, pas du tout. Ils se sont simplement recentrés sur le résidentiel et sur d’autres activités, après avoir vendu tous leurs actifs commerciaux. Cette cession s’inscrit pour eux dans une stratégie de repositionnement.
Pourquoi passer par le fonds Procimmo Industrial et non par le fonds Procimmo Commercial?
Parce que le fonds industriel était le mieux positionné pour lever rapidement du capital. C’était une question de timing. De plus, nous sommes convaincus des synergies possibles avec le deuxième plus grand Outlet de Suisse à Aubonne, qui appartient au même fonds.
Et comment cet actif s’intègre-t-il au portefeuille du fonds industriel?
Nous avons toujours une petite poche « retail » au sein du fonds, pour la diversification. On y retrouve par exemple l’outlet d’Aubonne ou des immeubles avec le groupe XXX Lutz. Les dernières augmentations de capital concernaient surtout de l'immobilier l’industriel. Cette acquisition permet donc de rééquilibrer le portefeuille.
Quelle est la taille actuelle de ce fonds industriel?
Environ 2 milliards de francs. Avec les dernières opérations, on devrait arriver à 2,2 milliards, dont environ 15% d'immobilier retail.
Dans La Galerie, il y a du commerce, un cinéma, un parking… Quel est l'activité la plus rentable?
Le parking offre une excellente rentabilité, mais les loyers ne sont pas fixes. Les surfaces commerciales, elles, reposent sur des baux longs et stables, donc très solides. En outre, posséder le parking le plus central de la ville et une galerie qui relie la gare, le parking et la vielle ville est stratégique. Quant au retail, l’investissement reste intéressant mais à condition de bien cibler la localisation et d’avoir un bon rendement.
Et le cinéma? Beaucoup de salles ferment ailleurs…
Celui-ci fonctionne bien, notamment grâce à sa localisation et à l’accès direct depuis le parking. Mais si un jour il fallait le reconvertir en surfaces commerciales ou des salles pour l’université voisine de la gare, c’est tout à fait possible. L’emplacement le permet.
Quel est le potentiel d’amélioration de la rentabilité?
Il se situe surtout dans l’optimisation des baux et la croissance des loyers sur le long terme. Le site est plein, il n’y a pas de vacance ni de surfaces à développer : l’enjeu, c’est donc la gestion fine de l’existant et d’assurer un mixe intéressant de boutiques. Avec notre réseau nous avons la capacité d’attirer de nouvelles marques dynamiques dans la galerie
Vous disposez de 3 500m² de surfaces commerciales. Or, dans bien des centres-villes, le taux de vacance atteint 10 à 15%. Vous n’êtes pas inquiet?
Non, car la galerie relie directement le parking à la gare. Le flux de passants est permanent : ceux qui viennent garer leur voiture passent par la galerie pour aller prendre le train, puis reviennent par le même chemin. J’ai visité plusieurs fois le site en semaine : il y avait toujours du monde. Et le week-end, le parking est plein.
Quel est aujourd’hui le taux de vacance?
Zéro. C’est un ensemble très diversifié : Swisscom, Aldi, Manor, une pharmacie, le cinéma… un bon mix d’enseignes.
En somme, une belle opération pour Procimmo?
Oui, une très bonne acquisition : un rendement supérieur à la moyenne du fonds et une localisation exceptionnelle, en plein cœur de Fribourg, à deux pas de la gare.
Rédaction Immoday
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